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莫如给房市来个“崩溃疗法” (2007-7-31 11:39:03) [发送到微博]

分类：未分类　标签：房价调控楼市房地产 |

房市有病，但未入膏肓。百姓已被房价暴涨整得诚惶诚恐，宏观调控反使房价越调越涨，在泡沫还没走向破灭之前，不如给房地产市场来个“崩溃疗法”。

6月份全国70个大中城市房价出来后，国家发改委官员在总结宏观调控时表示，房地产宏观调控措施与政策目标之间“差距还很大”，按照政府部门负责人的发言一贯保守谦逊的风格，那“国六条”以来的宏观调控的真实情况应该是“差距相当大”。事实也一再地证明了这一点，6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比全部上涨，涨幅7.1%，比5月高出0.7个百分点；环比则上涨1.0%。6月的涨幅也创下两年来的新高。

房价高涨已经成为城市普通市民不能承受之重，政府的调控效果却与初衷背道而驰。近日，调控风声又紧，加息又降税，有人预判下半年楼市将受到政策“围剿”。其实，这跟以前房市调控前后的反应没什么根本区别，有人渲染，有人质疑。如果到时的结果不过又是一个简单的循环，还不如现在就从根本上对房价暴涨进行大手术。若不能从法律、行政、市场方面根本地改变以前的“保守疗法”，房价高涨的事实、房市乱象的顽疾就无法得到根治。在此，笔者极力推荐打破常规的“崩溃疗法”。

首先，让贪念暴利者感到“绝望”。

事实不容质疑，房价上涨带来的暴利让既得利益者如鱼得水。对利润之高感到“不好意思”的利益方毕竟是极少数。大家都希望实现利润最大化，而他们恐惧的则是政府突然强悍的调控力，而现实恰巧是，政府“温和”的手段一一被悉数化解。因此，包括地方政府有关部门在内的利益集团的欲望，在持续的收获中不断膨胀。

政府调控房价的行为，面临很多逻辑的无奈。各地方既要平抑房价或降低房价，解决好住房的民生问题，又要想通过招牌挂取得好的土地拍卖价格，通过征税增加地方税收，“既当婊子又想立贞节牌坊”，这本身是根本矛盾不统一的。这样的结果就是房价飞涨，政府的公信力受到质疑。全社会都在探讨房价，亿万双眼睛都注视着政府的行为。可悲的是，很多地政府有关部门和开发商还一直鼓吹市场很理性，没泡沫。宏观调控，对政府决心和勇气的考验，可见一斑。在十七大召开之前，在调控房市问题上，应该是政府和相关部门树立威信的时候了。关键在于，还是一如既往采取常规办法进行调控吗？

需要思考的是，对地方政府的土地生财、开发商的销售暴利，能不能控制得让暴利贪念者“绝望”？大面积增加土地供应量当然能抑制房价的高幅上涨，但要各地都这样，“18亿亩耕地”的红线恐怕难保，将危及的更是长远。因此，为了后代可持续，不要增加商品房土地供应了，开发商手里还有很多地的。一方面让囤积居奇的爱好者根本没机会囤地抬房价，另一方面不让地方政府部门有大面积发横财的机会。

土地出让价格不必降，批的土地，要竞地价、竞房价，让市场主打“两限房”甚至“X限房”，大量建设经济适用房和廉租房。这样，习惯高利润的开发商会灰心，那好，如果信得过，就把开发权交给有“企业公民”类称号的房企吧。使那些只追求暴利的尤其是仅靠操弄获得暴利的开发商，无暴利可图，既而产生对这个产业的“绝望”，远离房地产而选择其他的行业，这对于优化产业结构也未必不是一件美事。如此，当市场上都是这种不太容易被炒的房子时，而豪华商品房由于稀缺不断上涨时，不太那么有钱的人就不会有居大户、住豪华的念想了。选择观望后跨期替代消费的，请继续与市场另一方僵持周旋吧，或许真能等到地产商们抛售的那一刻呢。

其次，严格执法，整治乱源。

房地产市场乱不乱？坑蒙拐骗，捂盘的捂盘，塞红包的塞红包……乱象丛生，这还不够乱吗？

解除不规范市场秩序对房价的推波助澜，已变得刻不容缓。市场秩序一日不得到规范，房价的上涨一日不会理性。违规违法者并不惧怕法规，他们恐惧的是执行到位。他们习惯对法规置若罔闻，一旦有政策出台，他们总能找到更为高明的对策。政府需要做的，规则要完善，执行要彻底。这还不行，还需要研究破解违规者对策的招数，掌握主动权，把乐于“钻空子”的人引进“死胡同”。那样，很多人就会因此而变得老实憨厚。

从土地出让到开发贷款，从施工建设到交易入住，执法监督务必渗透至每个环节，对违规惩治的力度务必强化。使开发商不囤地、不捂盘、不虚假交易；让房产中介不坑人、不哄抬；把政府相关部门捞取私利的违规人员打入“冷宫”……这个工程很系统，只有政府花大力气才能办到。

还有，要将加息进行到底。

日本房地产泡沫破灭，是直接通过不断加息达到的。

关于房地产发展，政府总希望房价能实现软着陆和理性。事实证明，一拨又一拨的温和措施只能是隔靴搔痒。即使有所成效，在房地产市场还没有梳理清晰的背景下，各项政策的分散实施只能是“收之桑榆，失之东隅”。

资金对于房地产开发企业而言，意味着生命。让房地产开发商将风险捆绑到银行身上，不如进一步紧缩信贷、提高利率，提高企业自有资金率，取消预售制度，让开发商承担更大的成本和风险。

央行前不久又加息了，关于本次加息，本不是专门针对房地产行业的，但好事者总会把它夸大到与给房地产降温等同的程度。这次加息对楼市的影响，可能仍然只是温和的。因此，不妨假想房市现在就已经濒临崩溃了，抓紧时间不断加息，及时降温。挤压目前的泡沫还不足以给房地产业和国民经济带来严重后果，毕竟目前宏观经济向好，房市需求强劲。否则，等到泡沫吹大到极限时，那时的强行硬着陆后果可能会是灾难性的。

此外，各地政府能否考虑开创性地将有效控制房价纳入政绩考核重要标准。改变长期以来主要以GDP发展论政绩的传统，解决居住的民生问题，才会与和谐社会的发展要求合拍。发改委在总结房市宏观调控时就建议“强化各级政府对住房市场调控的责任”，只有落实责任到人头，问题解决起来才比较容易。

总之，房价上涨是否得到抑制，房地产能否走入良性发展，在很大程度上取决于政府，在长期调控却屡调屡涨的局面下，何不改变思路，尝试一些非常规的做法呢？

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