论坛嘉宾：

德思勤运营部项目总监 肖建刚、世联地产 李宗苗、泛城策划经理 吴伟、卓越集团营销策划部 尹朝晖、卓越集团营销策划部 张秀娟、搜房博客频道运营总监 王方、职业博客 萨丁

主持人刘俊莹：我们本次活动的主题是：深港西部通道开通，会刺激深圳楼市吗？我们主要想通过这次讨论起到一个抛砖引玉的作用，从大家发言中总结一些观点，也给置业者带出一些有用的资讯。我们这里收集了一些图片，这是建成后的模拟效果图（见投影），相当有气势。这次话题的讨论我们打算从三个方面进行：第一，深港西部通道的楼市效应；第二，港人置业趋势；第三，深圳西部房地产发展机遇与挑战。这里大家都是业内专家，也包括搜房网博客，博客也可以代表网民的声音，我们也有开发商代表卓越以及深圳地产界的权威代理世联、德思勤、泛城。

西部通道经历了三年的修建，今年7月1号正式开通。包括深圳湾公路大桥、口岸工程和香港深圳两侧接线工程三部分。深圳湾公路大桥全长5000多米，大桥的修建对深圳、香港都起着一个非常重要影响。西部通道开通后对我们楼市究竟是好是坏，首先请我们德思勤的肖总谈谈他的看法。
 
   
肖建刚：大家下午好！关于深港西部通道的开通与深圳楼市的效应，其实大家思考这个问题已经很久了，这个关口的效应，包括皇岗24小时通关，对皇岗片区乃至整个福田区房地产价格的支持和提升都有很大作用，更大地促进了深港一体化的运作。随着西部通道的即将通车，深港两地政府之间的合作、讨论已经进入深层次的阶段，包括建立深港都市圈。对于市面的反映来说，深圳西部楼价上涨已经非常可观，上个月南山成交价格已经超过福田区，均价达到2.25万/平米，已经超过福田。对于没有西部通道之前来说，这是不可以理解的。因为福田毕竟是深圳中心区，聚集了商务、居住、写字楼功能。南山乃至宝安将在西部通道的辐射下，成为另一个港人置业活跃地区。港人置业活跃地区已经经过几次变迁，首先是罗湖，然后是布吉、然后是福田、皇岗。沿着地铁4号线北上，我想西部通道对于整个楼市的影响，近几年会得到一个全面的表现。这是一个总体形势。

第二，楼市效应会达到什么程度？这是置业者所关注的问题。港人置业对深圳楼市支撑达到什么程度，这是另外一个重要话题。深圳港人置业的楼价跟香港价格相差无几，估计这种效应就不存在了。根据我们调研发现，当深圳楼价超过香港价格75%的时候，港人对这个区域的置业已经失去兴趣。西部升值幅度达到港人所关注的价格以前，那他无疑是存在巨大的上涨幅度。谢谢大家！
 
   
主持人刘俊莹：世联的李总对此有什么看法？

李宗苗：我们想先听一下卓越的意见，因为卓越算是西部通道最大的地主了吧。
 
    尹朝晖：今天我们到这里来还是比较关注深港西部通道的话题，确实我们现在有一个项目在那边，所以我们比较关注业界对它的看法。我们公司从98年开始开发蔚蓝海岸，树立了后海的标杆，但是蔚蓝海岸是一个中高档白领社区。西部通道开通后，我们现在也有工地在蛇口东填海区，那里现在有点像过去大兴土木的状况。从我们手里拿到的政府规划，把蛇口东填海区定位成比较高档的门户国际滨海居住社区，比较强调一个门户的概念。这个口岸对他来说是一个门户的概念，然后是一个密度比较低的高档人文社区。比如我们那个维港项目占地6万平米，建筑面积13万平米，将来定位也是一个纯townhouse国际滨海居住社区。最近网上很多专家对西部通道也展开了讨论。西部通道的开通我们认为利好大于利空，它也有一些负面因素，就是西部通道兴建的时候，后海片区就有居民担心噪音、污染问题。我们现在看来，从交通以及防噪手段、环保措施的采用，相对来说就不像从前在这种环保意识比较薄弱情况下所做的口岸建设，它的手段和措施要丰富很多。所以我们觉得对深港交通便利性方面是利好大于利空。张秀娟最近跟进网络媒体这块比较多，她可以谈一下自己的观点。
   
张秀娟：我很同意肖总提出的观点，我们深港西部通道开通后对整个南山会有什么影响？吸引港人置业到什么程度？这个标准可能现在还没有确定。但是从长远来说，深港西部通道对南山是一个长期利好，但是短期也不能说深港一体化，因为不会西部通道一开通就有什么开天辟地的变化。因为我觉得港人到深圳置业还有一个长期的传统观念问题，虽然说西部通道开通后在交通上带来很大的便利，我们提倡香港上班、深圳居住的模式，但是真正有多少香港本地居民在观念上接受这一点。香港人到南山、深圳置业，我认为短期内不会出现一个很大的放量，只是长期来看会有一个利好。短期来看不能抱太高的期望。这是我简单的看法，我们还是想听一听各位专家的意见。
 
   
李宗苗：最近房价飚的很厉害，你们有没有这方面的资讯？

张秀娟：我们以蔚蓝海岸为例子，蔚蓝海岸价格会升的很厉害，比如当初8000元-1万元，现在价格已经翻到2万了。南山整个二手楼房价上涨以蔚蓝海岸为代表，但是不能全归到西部通道这方面，从南山大环境来说，也会吸引大家过来置业，西部通道开通可能只是一个因素。李老师有什么看法？
 
   
李宗苗：最近业内都在做一些论坛，这是一件好事，明显感觉深圳楼市疯狂之后，我们甲方房屋不愁卖，价格一直往上涨的很猛。所以我们所说的营销或者策划已经陷入了一个审美疲劳，已经非常懒于做这个事情。我觉得今天这个论坛就是一个非常好的动作，至少让消费者在内的所有的人都来关注这个话题。虽然说容易被帖上炒作的标签，但是我觉得认认真真做好这个事情，对事情来说只有好处，没有坏处。这次我参加论坛发现了一点，大家实际上还是非常看好这个问题，关键是谁来搭建这个平台？媒体在这个时候可能广告就没有这么多了，但是越是在这种疯狂的时候、越是在这种非常时期，越应该组织大家坐而论道。所以至少今天这是一件非常好的事。

