“从经济手段入手，用经济手段解决经济问题，而不是用空洞的、泛泛的概念，更不是少数人的做秀和欺瞒，这才是解决当前房地产问题的有效手段和途径”
记 者：这两年全国房价涨得非常厉害，国家也出台了很多宏观调控政策，请您谈一谈现在房价是否合理，价格是不是存在泡沫，你感觉如何才能使这个行业健康发展，使价格保持在合理的水平？
杨 总：房地产业和汽车制造业、机械业都一样，它属于经济领域，既然属于经济领域，只能把它放在市场，管理它就只能用经济手段，离开市场这个环境和背景，离开经济这个手段，只能越管越乱，适得其反。它是个独立的生态，必须让它按照经济规律、市场规律去发展。
关于房价的问题。对所有的购房者，包括我本人，哪个买房者不希望价格低呢？买皮鞋的不希望价格低吗？吃饭的不希望饭便宜吗？所有的人都是如此，不光是对房地产有这样的期待，对所有的商品和服务，人们都希望价格低。关于价格到底是高还是低，谁说了都不算。消费者总认为它高，而经销商总嫌它低。有人认为房地产商没有责任心，如果那样的话，航空公司、卖鲍鱼的、五星级酒店的都没有责任心，卖奔驰、宝马的是不是也需要有责任心，用买个电动三轮摩托的钱买一个宝马7系列，能吗？不可能。企业是干什么的？什么是企业？企业是把资源从产出较低的位置向产出较高的位置或者更高位置转移的组织，是独立创造利润，独立面对市场，独立承担责任的组织，这是企业。这就决定着企业一定以追逐最大利润为己任，这就像军队，说好的军队不以打胜仗作为唯一标准，这是不可能的，说再好的军队一打仗就失败，这叫什么军队，因此它必须得能打胜仗，企业的天职就是创造高利润。创造高利润就代表先进的生产力，因为创造高利润才能不断地扩大发展，不断扩大发展才能不断提供税收，不断地安置就业，不断地拉动相关产业发展，不断地尽社会责任，包括责任之外的责任，我们通常称之为有余力的情况下资助、捐助、扶困、助贫等等。不能要求房地产，同样就等于不能要求所有的企业能卖高价的时候主动卖低价，天都不相信这样的鬼话。
万科曾经讲，超过15％的利润，我们不做，赤裸裸的欺诈、欺骗和虚伪，他的房子有卖到3万多、2万多的，问问他利润有多少？天底下有那样的企业吗？给自己限定不能赚高利润。就像运动员跳高，现在国际跳高记录是2.46米，而运动员说我绝不跳过2.2米，那要你干什么？那就淘汰你了。都是努力向前、努力向上，拼力一搏，争取最高，于是才有刷新记录、才有这种竞技的美感和可观赏性，才有价值。企业如果都给自己定一个溃退的指数，我少挣点就行，企业的员工都说我有个七八百元够养家就行了，社会上人都说，我随便有个地方能够混着活就行，这个社会不灭亡了？如果企业都说我一年挣个几十万，我这房子本来能卖8000元/平方米，不过4000元/平方米卖就行了，一平方米赚两块钱，混着够吃就完了。这个社会要不垮、不崩溃、不糜烂，那就没有天理，它在倒着方向走。就是因为所有的都竞相向上，每个人都竞相向上，每个企业都竞相向上，社会准则服从自然法则———竞争，于是全社会才会生机勃勃，才有先进生产力，才有创造，才有希望和未来。
那么我们再回到房价上，实际房价不是房地产商自己来决定的，谁决定的？市场，只要有人能买得起，出高价，就一定有人要卖。别说现在有3－5万元/平方米的房子，就算500万元/平方米的房子，只要有人买，也就一定有人造、有人卖。世界上最富的富翁到中国买房子，500万元/平方米，你看有人给他造吗？他肯出500万，房地产商绝不会和他谈判，说求求你了，5万元/平方米或者5000元/平方米吧，除了疯子，房地产商还想你最好700万元/平方米，下个楼我卖给你800万元/平方米，这才是正常的，这才是天道。它怎么可能说竞相降价呢？因此房价高低不是房地产商来决定，而是由市场来决定。那么我们就要研究这个市场是谁造成的，是什么原因，是由哪些部分组合起来的。
有一种说法，说现在新婚夫妇支撑着中国房价高居不下，这又是现在所谓著名的经济学家出来胡说八道了，新婚夫妇除了在京津沪深等少数大城市那些优秀的职业白领，男的一般都是三十大几岁，女的一般都是二十八九岁，大学本科或者硕士毕业，奋斗到经理、总经理，他们就是进入中等消费水平，还得按揭贷款，能买得起大约1万元/平方米的房子，买100平方米，他们得交30万，然后每个月得还上七八千块、一万来块钱，两个人收入加到一起能挣一万七八千，银行给予按揭。对于绝大多数新婚夫妇来说，要解决住房，除了少数、极个别人靠父母、靠权势，大多数人手里有这么多钱吗？他们能消费得起吗？他们月薪只有一两千、两三千元，他们拿什么去推动房价持续高涨？
