在延续了几年高歌猛进式增长后，去年年底，房价的增长态势终于有所缓和。演变到现在，房地产市场一面是居高不下的房价，另一面是寥落惨淡的成交。近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰似乎没有被打破的迹象，就在这坚冰下，最近楼市又出现了一些耐人寻味的现象，比如深圳断供、关外房价大幅下跌，北京“无理由退房”，上海同地段不同楼盘冰火两重天，这到底是怎么回事呢？ 

深圳：68户集体断供调查

2008年6月，一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博客文章表示，深圳实际断供的资金已超过千亿元。这搅乱了本来就暗流涌动的深圳地产市场，更在全国范围内激起了千层浪。深圳真的出现了大面积的断供吗？如果是真的，那会带来怎样的后果呢？

带着这些疑问，记者采访了被一些媒体称为深圳首例“断供案”的涉案律师。

广东中圳律师事务所律师刘子儒：因为业主资金紧张，在1月份跟4月份的时候，曾经有过断供，导致了最后银行启动了法律诉讼程序，然后已经，被南山法院已经受理，现在在等待开庭。

刘律师介绍，唐某2007年6月购买了1套浪琴屿楼盘的二手房，从银行贷款190万元。记者多方联系唐某本人，但他始终不肯露面。随后，记者多次前往法院和起诉银行，但他们都拒绝了采访。

广东中圳律师事务所律师刘子儒：因为他是一个投资者。那么说是他投资的这套房，可能就是说，他的现金周转就出现了问题。导致了中间资金链短缺。然后就断供了4个月。

据了解，唐某去年总共买入4套住房，这套浪琴屿楼盘是去年高位时买入。在楼价跌破银行贷款后，这位炒房者连续4个月无法供款。

广东中圳律师事务所律师刘子儒：在南山银行起诉之后，业主告诉我的是，他自行又补了5万块钱进去。就是相当又补了四期进去。

除了断供第一案，碧水龙庭68名业主集体断供，是目前深圳断供最多的楼盘。记者了解到，这些业主是从深圳平安银行贷的款。那么，他们是出于什么原因断供呢？

广东中圳律师事务所律师刘子儒：根据他们给我们提交的这个声明来看，是他们与开发商之间存在着一些纠纷。导致了他们提出向我们银行申请了断供。

按照银行的说法，这些断供的业主，是项庄舞剑意在沛公。那么他们为什么会采用断供的方法和开发商解决纠纷呢？记者采访了这68名断供业主中的3位代表。

深圳碧水龙庭业主：并不是说我们这个房子付不起，就是说现在这个房子我们可以付起，但是我们针对的主要是开发商啊，擅自变更规划，没有获得我们业主的同意，所以我们采取维权的手段。

深圳碧水龙庭业主：因为这个房子还得按揭嘛，就是说希望银行来出面给我们作为一个中介、一个调节嘛，所以说我们就选择了停止供款嘛，从7月20号停止供款。

按照这些业主的说法，他们希望通过断供逼迫开发商和他们解决纠纷。那么他们与开发商之间究竟有什么纠纷呢？

深圳碧水龙庭业主：像这个幼儿园面积严重缩水，规划许可证上面写的呢不小于，单独占地面积不小于3000平方米，实际我们现场测量呢，不到1500平方米，+再一个就大门景观实景的改变，还有容积率的改变，这都是没有经过我们业主的同意，我们认为就是擅自改变了。

幼儿园面积严重缩水，擅自更改大门景观，容积率为2.841与合同约定的2.8不符，是这些业主提出的异议。那么这个项目的开发商对此做何解释呢？

深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛：那么我们小区在6月28号入伙之前，已经取得了政府相关部门的各项验收报告，是符合入伙标准的，但是因为业主提出来了质疑，我们邀请国土社会部门重新又对幼儿园进行了一个测绘，那么测绘实际得出来的这个结果，我们规划报建幼儿园是3000平米，最后得出来的结果是3004平米。

开发商认为，业主之所以以这些理由断供还另有目的。那么究竟什么是引发这场争端的导火索呢？

深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛：房价从去年他们买时候是12000多元的均价，那么到现在周边的二手房已经跌到9000多了，那么他们主要是认为对这种差价要进行一个赔偿，所以才不断地去找我们开发商交涉，对房价下跌要求有一个经济上的赔偿，那么我们开发商这边都是拒绝的。