第二点，刚刚德思勤肖总以及卓越的两位女士也讲到到底怎么样理解深港西部通道跟楼市的关系，我记得我在2003年采访招商地产总经理林少斌的时候，他非常感慨地跟我说，当时蔚蓝海岸三期正在开发、进入销售，招商地产兰溪谷也正在打造中，他说南山的房子、蛇口的房子、后海的房子不是房价怎么上涨的问题，而是现在房子开发太快的问题。背后的潜台词就是说实际上整个南山半岛，尤其是以后海、蛇口，包括南油这一片的房地产的价值我们过早开发的话，对将来城市也好、对将来子孙也好，是不是一件好事？是不是应该放慢开发节奏。现在回想2003年深圳房价，包括整个房地产营销水平，大家还是想招卖楼，不像现在不用想招卖楼。为什么这段时间深圳房价以一种接近疯狂的速度在飚涨，我的感觉就是因为我们以前开发的节奏太快，留给我们的土地非常少。比如某一个片区楼市的发展，他只是单方面楼市繁荣的话，会不会意味着价格存在极大的泡沫呢？我们看一下布吉，布吉房价虽然现在也在涨，我总认为布吉城市的资源还不足以支撑目前布吉楼市的繁荣。因为布吉只是所谓的一个小镇，现在叫布吉街道办，但是医疗、卫生、教育、道路、治安等等方面的问题还是严重滞后于片区的发展。包括我们现在看到的一些新兴的片区。

我认为一个片区只是单方面的飞涨，将来它的整个楼市发展应该是非常堪忧的。我认为房价高不是什么问题，但是最可怕的是房价涨的太快。比如一天一个价，今天不开盘，放两天，一个平方涨2000元，这个太可怕了。为什么说房价高不可怕呢？房价高，自然会通过市场调节作用。比如房价传递效应，通过这个传递效应把房价给平衡化。但是如果涨的太快的话，就像我们今天下大暴雨，r容易引起洪涝。但是一点一点雨下的话，这对我们生活、正常的出行、经济生活、商业行为可能影响就不大。但是如果连着下几天大暴雨，那能不出问题吗？所以我认为房价高不是什么可怕的问题，可怕的是涨的太快。更可怕的是面对一天一个价的行情，我们不知道怎么办。

回到深港西部通道跟楼市这个话题来，我赞同刚刚卓越的观点。就是说实际上西部通道仅仅是南山楼市或者深圳楼市其中的一个利好，包括刚刚尹朝晖讲到的西部通道一开始的时候是以环保主义角色，给到社会大众感觉到这是一种负面、维权的行为。我们这些业主实际上是在捍卫片区的长远发展，捍卫整个深圳的环境，我们应该感谢他们，如果没有他们，我们现在就不得不面对一些问题，比如现在太湖水泛绿，你想想如果没有前期的动作，我们会有蓝天白云吗？这始终还是一个利好的东西，应该鼓励他们。
 
   
主持人刘俊莹：从你发言内容来看，我理解到的是：现在楼市已经不是很健康了，房价上涨速度过快，在这个时候西部通道开通更会促进房价的上升，在这个阶段上它开通了是不是有点问题？

李宗苗：我认为现在楼市热点大家都不去炒作，所以现在是一个买那里楼的机会。等到这个概念出来后，到真正开通的时候，那真的是房价就不是现在这个水平了。带动楼市仅仅是一小部分，它更大的作用是对西部滨海地区长远发展有一个战略意义。包括宝安中心区滨海填海区，将来不是在深圳版图认识西部滨海区，而是应该把它放在整个东南亚所占的角色，这样才合适，否则太小看西部通道的作用了。西部通道串联的不仅仅是广东沿海的利益，对于打通中国东南部出口，包括打通跟东盟的合作具有相当重大的战略意义。如果因为西部通道开通，然后刺激楼价，这不是西部通道的错，它应该是对整个城市格局、对整个楼市格局，包括对南山半岛占整个中国经济版图上有一个作用，这样才更接近它的本质。对楼市效应肯定是一个正面影响。长远来看，它对楼市的影响是非常好的。目前东滨路以南的那片土地，实际上政府没有说那片地不能开发住宅，但是东滨路以北这块是禁止开发住宅。我们所处的恰好是东滨路以南那块，好多项目都在那边屯兵，包括宝龙地产，还有奥城的开发商等等，这些开发商以前都没有听说过。蔚蓝海岸1998年开发，然后诞生了一个巨头，将来说不定在那里也会诞生几个巨头，所以我相信这个片区会促使整个行业格局演变，会有越来越多像卓越这样的巨头走向前台。我佩服卓越从单一项目的操作非常成功地切换到CBD首席运营商的概念，这个转身还是比较华丽的转身。当年蔚蓝海岸这块地，光大集团不看好，万科不看好，然后卓越看好，一下子就走出来了。这就是他们的贡献。
 