那么我们分析一下，首先排除了这一部分人，并不是他们在推动着房价不断上涨。那么第二个，就是普通老百姓中不是新婚夫妇这部分，带有一定投资目的，带有一定改善目的的，这部分人起着一定作用，他们有这个需求，原来买的房子增值了，他们或者把它出租，或者把它们转让，然后再更新，再改善，再继续获得升值回报，这是一部分因素，这不能否认，确实有，在我们卓达就有很多这样的住户。
但这也不是主要的，最主要的就是高端消费这部分人群。你想想，能买得起2万元/平方米、3万元/平方米、4万元/平方米的人都是些什么人，只要这些人还在，只要这个购买群体还有需求，这个房价就不可能降下来。我反复在说这样一个“1+1=2”的常识，就是希望人们把这个最简单的东西分解开，得出一个自己的结论，而不要轻信一些人的胡说八道，什么房价下降，什么所谓“拐点”。什么人能买起2万元/平方米的房子？我们集团在海南总公司的总经理，在北京工作过，那时他曾跟我说过，北京一般职业白领，挣到1-1.5万元，在三环以内也没有自己的家，三环以内房价2万，房价是2万的时候，由于是高层，公摊面积大，一般都是100平方米，就得200万元，首付起码得付40万元，有点积累，家里帮一帮可以，按揭贷款是160万的时候，一个月要还上万元钱，他说你挣那点工资，银行一审，你肯定不够还贷，所以银行不可能给你办按揭的。
那么我们现在可以肯定地说，有一部分客户是老板，就是从事各种各样行业的、拥有财富的人，他们是一批，这部分购买力是不能忽略的。有的个人办企业年收入几百万，连着干几年就有上千万，那你说他买一套几百万的房子，这也很正常，他有这种能力。但是这还不是全部，还有更贵的房子，3万元/平方米、4万元/平方米，包括北京郊区一些别墅，有一些影星、艺术界的名流，这些所谓大腕们有大量浮财，在几百万、几千万的房子里住着。
回到房地产价格问题上，结论是，高端购买力，普通的老百姓确实没有。如果我们把房价分成三截，第一是高端的，漫道老百姓，一般小有成功的小业主们、小企业家、小暴发户也买不起；中端的是一大块，我们现在来分析中端价格，仍然以全国作统计对象的70个城市作背景，我们说中端的平均价格是指1万元这个价位上下，1万元偏上的价位，作为大众低收入阶层那一部分人，对这块房价也不要有任何想法，没有用，你生那个气没有用，现在确实有人能买得起这个房子，那么就有人在不停地盖这个房子，你不让人家买？什么情况下房价才下降？房子卖不动，标价3万元/平方米卖不动，降到2万元/平方米卖不动，降到1万元/平方米卖不动，降到5000元/平方米行，卖不动它自然就会降，只要卖得动，它就一定不降，只要卖得快就一定要涨，就要不停地涨。
以上分析的是市场因素，我们再来从成本的因素分析。我仍然是以第二类做背景，第一类是一种存在，但是不在考虑之列，我们就说第二类，1万元偏上的房子，或者1万元上下的房子，它是不可能降价的，怎么可能降价？这犹如造皮鞋，土地就是鞋底，各种建筑材料就是鞋帮，建筑队就是钉皮鞋的，装修就是打油的、挂蜡的、做装饰的，土地价格在涨，就是鞋底价格在涨，鞋帮价格在涨，鞋带价格在涨，钉鞋的线在涨，钉鞋的劳动力在涨，设备价格在涨，所有的因素都在涨价，然后你要求终端产品降价，这可能吗？
我们再说房地产，土地这些年进入市场拍卖，价格已经翻了不知多少番，有的地方已经翻了七八番，甚至翻了十几番，在七八年前几十万/亩的，现在几百万/亩，过去上百万/亩的，现在达到几千万/亩。这个价格如果不摊到房子里去，摊到哪里去？房地产商不能坐地垮台、崩溃吗？我们再说钢材，我国铁矿石贫乏，主要是依赖澳矿和印矿（澳大利亚和印度两个大矿石国）。中国缺，那就是物以稀为贵，澳矿和印矿不停地涨价，我们说硬话，说你不卖，我不谈；不谈结果人家不给你，国内怎么办？炼钢炉都冷却了，停火呀？最后你还得买，不停地涨价，不停地买。铁矿涨价，钢材不涨价吗？不涨价，钢厂不坐地死亡吗？钢厂死亡，国家能受得了吗？钢材也涨价。电涨价，民工都涨价，水泥能不涨价吗？运费涨价，石头子和沙子也都涨价。没有一样不在涨价，连民工回家的路费都涨价，不涨价行吗？柴油和汽油的价格都在涨，按去年的价格，运输公司得死掉。