深圳碧水龙庭业主：因为我们买来是自住的嘛，它就是房价的升和降对我们自住的人来说，是一个数字的问题，不是我们很关心的问题。

房价下跌，到底是不是这场争端的根源之一呢？记者采访的三位业主都强调房子是用来自住的，所以并不关心周边房价的涨跌。但是，这些业主给开发商的一份函件中，却有不同的表述。

深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛：最重要的一个原因后边还是写由于房价下跌，产生了差价，我们要求房产商给予补偿，这些都有文字性的记录在这里的，都是业主提出来的，而且每个业主都寄了这个文件给我们，在上边按了手印。

开发商指出，购买他们楼盘的大部分都是投资者，所以他们所说的维权，大都是冲着房价下跌来的。

深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛：目前通过我们收到的业主函件发现，里面的几个业主代表，也都是属于买了两到三套房的比较多。

记者给这些业主粗略算了一笔账：按当时均价12500元每平米，买一套80平米的房子，需要100万，首付20%，也就是20万，从银行贷款80万。当房价下跌到每平米9000元的时候，这个房子的市价是72万元，还不够还银行的贷款。也就是说，这些房子已经成了负资产。

无论是前面被起诉的唐某，还是后面碧水龙庭的这些业主。大部分断供的人都是炒房者，他们断供可能就是为了减少自己的损失。炒股赔了，可以割肉。炒房赔了呢？真的能通过断供来减少自己的损失吗？

广东中圳律师事务所律师刘子儒：就是说你买一套房。你向银行借款了100万，你首付了20万。总共是说你120万买的这套房子。而现在根据目前的状况来讲的话，可能你这套房子，在整个行情上面只能够卖80万。可能有部分业主以为，好，那我可能就是说，把这套房子给你银行，我可以走人。其实根本的程序就不是这个样子，纯粹这是一个误解。因为说根据法院的拍卖执行完了之后，可能你这套房子，原本可能在市面上面值80万。但是可能实际在拍卖过程中间，然后除去相关的法律费用，那么说你可能最后真正用于偿还这个借款的，可能只有60万。那么说你剩下其实你还是欠银行40万。而这个所欠的40万，并不是说银行就会善罢甘休。它会通过查封你的其他房产，你的其他车辆，或者说找寻你的其他存款。或者说包括甚至你夫妻，就是说包括你夫妻之间的相关的财产。银行会继续追偿这剩下的40万的欠款。

银行的相关人员表示，如果断供，贷款者的损失还远不止这些。

深圳平安银行风险管理部主任徐增武：从借款人的角度讲，如果他发生了断供行为，他必将在我们人民银行的征信系统中，产生不良的还款记录。那么这种不良的还款记录呢，将导致他在以后，在发生类似的这种信用申请的时候，对他可能产生的信用申请，银行不会再批准。

幸运的是碧水龙庭的业主，已经认识到了这一点。他们表示，现在不还贷款是为了争得话语权，下一步是不是真正断供还不好说。实际上，金融部门早在开始这项贷款之初就做好了防范金融风险的准备。

深圳平安银行风险管理部主任徐增武：特别是对于传统的这种个人信贷，银行有一套完善的机制。所有可能产生的这些风险，其实银行都会做了一个预防的措施。我们包括说一些，刚才讲的，在做贷前调查上，我们要把关。那么我们在贷后管理上要加强催收。那么我们看到在财务上呢，还有一些提拨备的一些方法，来预防这个风险。那么银行呢，整体上讲，它抗风险的能力应该是很强的。

银行的这位负责人表示，目前，个人住房贷款仍然是整个信贷资产当中最好的优质资产。如果说深圳断供案最多的楼盘和此前唐某的断供案，都不存在还不起贷款的问题的话，深圳断供已过千亿的说法就显得言过其实。

综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁：目前来讲，就是在银行房贷的负资产，目前是17个亿。那么它的比例中，是在这个整个房贷中不良贷款的比例是0.56%。那么这个0.56呢，实际上是一个，在银行的这个不良贷款，历年的银行贷款，不良贷款记录中是正常数字。离它最高曾经出现的0.7还低了0.1几个点。