   
主持人刘俊莹：西部通道的开通不但影响南山，对宝安地产也有影响，下面我们请泛城策划吴总介绍一下西部通道的开通对宝安地区楼市的影响？

吴伟：原来我们在宝安那边卖7000、8000元，大家说南山都卖1万多了，还有4000、5000元的差距。就是说这两个区域是一个相互促进发展。去年是宝安中心区楼价的飞跃，也是南山楼价大幅提升的一个作用力。宝安中心区当时炒作也有一些概念，比如大铲湾港，大铲湾港也有利好、利空两方面，它跟西部通道不一样。西部通道是长期来说可以改变深圳，把中心区放在珠三角这个地位来看，西部通道对深圳的意义不能局限于南山，这种影响是长远的，但是从短期来看是有限的。就像第一页PPT稿说的，西部通道对南山楼市刺激有多大？今年房价大家也看到了，南山楼价大幅上涨，这已经是一种速度过快，就像温度一样，越来越高，它肯定会有一些问题存在，奥运会之前中国经济会达到什么高度，这是谁也没有想到的，不管楼市、股市各个方面将会达到一个前所未有的高度，但是政府也不希望它的速度太快，速度太快对中国经济也是没有好处的。速度太快，价格提升越来越快，像上个月深圳楼价已经上了新浪头条，已经增幅超过20%，同时还有一个北海，北海的起点是相当低的，深圳起点是相当高的，这个20%的比例已经有点令人担心了。所以目前情况下，南山楼市本身就是比较狂热的状态，所以这个时候西部通道作为一个长期利好来说，可能对它短期的刺激效应并不是很多，我觉得是有限的。

至于它未来引起的港人置业以及南山经济发展，这个可能就是长远的。现在还有一些有眼光的人在关注它，就像以前宝安中心区还是一片黄土地的时候，当时也有一部分人在关注。中心区刚刚开发的时候，我们一期卖的时候，当时已经有罗湖、香港、外地人来买，现在肯定会有人关注它，但是短期内对它的刺激作用我认为是有限的。
 
   
主持人刘俊莹：专家们的观点大部分是认为正面作用大于反面效应、长期效应大于短期效应。

李宗苗：原来蔚蓝海岸房价一直在不断突破，当时房价6800元的时候，2002年参加卓越的会议，李总说6000元肯定不是我们的天花板，但是当时报社一些同行说6000元太贵了。有一次我跟我们几个朋友在一起聊天，他说现在连我都买不起房了，按理来说他们年薪好几十万，连他们都买不起房，你想想他处于什么水平，大家都应该深有感触。包括我现在要换楼，然后你想买一个新的房子，你换楼，必然第一是大户型。第二，环境更好。第三，周边配套更完善，小孩上学更好。房价上涨过快就影响了这帮人换房。这帮人如果换房受到制约，二、三级流动就不是很畅顺。再加上如果个人所得税这块真正出来，目前我听说龙岗已经在试点了，将来在全市推广。我个人判断除非阴阳合同真正废除、取缔，否则个税还只是一个花招而已。面对疯涨的房价，一个是我们开发商惜售，另外我们市民不卖，然后市长是着急的，媒体也是着急的。现在应该是大家看着这个房价，然后心里就非常复杂，应该说涨的太快，并不是开发商希望涨的多快，因为上涨过快确实对开发节奏、资金安排，包括战略管理肯定会提出更高挑战。现在问题是当大家都不希望房价上涨过快的时候，他一直还保持这个速度上涨。昨天规划局召开了会议，包括闫小培市长以及国外的专家在五洲宾馆开会探讨深圳城市的可持续问题，现在政府考虑的层面已经不单单在房价，还关注到城市的可持续发展。在这个时候你越是使用一些行政干预的手段去企图调控房价，那真的是火上浇油。包括之前大方也跟我们探讨的问题，就是房价高与一个城市政策面的问题，现在看来房价高的城市，反而城市竞争力还是比较强的，并没有出现郎咸平所说的，他说房价高会削弱城市的竞争力，但是现在你来看一下中国的，包括全球房价普遍比较高的城市，竞争力都是靠前的。所以这不是一个削弱的关系，而是之间关系怎么平衡的问题。

整个来讲，比如说现在西部通道，包括整个后海那一片，整个深圳湾的填海区，我们不妨把这个当做重新认识大深圳的基础设施跟城市发展关系的一个点，可能比较少谈它对楼市的效应会好一些，因为越谈越离谱。
 
    主持人刘俊莹：我们两位博客代表网友发表一下自己的观点。专家的观点认为正面作用大于反面效应、长期效应大于短期效应。
    李宗苗：原来蔚蓝海岸房价一直在不断突破，当时房价6800元的时候，2002年参加卓越的会议，李总说6000元肯定不是我们的天花板，但是当时报社一些同行说6000元太贵了。有一次我跟我们几个朋友在一起聊天，他说现在连我都买不起房了，按理来说他们年薪好几十万，连他们都买不起房，你想想他处于什么水平，大家都应该深有感触。包括我现在要换楼，然后你想买一个新的房子，你换楼，必然第一是大户型。第二，环境更好。第三，周边配套更完善，小孩上学更好。房价上涨过快就影响了这帮人换房。这帮人如果换房受到制约，二、三级流动就不是很畅顺。再加上如果个人所得税这块真正出来，目前我听说龙岗已经在试点了，将来在全市推广。我个人判断除非阴阳合同真正废除、取缔，否则个税还只是一个花招而已。面对疯涨的房价，一个是我们开发商惜售，另外我们市民不卖，然后市长是着急的，媒体也是着急的。现在应该是大家看着这个房价，然后心里就非常复杂，应该说涨的太快，并不是开发商希望涨的多快，因为上涨过快确实对开发节奏、资金安排，包括战略管理肯定会提出更高挑战。现在问题是当大家都不希望房价上涨过快的时候，他一直还保持这个速度上涨。昨天规划局召开了会议，包括闫小培市长以及国外的专家在五洲宾馆开会探讨深圳城市的可持续问题，现在政府考虑的层面已经不单单在房价，还关注到城市的可持续发展。在这个时候你越是使用一些行政干预的手段去企图调控房价，那真的是火上浇油。包括之前大方也跟我们探讨的问题，就是房价高与一个城市政策面的问题，现在看来房价高的城市，反而城市竞争力还是比较强的，并没有出现郎咸平所说的，他说房价高会削弱城市的竞争力，但是现在你来看一下中国的，包括全球房价普遍比较高的城市，竞争力都是靠前的。所以这不是一个削弱的关系，而是之间关系怎么平衡的问题。
    整个来讲，比如说现在西部通道，包括整个后海那一片，整个深圳湾的填海区，我们不妨把这个当做重新认识大深圳的基础设施跟城市发展关系的一个点，可能比较少谈它对楼市的效应会好一些，因为越谈越离谱。
   
