经济适用房知识简述
经济适用房分类:建设性项目和非建设性项目两类
l 建设性项目 : 分为满 5 年和不满 5 年两种情况.如下图:
建设性项目
满5年不满 5 年
经济适用房
非建设性项目
( 1 )已满 5 年
购买此类经济适用房,购房人的身份条件不受约束均可购买.
在过户时,卖方需缴纳成交价的 10 ﹪ 的综合地价款,产权变更为商品房.(卖方无资格再购买建设性项目的经济适用住房).
( 2 )不满 5 年
购买此类经济适用房,则需具备两个条件:
①买方须有购买此类经济适用房的资格;
②必须按照当年此房的购买价进行交易,产权仍为经济适用房
③交易后,买方还有资格申请购买的此类经济适用住房.
④购房人如购买超出批准的核定标准的,需补交超出部分的 10 ﹪ 的超标地价款.具体算法如下:
例: 购房人的《核定表》上批准面积 =70 平米,按照国家最高购买价 4000 元/米计算,他可以购买 4000*70=28 万元的经济适用房.
卖方的原购买价为 30 万元, 超标地价款:( 30-28 ) *10%=2000 元
如卖方的原购买价为 26 万,则买方不超标,无须交此费用.
l 非建设性项目:(拆迁回购房、康居房等)
购买此类经济适用房时,购房人的身份条件不受约束均可购买.
过户时,需缴纳成交价的 3 ﹪的土地出让金.
l 申请购买经济适用房的几个步骤 :
( 1 )申请购房此类家庭按不同类别申请
《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》、
《北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审批表》
《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》.
( 2 )申请人及其配偶所在单位分别盖章
①没有单位的由档案所在单位核准盖章,没有档案的暂由户口所在地街道办事处核准盖章.
②市政府批准的重点工程建设中的被拆迁居民家庭和政府组织实施的危旧房改造项目区异地安置的居民家庭,由拆迁房屋所在地街道办事处核准盖章.
( 3 )申请人办理资格审核手续需持以下证件:
夫妇双方的本市城镇居民常驻户口本、身份证、现住房屋的产权证明或租赁契约(如没有不提供)
地点:北京市城市建设综合开发办公室(简称"市开发办")在北京市房地产交易中心(崇文区东花市北里 1 号楼)设立的窗口,办理购房资格审核手续.
备注:( 1 )申请人姓名需在北京建委官方网站公示 10 个工作日.
( 2 )工作单位为外资或合资企业的需提供企业出具的收入证明
(收入纳税证明)及其他要求出具的相关证件.
( 3 )购买经济适用房的家庭年收入不能超过 6 万元人民币.
《经济适用住房再上市最低计税价格》(见附件一) 返回目录
央产房上市交易流程
一、盖章上市
具体内容:与连锁店确定买卖意向后,带卖方到央产上市办公室办理上市手续.
办公地点:东大桥蓝岛西区甲 10 号一层
提交材料:售房人的《房屋所有权证》、《原购房合同》、身份证(原件及复印件)
办事流程:向办公人员说明事由,提交材料后,添写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》,经办公人员审核无误后(主要审核:是否为军产、保密产、院校产;是否超标等事项),当场盖章即可.
时间:当场盖章,当天即可完成此项工作.
二、签约
经上市审核通过后,连锁店或评估师方能进行下一步的代理、买卖业务.
三、与权证部交接资料,办理过户或贷款手续
具体内容:上述房屋找到买方签约成交后,将以下资料提交给权证部进行后续手续的办理.
卖方:《房屋所有权证》、《原购房合同》、《中央在京单位已购公房上市出售登记表》、《物业、供暖结清证明》、本人身份证、户口本复印件;
若需贷款另要求提交:配偶同意出售证明、配偶身份证、户口本复印件、结婚证明
四、注意事项:
( 1 )职工住房档案在交易大厅的咨询服务台查不到,其所属房产不能立即上市,如产权单位同意出售此房,须产权单位向蓝岛央产办报档,报档后方可办理上市手续.
( 2 )如果房本标明为经济适用房,产权单位为央产单位,则此类房屋不允许上市交易
( 3 )如存在房屋超标情况,产权单位应按规定进行处理后,并出示超标处理意见,方可正常上市.央产房超标按每平米不超过 4000 元的原则处理,具体执行标准各单位自定.
( 4 )职务级别与核定面积对照表:
职员 ---60 平米、科级 ---70 平米、副处 ---80 平米、正处 ---90 平米、副局 ---110 平米、正局 ---120 平米
注意:如夫妻双方各有央产房一套,应按房屋总面积做超标处理,核定面积不累加,按夫妻双方职务级别较高一方计算.
《央产单位一览表》 (见附件二) 返回目录
营业税及个人所得税
一.营业税
未满五年 再次上市交易的 普通住宅 ,须缴纳成交 5.5% 的营业税
是否满五年:( 1 )产权证发证日期
( 2 )原购房契税票 填发 日期(不是缴税日期!!)
( 3 )盖有 北京市财政局菱形章 的购房收据填发日期
普通住宅的标准
( 1 ) 建筑面积 140 平米以下
( 2 ) 小区容积率( 1 ) 0 以上
( 3 )成交价低于不同土地级别上普通住房平均价格的 1.2 倍,即不高于以下标准: 1 级13281.6 元2级11466 元3级9648 元4级8263.2 5 级6554.4 元6-10 级5431.2 元
注意 : 如果为非普通住宅 , 已满五年再次交易,须缴纳出售价与原购买价差额部分 5.5 %的营业税;非普通住宅的契税按 3% 征收;夫妻更名及继承后的房子,(以出证日期为准)一年以上的,免征营业税
二.个人所得税
未满五年上市交易的房屋须缴纳个人所得税
1. 商品房及经济适用房 : 差额部分 20% 或全额 1 %
2. 已购公房 : 成交价m房屋建筑面积 *4000 元/平方米m合理费用应纳税额(印花税 ＋ 营业税 ＋ 城建税、教育费附加) *20% 或全额 1 %
是否满 5 年的界定标准与营业税相同 返回目录
过户其他税费
一、 已购公房(含央产房)
( 1 )成本价 契税 = 交易价 *1.5%
土地出让金 = 建筑面积 * 当年成本价的指导价( 1560 ) *1%
印花税 = 交易价 *1 p(买卖双方各自承担一半)
( 2 )标准(优惠)价
契税 = 交易价 *1.5%
土地出让金 = 建筑面积 * 当年成本价的指导价、( 1560 ) *1%
印花税 = 交易价 *1 p(买卖双方各自承担一半)
标更成(或优更成) = 建筑面积 * 当年成本价的指导价( 1560 ) *6%
二、商品房 契税 = 交易价 *1.5%
印花税 = 交易价 *1 p(买卖双方各自承担一半)
三、经济适用房
1 、建设性
未满五年
契税 = 交易价 *1.5%
超标部分的综合地价款 = (核定面积 *4000 m 原购买价) *10%
印花税 = 交易价 *1 p(买卖双方各自承担一半)
已满五年
契税 = 交易价 *1.5%
综合地价款 = 实际成交价 *10%
印花税 = 交易价 *1 p(买卖双方各自承担一半)
2 、非建设性
契税 = 交易价 *1.5%
综合地价款 = 实际成交价 *3%
印花税 = 交易价 *1 p(买卖双方各自承担一半)