宋丁，长期跟踪研究香港和深圳地产。他认为由于国内断供的成本很高，主动断供基本不可能发生。香港就曾经出现过负资产的现象。1998年到2003年，香港房价大幅度下跌，导致很多港人出现负资产的情况。

综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁：那么这个暴跌达到了将近70%。那么在这个跌幅到70%的时候呢，这就意味着什么呀？就其中，有17万的家庭，成了负资产。

根据香港金融管理局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1650亿港元。

综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁：平均每个家庭承担的这个负资产的数额有一个统计是264万港币。比如说他买了150平米的房子，假如说是用300万买的，那么现在这个房价已经缩水到200万。

在加上当时香港经济萧条，失业率上升。香港人的生活压力非常大。

综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁：就是香港人在这样一个，巨大的负资产压力之下，真正去断供的人其实数量很少。更多的人就千方百计，亲戚朋友去凑钱，也要去还贷款。

深圳房价大跌地产商面临大考 

主持人：记者从银行了解到，深圳房贷总共不过3000亿元，说深圳断供已达到千亿是毫无根据的。即使是当年香港楼价狂跌了70%，房贷断供的人也非常有限。目前，深圳出现的断供，还只是个别现象。这些断供的人，大部分都是前一段时间，房价大涨时兴风作浪的投资者。他们并不是没有钱偿还贷款，而是想把房价下跌的损失完全推给银行。这种把个人投资失误转嫁给银行的做法，只能搬起石头砸自己的脚。那么被认为是房价跌得最惨的深圳市，目前楼市情况到底怎么样呢？

黄文波，深圳商报房地产部的副主编，在报社工作多年，一直负责地产方面的报道。

深圳商报房地产部黄文波：(2007年)开始，就觉得房价上涨，觉得挺牛也不需要啥营销，也不需要啥广告，因为大家都人多了嘛，买的人多啦，就找人、排队，那么第二阶段就是说，我们到这上半年呢，就明显地看出大家的心里的这种状况，+我们广告上面也可以看出来，我们确定了一些大客户。

这一年以来，黄文波经历了她职业生涯中最富戏剧性变化的一个阶段。去年房地产价格飙升，买房子都得找地产商走后门拿号，更别提做地产广告了，那得靠多年的老关系，才能拉到一两个广告。而今年以来，她一下子确定了好几个大客户。

深圳商报房地产部主编孙正东：今年1到6月份深圳新房销售量是170万(平米)，同比下降54%，但是我们深圳商报的广告，今年地产广告同比上升20%，地产商和我们媒体的合作的密度在不断地加强。

最让孙正东高兴的是今年他们刚刚办完的一个特刊，收到了意想不到的效果。

深圳商报房地产部主编孙正东：7月初我们举办了一次龙虎榜活动，一天的广告收入就有几百万元。

虽然地产广告满载而归，但盛况之下，掩饰不住他们的隐忧。他们担心深圳地产价格再跌下去，可能在广告上取得的硕果也会昙花一现。

位于深圳关外的龙坂片区，由于紧邻梅林关，再加上有两条地铁即将开通，曾经一度是深圳升值最快的区域之一。这一区域的万科第五园正在销售的过程中，记者采访了几个来看房的人。

购房者：从它第一期开盘就一直来看，它的建筑，各方面风格的确不同，各方面都的确是挺让人喜欢的，也挺让人认可这个品牌的，所以说，也希望能买到万科开发的这个品牌的房子吧。

2006年，这位女士就看重了万科第五园的一个项目，当时每平米7000多块钱，由于嫌价格略高，就等到了2007年，万科第五园的又一个项目开盘了，每平米10000多的价格让她后悔不已。

购房者：当时开盘的时候一万四千五吧，均价，按这样算的，但是，我看好象是，又涨到一万六七这样子。

今年3月1日，万科第五园精装修高层以1.15万元/平方米发售，下调幅度超过20%，就在刚才，这位女士得到了一个好消息，这次新开盘的第五园的项目价格已经降到了11000块钱左右，而且还能打九二折。与最高时候的每平米16000多相比，表面上每平米便宜了6000块钱左右。但仍远远高于2006年的价格。