主持人刘俊莹：通过李总的讲话，我是感觉媒体有责任告诉民众，楼市已经比较疯狂、不太健康了。下面我们请萨丁谈谈他的看法。

萨丁：我个人认为深港一体化这是经济发展的大趋势，西部通道的通车这也是利国利民的一件大好事，从长期、短期都是一个好事。对我们楼市来讲，一般我们谈房价都比较敏感。我想PK一下，我们能不能把西部通道看作是南山的一个分水岭呢？也就是说把西部通道的通车看成是南山楼市的另一个分水岭，我想从短线来考虑这个问题，这个楼价的天花板到底在哪里？以蔚蓝海岸举例，一期3200元，二期7000多元，现在二手房2万多，谁都无法想象。我们现在去看未来的事情，我们要在动态中把握这个问题，还是要用发展的眼光思考这个问题。西部通道的开车，能不能火上浇油？我们一直让它达到一个爆炸的临界点，也许也是促进我们南山楼市的一种方式。

李宗苗：包括最重头的几个项目，比如卓越维港项目等等都还在开通之后，火上浇油有可能就浇到澳城这个项目。

肖建刚：关于是否火上浇油的问题我补充一点，大家说现在楼市已经很危险，再火上浇油是不是更危险？我的理解是火上浇油是一定的，在当前楼市疯狂有余的情况下，一切利好都成为涨价的理由。但是如果说房价的上涨是离危险更近一步，那恐怕不是这样，首先李总刚才有分析，西部通道带来城市价值的提升，城市价值的提升又提高了天花板，既然天花板提高了，楼价提高一点，中间的距离还在，虽然价格还会进一步提升，但是危险可能会进一步下降了。

萨丁：能不能把西部通道作为一个分水岭来考虑？

李宗苗：肖总刚刚讲了一点，一开始讲港人过来置业，从罗湖口岸到皇岗口岸，口岸地产外销的效益，03、04年以前港人置业对房价拉升是有明显作用的。但是我理解这两年深圳房地产市场不需要港人怎么去拉升了，除了个别项目，像红树西岸必须外销。深圳本地成长起来的购买力，包括其他城市过来的购买力足以把深圳房价往上拉。

肖建刚：这也是我们另外一个观点，当深港之间楼价差距太大的时候，港人会很疯狂过来抢，当差距已经差不多了，也就没有必要了。现在深圳本地成长起来的购买力和后续购买力已经足够支撑这个城市，这是因为深圳供应量不足。现在很多置业并不是深圳本地成交起来的资金支持深圳，比如80后置业跟我们不一样，他们是把两家父母都掏空，亲戚朋友都借空。

李宗苗：宝安置业者是绝对的本地企业主或者本地有相当积累的人，他一下子把宝安的基础打得特别实，而南山确实是一些新移民过去的，全国各地的。他们现在面临换房，有新的购房力量补充进来，从这方面来讲我甚至认为西部通道，有的时候我们不得不配合开发商的精明，比如这个楼盘我不需要三个月卖完，我也不要半年卖完，我要一年卖完，我的房子才600套，怎么办呢？加价，比如片区均价1万，我想卖一年，就把房子加到1.5万。开发商这个商业行为也无可厚非。而且将来某个楼盘确实会达到这个价，在这种情况下是无可厚非的。这种加价应该说是一种透支行为，透支片区将来的发展。这种透支如果市场很好、市场一直在涨，我们事后诸葛亮去分析他的透支，应该是觉得是有前瞻性。但是如果市场不好的话，就会出笑话了。比如深南大道北边有一个楼盘，他实际上卖的这个价也不是什么问题，1.3万、1.4万，但是恰好他选择了一个非常不恰当的时机一下子把价格往上抬了，而且本身也没有进行营销的差异化，换句话说他在营销方面不作为，然后导致了所有楼盘猛涨的时候，而且销售速度非常快的时候，他的价格一直没有上去，而且销售率非常低。就是说你不能片面透支房价，你得做足功课。像后海填海区这一片，刚才卓越的同事也讲了，整个南山将来的规划，包括现在越来越高端化的规划、配套，肯定对房价有很大的支撑，像湾区公园、深圳湾体育中心等等。我总是在批判布吉，你单方面忽悠那么多人进来住，结果你的医疗、教育等等都跟不上。

肖建刚：这个问题就是一个城市规划所赋予这个城市的价值。

尹朝晖：现在蛇口新的城市规划要做得更好。

李宗苗：沙河西路已经跟深圳口岸通道连接起来了，我当时的理解浅水湾定位应该往香港那边看，在那个时候浅水湾定价是1.6万，在当时确实被认为是疯狂的定价。但是回头来看的话，包括旁边有一个立交桥，就那个因素竟然没有阻止房价往上涨。我有一篇文章说，政府通过市政投入从另外一个角度在刺激房价上涨，这当然不是政府想看到的。当然我们不应该指责他这方面，而应该指责在公屋计划这方面的欠缺。现在你把欠帐安排在关外偏远的地方。类似这样的因素，有的时候我们很难去评价它是不是房地产上涨的帮凶。如果现在西部通道没有开通之前，有机会买楼，而且在片区旁边买楼，我觉得该出手还是要出手。等到开通之后，到时候肯定酝酿一波新的炒作。建议如果做出选择困难的话，就应该在这里来选择。

肖建刚：对于投资型物业就要好好算一笔帐，算算有没有有利可图。对高档享受型的，就不用看是否涨、是否跌，因为这是资源的占有，所以要付出一定成本。

李宗苗：就像如果想开宝马，就不要在乎你的宝马有多贵。
 
   
王方：下午开会前，雅颂的老总秦刚打了一个电话给我，他说你们这个题目是不是刺激房价，千万不要炒作房价。秦刚跟我传达了他的一些观点，他说现在还是希望我们理性来探讨，他说楼市目前是有点不太正常。他举了一个数字，目前深圳人均GDP8000美元左右，香港3.9万，将近5倍的一个比例。我们南山房价跟香港差不多是2：1左右，确实有一点过份，按照人均收入确实是高了。他也提出要看好长期利好。