馒头在涨价，白菜汤都在涨价，民工的费用现在已经翻了一番，你不给涨价，他喝西北风给你干活去？所有这些不都记到房子价格上吗？唯独不让房子涨价，这怎么可能呢，这不痴人说梦吗？所以它一定要涨。
“两会”期间，有十个有头脑的政协委员分析北京房价说，北京三环、四环之间房地产一平方米光政府收的费和税就达8800元！你想想，啥都没有见着呢，成本已经摊到8800元/平方米了，你再加上土地成本、建筑费、管理费、营销费，房价要不上2万就见鬼了。不但降不下来，房价肯定是一路高涨，这非常正常，如果不往高了涨反倒不正常。道理明摆着：各项成本还在继续高涨。现在谁都没有能力帮助中国突然解决铁矿问题，谁能说把水泥等的价格也都降下来了？谁能说把猪肉、白菜、土豆、豆腐价格都降下来了？农民工有2毛钱能吃一餐饭了，劳动力价格也降下来了？谁都没这能力，是不可能的。尤其是土地，作为第一原材料，18亿亩耕地又控制得死死的，那么现在就逼着房地产商向城市挖潜、改造旧村、改造旧区。改造旧村、改造旧区，一亩地没有几百万成本，怎么可能下来？这还是在中等经济水平的城市，如果在北京参与一个旧城改造，一亩地改下来也得上千万，我们曾经看上一个地方，后来没有办法只得放弃，一千多万才能拆出一亩地，而且周期三年，这怎么做？所以说房价上涨是不可抗的，是必然的。
那么我们再说它是否合理，抛开客观因素，我已经说了，只要涨就有涨的理由，所谓“存在即合理”，在这里用着是再恰当不过了。我们再分析主观因素，从主观上来判定它是否合理。一个是客观原因，要看客观，第二个就是期望值，人最怕的是给自己定一个非常不现实的、可望而不可及的，甚至连可望都不可望的目标。人应该努力，必须努力，必须竭尽全力，必须创造，必须不断突破新的高度，但是我们谁给自己定个规划，说跑步要超过马拉松运动员，打篮球超过姚明，那可能吗？对我们来说，这不切实际，是精神有病。你可以在自己的领域里设定目标，追求成功。房价也是，达不到你的期望值你也别生气。你老期望把1万元的房价降到5000元，这可能吗？不可能。所以说房价必然上涨，我在分析中等房价价位的情况下，顺便展开说了一下它的原因和上涨的必然性。
那么我们说相对低价位的，还以国内70个城市做背景，就是说在4000-6000元左右的区位，说这个房价能降下来，也同样是不可能的。怎么降呢？这和第二个因素都是相同的，特别是在这个区域的房价，上涨的幅度会比第二区位的还要快，因为这个区位一般都在中等发展的城市水平，经济发展是中等水平，但是土地的稀缺性、成本不断地高涨，和一类房价区域、二类房价区域是相同的。在发达城市钢材5000元/吨，不会因为到了次发达城市就变成3000元/吨，所有的因素都是一样的。尤其是这些城市，房价上涨更快，因为这些城市自身在不断地扩大，在不断地发展，它还没有趋于饱和，那么对于房子的需求量就更大，需求量大，所供给的商品的成本又降不下来，所以说二线城市的房价将在今后相当长时间内呈快速增长趋势。
有人说三年内不要买房子，这是最大的不负责任。三年以后谁来承担这个后果？谁来承担这个责任？已经有过这样的教训，我们所处这个区域，翟营大街上有一个国营企业，这个国营企业是永不停业的，它是特殊行业的特殊企业，职工收入相对比较稳定、比较高，因为没有失业、没有下岗、没有停产，十年前我们这里的房子卖1000元/平方米的时候，他们当时的领导说，我们给职工谋福利，我们要买八百元/平方米的房子，等到我们公司的房价2000元/平方米的时候告诉他，他那些领导仍然不让职工买，涨到三千的时候他仍然不让买，最后到了一平方米4000元的时候，他的职工开始醒悟了，开始自己买，一平方米贵了三千元钱，要100平方米，就等于把两代人在那个企业工作几十年全部的积累都剥夺了。尽管这个企业福利待遇好，但是最后一次性地都剥夺了，他们的职工后悔不迭，所以后来在房价四千的时候，他们说赶快买，买了以后现在房价涨到5500，他们说以前都怪自己，我们不跟以前比了，我们和现在比，1平方米还赚了1500元，100平方米还挣了15万元。