购房者：再观望一下吧，我觉得还可能有一些下降的空间。

另一位购房者也表示出了同样的看法。

购房者：因为万科原来的房子，你比如两年前的房子我们来看过嘛，跟现在的价位还是太高了，而且你看这个区吧，特别不方便，根本没办法在这儿，就是说住得很好，它现在的价格也在一万多块钱。+所以，没考虑买，觉得应该再跌跌吧，再等等吧。

一些人更喜欢把这次深圳房价的下跌叫做理性回归。因为前一段时间深圳房价跑在全国的最前沿，最快的时候，以每月1000块钱左右的速度增长了5个月。国家对地产宏观调控的组合拳，给了疯狂增长的深圳房价当头一棒。曾经靠深圳香港一体化概念做撑杆跳的深圳关外房价，开始大幅度回落，从而拉动深圳商品房价格集体跳水。

聂梅生：房价波动在深圳等城市尤为明显

全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：今年房地产的金融属性是非常非常明显的，包括这个断供的故事，也是一种金融方面的博弈，这也是说明中国的房地产呢，走向了一个比较成熟的，进入了正常的运行的一个时间，因为不可能暴利，也不可能永远维持一种靠炒作维持的这样一些个，一个市场，那慢慢地恢复到理性，解决去年的透支吧。

那么对于开发商来说，这种大幅度的降价是否终结了他的暴利时代呢？

综合开发研究员(中国深圳)研究员宋丁：因为深圳的这个房地产，那么很多的，这一轮的上市的房子，它当时拿的地价都是前几年拿的地，前几年拿的地，有协议出让的土地，价格很便宜。那么早期招拍挂的土地价格也不高。所以现在大量成交了这部分土地的，这部分房子。就这部分房子它还是有一定利润空间。

宋丁认为，即便是现在深圳商品房均价从去年最高时的每平米17600块钱，跌倒了最低时的每平米11000块钱，跌幅达到36%。但是开发商仍有利可图。

综合开发研究员(中国深圳)研究员宋丁：还应该有是30%这样一个利润空间。所以对他们不是特别大的一个压力。当然他过去希望挣得更多。他希望四十五十六十，甚至是八十，翻倍越多越好。那个时候房地产就是个暴利行业嘛。所以说他挣不到，他觉得一点都没有什么。但是现在逐步地向理性回归，所以说理性回归不仅仅是房价，理性回归还有就是这个开发商的利润。
 

5亿资金抄底上海楼市 

上海楼市调查：冰火两重天

主持人：深圳龙岗、宝安这些关外地区，虽然远离市中心，但之前也是炒作最疯狂的区域，房价基本已经回落到2006年底的水平。曾经在楼市飞涨年代充当急先锋的投资者，成了这次楼市下跌的受害者。深圳房价开始逐渐从疯狂回归理性。那么另一个房价高高在上的城市——上海，情况又怎么样呢？在这个地产界最为敏感的时期，上海楼市又有哪些怪现象呢？

在上海闵行区的一个小区内，记者遇见一个搬家公司在为业主搬家，搬运工小王告诉记者。

上海公兴搬场公司小王：今年就不如去年，去年生意挺好的。一般的时候好的话能搬上四五家，那现在就差多了。现在大概一般好的时候，搬个三四家吧，

不仅活比往年少了，而且搬进去的大都是家里有电梯的公寓、别墅。

上海公兴搬场公司小王：现在一般搬这种公寓房子多，高楼，再有什么别墅，去年的话就比较少，去年一般搬以前的老公房，五六楼都没电梯。没电梯的房子还是蛮累的。

小王所在的公司是上海最大的搬家公司之一，占上海搬运市场40%的份额，有200多辆货车，1000多名员工。房地产市场的冷暖，他们感受最明显。

上海公兴搬场物流有限公司总经理助理刘伟军：主要受到目前的房地产市场的影响，本身就是一个产业链上面，没人买房，这可想而知搬家的活肯定会少，

上海楼市成交量不断下滑，市场销售低迷，也让一些原本热热闹闹的开盘，变得门可罗雀。一家位于中环线附近的楼盘的开盘，到给这个有点冷的楼市带来了一丝暖意。

上海中鹰置业有限公司销售经理朱钰：这三栋是我们今天开出的叠加别墅，它是在这一栋的基础上，又做了一个能源的升级和系统的升级，我们都知道新开出来的能源房，它的能源费是3块钱每平方米，它的物业费呢是2.95元，这以后就不会再发生空调费。