刚才听了大家看法，我比较同意李宗苗，从西部通道大的方面来看，从东南亚的角度看。我主要想从城市一体化角度简单跟大家交流一下。从香港到深圳、到珠三角，这应该是一个梯形的形式，香港人来深圳买房，因为有价格洼地，深圳人又跑到珠三角。这里有我的一个观察，我提一点负面的消息。先说一下利好，利好就是刚才谈到立体化那块，从目前深圳的一些道路，深圳每修一条道路到东莞，比如龙大，他们就开始炒作。另外从宝安大铲湾港、包括深圳机场改进、西部通道，应该看到目前经济处于一个腾飞的时期，跟股市一样还是一个牛市。深圳人目前买房应该是在透支，特别是在经济结构不是太均衡情况下，房价上涨太快就是透支。像以前香港车牌号一个8的，有人就可以掏很多钱去买，因为是市场经济的结果。像卓越楼盘维港，很多人可能看好你们的产品，你多高可能都有人买。

李宗苗：他可能已经不是商品了，可能是一个奢侈品了。

王方：另外谈一下负面的东西。两年前一直在关注西部通道，很多朋友也住在那个附近，说那边环境污染很严重，希望市政府拿出一个公正的环评报告，市政府也做了一些改正。去年香港几份报纸上，包括华尔街日报，很多机构对香港环境做过一些评估，说香港环境现在非常差，对在香港投资包括设立公司表示担心，最近我有一个朋友决定离开深圳，主要原因就是空气指数越来越不好，灰霾程度越来越高。我相信西部通道每天6万多车辆经过，肯定对深圳环境带来一定影响。我认为可能深圳和香港以后居住方向还是会扩展到珠三角，因为深圳和香港的地都比较稀缺了。

李宗苗：刚才你谈到秦刚的观点，列举深圳人均GDP和香港人均GDP来说明深圳房价的高。我不大赞同，现在买房这部分钱你很难界定这个钱是不是深圳这块土地上出来的钱。比如肖总刚才讲的80后这一批人买房，他们可能跟我们这批人不一样，我们是一手一脚，辛辛苦苦赚了首期，开始变成房奴。他们不一样，从进入深圳就已经具备了购买力。在楼市非理性的情况下，用所谓科学的数据企图证明房价是否理性，这是非常不可取的。

肖建刚：曾经有人分析国际上是1：6，后来分析深圳差不多1：9。深圳收入来源是多渠道的，人均GDP也是不清晰的。究竟这个收入怎么来的？老深圳积累了很多财富，本地人有钱的太多了。为什么这么有钱？坐下来冷静思考，他们这些人经过了深圳几轮提升，最初在罗湖投资，罗湖投资完了到福田投资，福田投资完到南山投资，然后到关外投资，经过这几轮已经赚的很多了，买一个房就像买菜一样。这些人是进不了我们GDP的。第二部分，深圳巨大的移民潮带来全国的财富，包括投资高档物业的有多少人在深圳赚了钱，这个无法算。所以国际上通行的一些所谓的指标在深圳来说很多时候是失效的。我们真正做楼盘营销的时候主要考虑什么东西呢？究竟什么型的物业，是一个享受型的还是一个投资品，各种类型有各自表现形式。我从专业角度来说，真正需要考虑的就是所在的片区是否在这个城市价值还有提升的空间，这是最重要的。这个大船是否开得快，坐船的也可以跟着快。第二，你选择的物业类型。比如投资型的就要算回报。实用型的就要看配套。收藏型的，比如奢侈品，就要看资源的稀缺性、产品的稀缺性。在这种不理性的市场中，我觉得还有很多理性存在。透过表象的疯狂，还是有很多理性存在。

李宗苗：刚刚肖总谈得很好。就现在市场情况来看，我们的消费者到底是理性了还是疯狂了？一个市场成熟了，随之而来的开发商越来越成熟，消费者越来越理性。这是我们一直表达的观点。但是实际上我们来看一下，这个市场、消费者是不是越来越理性？现在我感觉只要我们贴一个豪宅、CEO，这帮人马上买这个房子。这说明他们理性了吗？不理性。第二，讲到享受型物业。现在我们处于非常矛盾的社会转型当中，这种矛盾就是全球商品化，任何东西都可以成为商品然后进行等价交换，商品房在中国并不仅仅是商品的，它还对应着户口、教育、医疗、卫生等等各个方面。然后现在我们要买到商品房，又要用价格衡量它的时候，就不得不表现出偏离价值本身的一些规律。这是中国的问题。包括其他发展中国家，像印度也是同样房价疯涨。经济全球化的浪潮下，我们衡量一个商品最好的办法是它实现货币的交换值。我们现在在中国看到商品的，有一些奢侈品，我们给他们带一个标签，身价马上翻一番。比如东方尊裕原来卖8000、9000元，他们项目公司张总还特别不自信，万科标签一贴，再加上市场向好，马上2万多。丰泽湖山庄一期卖多少钱？星河地产介入后卖多少钱？它已经不是单纯一个商品，已经很难用货币衡量价值。我们不得不在不公平的交易环境下，用货币标出它的价值，这样就出现了20%人掌握了80%财富。所以这是一种社会现象。所以一谈到这个话题，每个人都会觉得特别的沉重。

主持人刘俊莹：谈到房价、谈到深圳楼市现状，大家想说的都特别多。

萨丁：过去在深圳买不起楼的和现在在深圳买不起楼的心态是一样的。现在买不起楼的可能将来还是买不起楼。

李宗苗：南山整体规划已经到了一个新的起点，应该说西部通道给了他一个机会。深圳市委书记黄丽满当时就说到南山规划太乱了，南山区规划应该是非常落后的。当时2001年的时候这一片规划就非常乱，海雅百货那里现在竟然有电梯可以上天桥，现在变化是非常大。
 