当年有人问我房价会降吗，我说，不会。说房价会涨吗？我说一定。说什么时候买房最好？我说现在。说买谁的最好？我说买卓达的。当年，你不买卓达的，买谁的也行。总而言之，现在买现在就是最好。四年过去了，事实证明，房价翻了一番，这四年来，全国平均翻了一番，因为各项成本也都翻了一番以上，我们再前瞻四年会怎么样，房价肯定会比现在还要大幅上升。
我再分析房价的所谓“居高不下”，我认为用“居高不下”这个词不恰当，应该用“不断上涨”或者“不可遏制地持续上涨”、“不可逆转地持续上涨”，这才是对的。这就涉及房地产是否有泡沫的问题。我们国家如此众多的农业人口，每年要向城里转移三千万人，这3000万人得多大的住房需求量？而现在城市人口平均住房拥有率还处在一个非常低的水平，我们哪来那么多房子？当我们没有足量的剩余房子，泡沫从何谈起？去年春天，北京的星河湾开盘，3万元/平方米的房子，几个月的时间，卖个精光，很多人觉得3万元/平方米竟然能卖光，不可思议？到了去年秋天，一个楼盘5万元/平方米，不等到春节又卖个精光。谁敢保证明年、后年不出现7万元/平方米的依然卖个精光？
价格问题不是不可以管理，不是没有办法，有两个主要办法，一个办法就是让房地产开发获得足量的土地。总体上，国家土地不但没有减少，反而增加了，农村人口减少了，但是有人给他上了各种社会保险了，这是一个因素，土地多了，最主要的原材料价格自然就降下了一大块。第二，在此前提下，大量盖房子，这是根本出路。一个楼盘剩下10％的房子，价格在这里坚守着，不往下降，这有可能。一个楼盘要剩90％卖不动，你看他降价不？问题是现在剩不下90%。谁傻呀？大头都卖了，剩下那一点，降什么价？你爱买不买，我就在这儿放着，三两天卖一套，慢慢就卖光了，这不是很简单的一个道理吗？由于我们国家在城市化的过程中对房子的需求量特别大，所以需要大量地建造。房子多了，当供大于求的时候，他就想办法开始薄利多销，开始降价。政策越紧，资源越稀有，买块地越难，房地产商越得精雕细刻，绞尽脑汁琢磨造高端产品，把价格定得高高的，卖出去，才能谋求高利润。千辛万苦，费那么大劲，拍卖到几百亩地，一亩地都上千万，你让开发商稀里糊涂就把房子卖了，那企业不垮了？既然有这样大的需求，那就创造条件多造房子，房子多了，房价就下降了。
一条街上，或者一个城市需要100家餐馆，你就30家餐馆，这餐馆的饭价就会竞相高攀，服务质量一个比一个差，你爱吃不吃，后面排着一大堆呢，你不吃还有别人呢，饭菜质量将越来越差，什么也剩不下。一个城市需要100家餐馆，有150家餐馆，有50家总是要处于将破产状态，或者不断地有破产的，就得竞相改进服务质量，提高饭菜水平，竞相降价，拉住客户。这不是非常简单的道理吗？如果整个石家庄就一个饭馆，那开饭馆的服务员都是奶奶，门口的迎宾都是爷爷，我们都得找领导批条子，申请一年才能轮到吃一回。
房地产也是如此，现在闹得不好，房地产业将萎缩，萎缩的结果是，剩下这些开发商把房价卖得更高，反正也不愁卖。由此可见，大量地建设，解决了有效供给不足之后，不仅房价会降下来了，廉租房也将解决了。有钱人会把这看作是一种投资领域，买上100套房子，银行给按揭，然后99套出租，这时候出租者多了，来租房的人相对较少，因为量大了，仍然是有效供给充足，于是就竞相降低租金，要不然就没人租，反正想闲着也是闲着，就租吧，这样廉租房就出现了，这不就是开发廉租房的渠道？这100套房子如果还不上贷款，99套给你拍卖了。所以说应该是大量地建设，大量地提供条件以解决有效供给不足，而现在房价持续高涨一个很重要的原因还是有效供给不足，而成本又在不断增长。这都是纯经济领域的问题，它只能用经济手段来解决，不能用行政手段。
从购买一方来说，有较高购买力的，有叫苦不迭的，说房价太高，但是那些买得起房子的人，他就不讲，说我买房子太贵，贵了你可以不买，你看哪个人买了2万元/平方米、3万元/平方米的房子，然后在网上发文章说这房价太高、太贵？没一个人说这话。因此说，从经济手段入手，用经济手段解决经济问题，而不是用空洞的、泛泛的概念，更不是少数人的做秀和欺瞒，这才是解决当前房地产问题的有效手段和途径。