能源房，以后不会再有空调费，这记者倒是头一回听说。有趣的还不止这些。朱钰现场演示了，他们采用德国技术为每一扇窗都安装了智能外卷帘，即可以保温；又可以隔音、防盗。不仅如此，他们还在屋顶种草、庭院中植树达到生态节能，这听上去真的有点另类。

上海中鹰置业有限公司销售经理朱钰：房地产它有一个现象，就是同质化，那么你盖那个样子，我们也盖怎么样，但是一旦当市场发生了一点波动以后，同质化的东西它的弊端就出现了，那么开发商开始打折，促销，然后跌价，市场恐慌就出现了，因为它没有个性，它凸现不出它的价值来。

的确，这个楼盘张扬的个性也吸引了不少来看房的人。这个楼盘二期开盘共推出70套2.5万元/每平米公寓，和56套3.5万元/每平米叠拼别墅。记者注意到，在这个楼盘旁边的万里地产板块的商品房，毛坯房也要卖到2万元/每平米。与之相比，他们的价位就相当有竞争力。但是朱钰也表示，他们项目两次开盘似乎都生不逢时。

上海中鹰置业有限公司销售经理朱钰：第一期是在2005年的10月份开盘的，那时候其实也是一个很低迷的时间，现在呢，应该说，正好也凑巧，又是这个时间，但是对我们来说，市场的低迷与否，和我们的开盘与否是没有直接的关系的，

朱钰的自信来自于他对上海地产市场的判断。

上海中鹰置业有限公司销售经理朱钰：上海呢，因为它分两种，一个是高端，一个或者是中低端，那中低端的产品，在市场不好的情况下，它可能是会受到我们政府的一些经济适用房，廉租房的影响，而对价格，他会有个怀疑，他会有个下降，他会有打折，那对于一些高端的房源，影响是会很小，几乎是没有，这也是为什么上海高端房子价格坚挺的一个原因。

在售楼处现场，记者对上海地产价格表示出明显的担忧，而一位前来看房者却对记者的这种担忧不以为然。

看房者：我觉得下来很厉害是不可能的。你说3万元的房子，跌到2.5万是不可能的，你说跌个几千块钱，两三千块钱那也许可能，再跌是不可能的，

在这家新开楼盘附近的二手房店铺门口，店长徐惠纭指着橱窗内的二手房信息告诉记者，现在他们已经不做中低价商品二手房交易。

上海益邦房地产经纪有限公司：现在的话中高档别墅和公寓的成交量有所回暖，然后的话价格也是挺坚挺的，那现在的话我们主要是以就是以低档公寓这一类型是不从事不做。

国家发改委7月70个大中城市房价指数显示，7月上海新建住房价格同比上涨7.3%，而此前5、6月份的同比涨幅则为9.6%和8.8%。

上海中房置业有限公司总经理桂国杰：最艰难的阶段，它也没出现大的波动。就说明上海房地产市场的一个整体结构是稳健的。它的一个价格和供量它在前几年的宏观调控过程当中，已经达到了一种均衡，达到了一种均衡。那么下半年我认为，这一个困难，一个是主要是现金流的困难。
 

北京楼市背后层层玄机 

主持人：上海，这个全国楼市疯涨时期的“领头羊”，现今房价增长早已没有了原来的豪情。上海楼市已经抛出了第一只靴子，今年以来成交量逐月下滑，大家都很关心，那备受瞩目的另一只靴子什么时候掉下来。有人说这另一只靴子，也就是上海房价能否跌下来，最主要的还要看资金。与其他地区不同，在上海，类似私募基金的募集操作非常活跃，这也为绷得紧紧的上海楼市吹来了一丝海风。那么，这些资金现在到底在做什么呢？他们对楼市又会产生怎样的影响呢？他们又是怎么操作的呢？

上海：地产新生代

在上海虹桥别墅区，记者见到了这位酷爱收藏的陈先生，他的办公室摆满从各地收集的瓷罐、书画。他告诉我们2007年新的金融政策实施后，他已经从炒房转移到给地产商放贷的投资方向上了。

投资人陈先生：我们以前的做法就是买一栋楼，很简单等等，过个半年、一年，以前的房地产涨得快，过个半年、一年就能卖掉了，但现在不行了，这种模式就不行了，所以说我们转变，投资方向投资策略都转变了。