   
主持人刘俊莹：下面我们进行论坛的第二个环节，谈谈港人置业的趋势，西部通道开通后，几分钟就可以拉近深圳和香港的对接。包括到迪斯尼这些地方都非常快了。当时有一个中介代理公司做了一个调查，今年1季度港人因工作及投资在深圳置业的人士在外销人群中的比例是上升到了65%，我想听一下大家的看法，对港人在深圳置业发表一些观点。泛城的吴总，你们参与销售的楼盘，宝安中心区港人这块参与比例怎么样？

吴伟：比例比较小。首先说港人置业这个趋势得先知道他置业的目的。目前状况下，他如果确实有工作或者居住需要，这当然是肯定的。但是如果就投资来说，我觉得香港人目前来看比例还不是很大。因为目前深圳和香港价格洼地或者优势、特点还是越来越不明显了，同样是西部通道两边互相连接，就像说到双城记，这个我们是作为深圳人的体会，香港人说西部通道通车后对我们香港人有什么影响？对香港人也是一样的。西部通道在近期的影响我认为会有一定的空间。

主持人刘俊莹：个人感觉港人置业会更理性些。

吴伟：而且他们有一个群体性，肯定是有一部分人先看到，经过一段时间有获利，才慢慢形成规模。最开始不会有很大的规模。包括以前的口岸物业。

肖建刚：第一次双城记的时候，当时深圳业内开始炒作这个信息。当时港人置业比例还是有，在基础已经具备的时候，这个时候突然来一个利好。

李宗苗：当年百仕达花园96年的时候房价创了新高，1万多。汇展阁创了接近3万的价格。96年还没有爆发亚洲金融危机的时候，东海花园去到1万多。当时深圳和香港属于唇齿相依的关系。但是现在西部通道这个题材点，我们硬往深港楼市关系拉就很牵强。他对楼市发展是长远的，港人带动房价的增长点我相信也是比较有限的。因为国内消费力已经在那里撑住了，我们现在来看港人置业不能像以前那样，以前确实很有问题。实际上2003年深圳贯通蛇口半岛的路还没有打通，兰溪谷是9500元均价，但是04、05、06年，他们自己都感觉有好多港人开始在那里布点。现在我们代理的澳城感觉压力更大的是来自我们国内的购买力，特别是深圳的购买力。
 
   
王方：上半年三月份，当时易宪容作客搜房的时候，他提到一个说法，说去年港人在深圳买了2万套房，建议限制港人买房。深圳这个市场在他看来就是一个投资品市场，而不是一个居住市场。投资多的话，对房价的作用非常明显。不知道各位怎么看？

肖建刚：港人置业对市场推动是显而易见的，至于易宪容说的限制港人置业，以稳定深圳房价，我觉得起不了太大作用。真正经历深圳城市的飞升，深圳的提升很有意思，是一个片区一个片区的，先是罗湖起来，一块一块。这个东西是否与我们一系列城市环境、社会环境、城市规划有关系呢？至于港人置业趋势，刚才大家都有聊到，港人置业趋势首先是从本身所具备的条件，我们南山也好、蛇口也好本身已经具备这个条件，但是他超不过皇岗、罗湖，未来可能会有居住型的进入，但是罗湖、皇岗有先天优势。包括我们曾经炒作东莞，东莞有一个非常出名的楼盘，浪琴花园，当时号称香港公务员住宅，当时是怎么做的呢？就是一车一车把这些退休的公务员拉过来买。深圳房价、香港房价差距究竟达到什么程度，这是一个很重要的问题。

李宗苗：原来有个楼盘做了一个很大的模型，他当时打的概念就是维多利亚港，看维多利亚港美丽景观。当时他们副总说深圳湾口岸将来在深港之间扮演的角色，比如他说罗湖口岸代表着深圳发展起步的阶段。然后是皇岗口岸，对应着福田中心区。然后深圳湾口岸将是南山、整个滨海填海地区，包括宝安整个区域的飞跃在深圳湾口岸可以找到支撑。我觉得当时他还可以看得比较准。我们不去评价这个楼盘后来出现纠纷、破产案件，当时他们副总就是这样来前瞻性思考这些问题。回头来讲，我希望西部通道能够给我们提供一个平台，老实说后海填海区也好、蛇口东也好，并没有形成一个共同交流的平台，这个片区本身应该具备的意义、意向的东西还没有建立，一个题材还没有建立，大家都想说，但是不知道怎么更好的去说。包括天利中央广场、海岸城，海岸城正在修圆形的连廊，这就是一个30万平方米的商业建筑，更何况旁边还有土地储备。现在竟然有这么好的东西，我们为什么还没有形成一个平台，这不知道是怎么回事。所以希望搜房来搭建这个平台。大家经常来交流一下这样的事情。历史的机遇来了，我们竟然失语了,所以王方、刘俊莹你们是任重道远。
 
   
尹朝晖：给大家补充一点信息吧，我们去年两个项目，浅水湾、时代广场没有专门面对香港销售。但是在销售过程中，浅水湾差不多有10%港人置业比例。我们销售人员在过程中会发现港人跟深圳人他们有一个初步的感觉，购买住宅方面，港人投资、自住都有，如果是投资的话，是比较注重片区发展前景，如果自住，他更看种局部的细节。大家关注点有点不一样。在写字楼上更明显，写字楼上港人比例远高于住宅。香港是商业物业很发达的城市，他在这边买基本上是投资，非常理性。销售人员接洽一些客户的时候，面向港人的时候他们就有一个感觉，非常细致算投资回报。所以我们这边整体感觉香港比较会算大帐，在细节方面会看淡一点，在一些小的问题上忽略，但是大的问题看得比较准。按照港人置业目前销售趋势来说，从我们那边销售情况来看，港人置业是上升了。

王方：5月21号香港和深圳政府签署了一个协议，深港创新圈协议。中间提到了香港生产力促进局要把他们一些设备、机构搬到深圳，加强跟深圳科技这方面的合作。也达成了一个默契，深港建设一个国际大都会的概念，我相信中心区跟南山影响比较大，我不知道对卓越这块有没有做好这个准备？可能香港很多人真的会来深圳这边落户、工作，这样才形成一个一体化的概念。不知道卓越对深港一体化概念有什么看法？

