楼市杂谈

莫好了伤疤忘了痛
楼市“涨风”悠着点

6月1日，雅戈尔置业的一掷亿金，给本地楼市送来了儿童节的“礼物”。

当天，备受关注的鄞州新城联心-3C地块推出，经过48轮的激烈竞拍，本土房企老大雅戈尔置业不出意料的成为最终胜出者，成交价折算楼面价达到8707元/平方米，与周遍在售盘均价已相差无几。

在业界看来，雅戈尔置业送出的这一“礼物”的意义在于：再一次验证并提振了楼市信心，弥散在业界的乐观气息欲加浓厚。

成交量持续大涨带来的兴奋，早已让开发商心潮起伏、想法联翩。联心地块的高价出让，促动部分地产商更坚定的将想法付诸实践。“封盘”、“提价1000元”、“大户型涨1500，小户型涨1000”……在联心地块成功出让后，业界论坛上很快就传出周遍楼盘各种应对的“传闻”。事实上，经记者查证，部分传闻确为事实。

开发商：涨价有理

涨价，尽管多数购房者不愿意看到，但发生在时下也不能说完全没有道理，至少在开发商们看来，涨价的理由是相当的充分。

首先，供求格局决定涨价有理。

先看需求：开发商认为，楼市成交持续大涨，5月份创记录的超4000套的成交量，表明需求的“决口”已经完全打开，且在热市信心的带动下，短期内这一“决口”已无法收住：除了首次置业、改善型需求以及拆迁需求外，制造业资金也流入房市，投资保值需求大量入市。

再看供应：今年主要楼盘目前大多已经上市，下半年新推楼盘屈指可数，市场供应可能出现一段时间的“空挡”期。在一级土地市场，一方面开发商都急需拿地，一方面可供土地量有限，居住用地主要由保障性住房占据后，开发商拿地竞争更为激烈，这将直接影响住宅的市场售价。联心-3C地块的高价出让及其后续影响已经说明这点。

其次，目前的宏观大势，让开发商敢赌“政策面将继续支持房地产”。业界有观点认为，若让热市降温，关键看是否有新政出台。而在“保增长”为要务的今年，房地产作为“保增长、促内需”的支柱产业，政策面发生转向的可能性几乎不存在。鼓励房产信贷、资本金下调等新举措的出台，就是个明显的信号。

变数：政策作用＞供求作用？

不过，分析终归是分析，在其成为事实之前，变数是始终存在的。

先说地价因素。以联心地块为例，其拍到8707元/平方米的楼面地价，证明了其所在地段的价值。周边楼盘适度提价，也都在意料之中。

不过要注意的是，这个价值是基于未来的预期而来。雅戈尔置业之所以接受这一价格，是自信地预期到一两年后的市场，经其规划开发的产品依然能够盈利，比方说到时至少可以卖到15000元/平方米。15000元的价格，是要一两年后产品面市后才显现出来，而眼下周遍楼盘做出提价决策时，显然是受了这个一两年后价格的影响。

房子是眼下在卖，售价却“紧追”着一两年后的价格体系，这种“冒进”式的价格策略，可能并不利于楼盘的稳定销售。

再说供求。“供求格局决定了楼市前景。”这句看上去放之四海皆准的真理，在过去几年特别是房价快涨的时间段，经常性的被地产分析人士拿来作理论依据，而由此得出的结论大多是“继续看涨”——在非理性的2007年楼市，这一结论被用来给大涨价“壮胆”；当前市场再度大热，又被拿来作为“涨价有理”的重要依据。

然而，过去几年楼市的风云变幻（比如2007年与2008年的冷热反差）已经说明：“供求关系论”并不是“包打天下”的不变至理。作为一种生活必需品，同时又是最保值的投资性产品，房产的潜在需求量深不可测，而供量总是一定的，“粥少僧多”的供求局面并不只是某一个阶段特有的。市场的变化，除了供求关系的原因外，还受诸如政策、经济大环境、房价水平等因素挚肘，其中，政策是最值得关注的因素。

基于房地产在国民经济、社会稳定中扮演的重要角色，它的起步发展始终在国家政策的道路上行进，其每个阶段起伏都与政策的变动密切相关。在某种程度上，房地产市场是种“政策市场”——收紧政策一出，大旺的需求、过热的市场也会随即渐冷；鼓励政策一出，冷市亦能很快转变为热市，就如眼下市场一样。

买卖双方都应理性

问题是，接下来是否会有收紧的新政出台？业界一般预计，至少今年内不大可能，言外之意是：到明年就不好说了。

可对开发商来说，卖房子可不是“一锤子买卖”的生意。你今年把房价大涨上去，年内没卖完的话，到明年万一有“抑市”新政出台，市场转冷可楼价高高在上，到时又将重演“骑虎难下”的尴尬。即使在年内把房子卖光了，淡市若随政策而来，市场再度调整，势必给开发商后期房源销售、房屋交付等方面带来诸多的后遗症。

这些是杞人忧天吗？但愿如此。可又不得不说的是，类似的教训才刚刚过去，苦熬的冷市与当前的热市之间，只不过间隔了几个月的时间，市场变化就是如此之快。

事实上，就连业内一些资深人士也不否认，如果市场仍以当前的热度持续，到明年政策面很可能会有所动作。原因在于，一方面，再度持续大涨，好不容易积聚起来的市场消费信心可能再次受挫，这不利于刺激楼市消费，不利于房地产支柱产业作用的发挥；另一方面，热市吸引了制造业资金流入楼市，而制造业是出口的基础，是拉动经济的重要保障，过多资金量的流失显然不利于整体宏观经济的持续协调发展。对此，政策面不会视之不管。

当然，不是说热市下开发商不应涨价，作为追求利润的市场主体，当自家的房子供不应求时，价格杠杆自然成为平抑需求的工具。只是要提醒的是，提价须依据各自楼盘实际而来，不论区域地段、不管体量压力，不看品质品牌，盲目跟风的大涨价，是不利于市场持续健康发展的。

“不要好了伤疤忘了痛！”日前在月湖盛园举行的业内讨论会上，一位资深的房产评论人发出了这样的警告。确实，冷市的“伤疤”才刚刚愈合，经历过冷静与反思的楼市买卖双方，都应该以更为理性的态度面对当前的市场。