尹朝晖：从我们具体工作来说，我们趋向确实也更关注香港人。至于大都会的问题，这两天我们也看到有这样的讨论。在会议当中，有一个委员曾经提出深港大都会的问题。对于我们来说，我应该更具开放性的面向香港市场。现在我们一个比较切身的感受就是说以前跟我们主动联系的以深圳媒体为主，现在企业慢慢做大过程中，香港媒体也越来越关注深圳房地产，这块本身投放也变大了。大都会这个事情政策性因素还是很多，无论大都会能不能实现，我觉得这个交流的触角、纬度越来越丰富了。至少媒体合作来说，现在香港媒体也是做高端物业必须要关注的一个角度。
 
   
主持人刘俊莹：我们进入最后一个话题，深圳西部房地产发展机遇与挑战。其实刚才大家已经讲到这些方面。西部通道自03年8月开工以来，引起了深圳市民关注。对房地产而言，首当其冲的是南山后海片区，该片区是办公中心、商业中心、住宅聚合区，南山区也迎来了历史的发展机遇。南山房地产飞速发展得益于99年滨海大道开通以及占有丰富的山海资源，曾一度成为深圳楼市领头羊，2006年后因“双港经济”的交通因素影响而让位于宝安。

最后一个话题也就是大家对前面观点的一个总结，我们从肖总开始。

肖建刚：这个话题比较大，深圳西部房地产发展的机遇与挑战，首先我觉得机遇和挑战同时到来的时候，我们可能要做好思想准备。深圳从2003年后，西部靠海地区的发展已经非常火爆了，也许有内在的关系，但是没有深入的研究，只是看表象。所谓西部房地产，我想除了南山以外可能更多的是宝安，宝安新中心区开建以来，一直到现在的市场表现，从5000、6000元到现在1.2、1.3万这个过程，其实是西部房地产发展非常有趣的过程。任何区域当它破万的时候有几个特征：第一，城市利好已经摆在面前。宝安中心区是一个纯粹的新城市区。新的规划起点上所做出的片区。第二，产品本身会拿出一些新的设计，包括大面积赠送、产品优越性。对于因西部通道而带来的机遇和挑战，我想机遇在这个城市整体价值提升过程中，我们如何去结合它，进行一个价值的提升。第二，在这个层面的结合上，对于我们西部房地产也是一个空前的机遇。

挑战就更多了，因为这个城市发展变化而带来的客户变化，我们是否有足够准备。第二，对南山而言，我们要把握价值与价格的结合是一个很难的过程。如何把握度的问题也是一个巨大挑战。我们如何把房地产价值做大，同时要把这个风险降到最低。这也是一个很难的调整。这么好的一个题材，如何把这个题材做得丰满，这也是一个挑战。机会就摆在大家面前，已经是黎明前的曙光，但是我们可能要把它做得更丰满一些。
 
   
李宗苗：深圳商报正在搞一个深港地产十年建的活动，深港关系也好或者深惠、深广，他们都指向一个关键词——一体化，深圳正好处于一体化的中心位置，比如深港一体化跟深圳有关。深惠、深莞，他们也希望深圳带动他们来发展。这种关系使得深圳在珠江东岸城市群的关系更特殊，具备了更大的发展空间。现在的问题不是挑战，比如说我们作为房地产行业业内人士来讲或者作为房地产开发商来讲，你如何把握好深莞、深惠关系或者一体化进程当中出现的机会，比如卓越会不会考虑在东莞、惠州拿更多的土地，还比如卓越会不会考虑在光明新城、松岗、宝安西乡拿地。作为我们世联来讲，就是想在这个一体化过程中获得一些发展的机会。关键是怎么把握好这个浪潮。深圳前一段时间公布了四大新城，现在偷偷摸摸又成立了一个光明新区，不排除他将来会成立类似光明新区这种管理办公室行政外派机构，为了统筹城市一体化边界问题。这可能就是一些前奏，既然直辖面临更大的难题，既然所谓拆掉铁丝网或者扩大特区范围，面对深圳不能左右政策因素的话，深圳自身探索的光明新区管委会、东部新城、体育新城，包括国土局滨海分局，他一直在尝试这样的突破。房地产行业应该是整体社会经济发展最早知道春江暖的一只鸭，我们应该前瞻性向万科学习好榜样：他先了解城市发展规划方向，然后寻找好机会。我建议开发商更多研究深圳往西边拓展的时候，在整个深港关系出现重构的背景下，我们怎么样来找到更好的土地或者找到更好的机会。现在再来看东部新城放在龙岗大工业区，这背后是不是有更深的意义，旁边就是淡水、惠阳。我们一开始听到东部新城，一想就是盐田那片，没想到是龙岗大工业区。我们有没有深入思考这些安排。否则它就不是机遇，而是机会而已。机遇应该是一个更大的东西，机会就是做小生意的。比如在哪里买套房子这就是机会。可能要把握好城市发展的变化、一些规律，这样一些新的举措。

吴伟：我们作为深圳人来说，来深圳后对深圳也很有感情。像我们有些朋友在上海、北京，你跟他说起深圳，他就没有这么深厚的感情，会讲很多深圳的局限。深圳始终在中国的地位，如果这是一次机遇的话，可能是整个城市价值提升，这才是他的一个机遇。我觉得房地产只能说是城市进步当中的一个分支。房地产在这个机遇下我们应该怎么样面对？这其实还有很大的前瞻性或者很大的未知性，作为我们来说，也说不好房地产怎么面对这么大的一个机遇。作为宝安中心区同样也是性质相似的一个片区，但是我们作为地产从业者可能在西岸从一个概念提升，从这里面有一些参考意义。现在来说发展机遇和挑战可能还有一些未知性。
 
   
主持人刘俊莹：先要看一下西部通道对整个城市的影响。

吴伟：包括从西乡到宝安中心区、滨海中心区，再就是西部通道，整个是连成一条线，如果说西部应该是指这一条，然后一直延伸到东莞、惠州，整个这一条，可能它是一个阶段，这个阶段时间都会很长，而且对提升的空间都有一定的，我们现在都没法想。
    李宗苗：规划局对滨海新区有一个定义，他的意思就说从福田红树林这一片，整个红树湾、蛇口，到西乡光明，再往机场这一片，整个西部滨海地区，他定位成深圳未来发展城市的核心轴。我感觉万科失去了南山，正在争取宝安机会，像这种公司如果再失去西部的机会，他实际上无法睡得安稳。我相信这个机会太大了，中海在松岗的布局当年也被认为是疯狂的。我感觉这始终还是深圳城市发展非常重要的一级。政府想企图改变一下深圳整个发展腹地，整个城市东西狭长型的带状城市，现在他想把东西腹地再拉阔一点，比如说龙岗中心城、龙岗大工业区。政府在里面投入的人力物力财力就比较大，但是我感觉这种拉动作用有点不如西部，因为这是一个规律。整个城市都是往这边走，你要往北拉，包括想往东拉都有一些限制障碍。但是西部确实是一个非常顺势而为的事情。产业基础、空港、海港，整个基础太厉害了。实际上他们所做的努力是非常好的，关键问题就是我们考虑盐田地产的时候，不得不把讨论重点放在非房地产行业。

主持人刘俊莹：卓越，怎么看待西部房地产？

尹朝晖：深圳经济发展、西部通道这些都应该是机遇。挑战方面，站在我们企业角度我们觉得每个城市建设过程中一直都有很多遗憾，有时候一个片区建设之后，就会觉得这个片区有很多遗憾。刚才李总说招商原来在那一带也留下了很多遗憾。这个遗憾是两方面造成的，一方面是政府规划不够具有前瞻性。另外城市管理能力还不能跟上经济发展。另外一方面也有发展商自身原因，可能因为快速建设过程中，相对也会有比较粗糙的产品。站在我们企业角度来说，挑战在于什么呢？现在企业慢慢做大之后，其实你的社会责任感、城市责任感越来越重了。这个挑战在于一方面你是利润的问题。另一方面，建设过程中你怎么用更专业的素质能够给片区建筑也带来国际化的产品，这也是一个重大挑战。现在房地产形势总体还是比较乐观的，我觉得发展商应该更多关注你担当的责任，其实你也是城市建设的推动者，如果你用粗糙的产品，只是急功近利追求利润，这是不负责任的，就辜负了规划。政府规划成一个国际化高尚住宅社区，如果你多个发展商在自己产品营造过程中不能交出一个比较好的答卷，即便利润上创收了，但是事实上就给这个片区留下很多遗憾。我们做品牌发展商的话，可能尽量从高远一点的眼光看待这个问题，提供负责任的产品、好的产品，真正能够给规划、社区、片区一个好的交代。
 
   
李宗苗：卓越这一点我挺钦佩的。

尹朝晖：事实上，你在这个时候可能多做很多工作，一定经济指标衡量下，你还是能运营产品，给他一些建筑上美学内涵，给他一个居住的文化内涵，这样对城市发展就是一个积极的推动力。

主持人刘俊莹：两位博客代表网友谈谈自己的观点。

王方：我说一下机遇吧。昨天盐田那个会，搜房网也应邀参加了，简单介绍一下，他那边是谈东部了，他认为东部有稀缺的海资源，西部比不上。他们觉得西部应该是一个商务中心。包括南山政府规划，更多考虑是商务中心。以前跟李宗苗去拜访富通，他们谈到双港经济概念，现在又加了一条路，这条路就是西部通道，海陆空三点全部齐全了，以后可能整个西部会在经济上做足文章，居住这块要求会更高。怎么样避免因经济而冲击到住宅规划。

最大的挑战是来自环保这块，一体化的步伐来得太迅猛了，现在大家都不敢想象5年后的珠三角会是怎样。刚才卓越也谈到了，应该是政府管理能力的提升、规划能力的提升。最后就是环保这块。

李宗苗：建议成立西部发展局，然后把这块统筹起来，否则的话真正会出现尹朝晖所讲的建筑垃圾，然后规划失控，如果有了西部发展局、西部规划局，就可以更好的发展。深圳市规划局为什么后来成立了一个滨海分局呢？当时确实盐田区沿海片区缺乏统一管理，大家各自为政，整个海岸线是非常乱的，有各种各样的山头、业主在那里圈地。如果要吸取教训的话，龙岗那边的教训就要好好吸取，从现在开始就要成立西部发展局。
 
   
主持人刘俊莹：最后我们还是想回到主题，就是深圳西部通道的开通会刺激深圳楼市吗？我想大家用一句简短的话总结一下对这个话题的看法。

肖建刚：我觉得这是抛给深圳民众的一个话题，还是让他们来思考吧。

萨丁：火上浇油吧。

王方：我引用一句网友的话，网友希望我们房价不要跟美国接轨，工资不要跟非洲接轨。

尹朝晖：我觉得不好用刺激这个词吧？

张秀娟：我们认为西部通道开通对深圳楼市并不是一个刺激，只是一个要素。

李宗苗：肯定是会刺激，我觉得最主要还是要让我们一定要正确的认识西部通道到底是对房地产起作用还是对城市定位提升起作用，否则的话就很难说清楚了。这是一个不是问题的问题。

主持人刘俊莹：让民众还是要理性认识西部通道的作用。

李宗苗：比如我们可以从另外一个角度认识西部通道，将来可以开车直接到香港，IC卡一刷不用下车就过去了，这样会很方便。另外，整个国际化的进程一下子加速了，已经跟国际接驳了，应该说对我们生活方式起很大作用，会提升我们生活方式，尽量少去刺激深圳楼市。生活方式改变，这对一个城市是福音。

吴伟：它对整个城市是一个利好，但是不要把它太直接跟房价联系起来，他是促进一个楼市的提升，深圳要享受到城市提升而来的楼市提升。

主持人刘俊莹：感谢大家参与我们今天西部通道话题的讨论，更多的思考还是带给所有的网友。感谢大家！