陈先生说，这两年开始来找他的投资客逐渐多了起来，他除了投资地产以外，还投资收

投资人陈先生：据我所知的有很多人，因为现在股市也不是很好，很多钱他也没地方投，投股市亏得更厉害他们，所以说他们觉得房地产还是比较稳妥的，但房地产你去买一栋楼就自己放在手上，又不是一回事，所以说他们要滚动，所以说我们这个模式，大家一谈的话，大家都感兴趣，

陈先生透露；投资楼盘托管的项目只需要资金回笼的速度，楼盘销售的成交量，现在要用资金去做中长线投资，风险会很大，短平快的运作模式容易抗风险。

投资人陈先生：一线城市的话，我觉得到年底，不会有太大波动，现在除了一个成交量就是有点儿萎缩，像房价的话基本上还是，还是走得比较平稳的，没有什么大起大落这种现象，因为我们本身那个项目推出来，我们价格也低，低于市场价，所以说我们觉得我们还是有竞争优势。

丁祖昱告诉记者：目前全国有将近5千亿元的房地产资金缺口。这主要是前两年地产盲目扩张，疯狂圈地所致。再遇上今年楼市低迷、成交量严重下滑，许多开发商的资金链都出现断裂迹象，迫使开发商不得不寻求新的融资渠道。

易居中国房地产研究院副院长丁祖昱：他让出了这个项目的股权，让出了公司的股权采用其他的一种方式来融资的话，他的资金成本会更高，但是资金为王，如果今天现金流转不过来的时候，他是生存问题。不是赚多赚少的问题，#今年的房地产市场，已经从这个土地为王，变成了资金为王，土地不是最重要的，有钱是最重要的，

上海中房置业有限公司总经理桂国杰：私募资本呢最近很活跃，在上海还是很活跃。他们一直在寻找就他们认为有投资价值的一些项目。

主持人：上海在长达近10年的房价大幅上涨之后，今年上半年，在回归理性温和发展的基础上，继续高位调整，住宅成交已经达到三年来同期最低纪录。在全国楼市风口浪尖的深圳房价跌了，上海房价基本保持在微涨甚至不涨的局面。那么作为全国房地产的标杆，北京现在怎么样呢？

就在这个炎热的夏天，房地产行业的一个喷嚏，已经让另一个行业开始患感冒。

北京东易日盛-意德法家装饰集团董事长陈辉：“家装市场一般3、4、5月份是明显的旺季，那么今年呢可能会出现一个旺季不旺的情况，人流量感觉还是有比较明显地下降的。”

3年前，东易日盛就在密谋从一家单纯的家装公司向提供一整套装修、卫浴乃至家具的整体解决方案的公司过渡。东易日盛的未雨绸缪在这个家装行业感到寒冷的季节救了自己一把。

北京东易日盛-意德法家装饰集团董事长陈辉：“现在大家一般能提到名字的也就一二十家吧，十几家可能也就到头了，那么总量可能据说现在有几百家，还是一千多家，但是跟最火的时候，最旺的时候三万多家，可能有个明显的这种数量的差距了。”

从3万多家到1千多家，庞大的家装公司帝国，就像经历了一场大地震，幸存者不过3%左右。而家装行业的下游行业——家具行业日子也不好过。

北京利丰家具制造有限公司董事长温世权：“但是整个北京的家具，小的企业，我所知道小的企业，确实现在压力挺大，从原材料的上涨和各种费用的增加，还是那句话，不死才是硬道理。”

利丰家具是北京家具行业的领头企业之一。温世权告诉记者，原本波澜不惊的市场6月中旬出现了异样波动。

北京利丰家具制造有限公司董事长温世权：“我们是家装公司的下游，到我们这影响可能得三、四个月以后，整体6月份以后，6月15号以后就是销售额，确实下降了一些。”

就在利丰家具的旁边，另一个家具企业感受到，减少的家具消费一边倒的趋势越来越明显。

北京荣麟世佳公司总经理戚麟：消费者有文化背景的，和中产阶级消费能力以上的这个群体，我觉得这方面的客户人群的购买能力，并没有什么下降。

按照家具企业的说法，从收完房到选购家具大概要5到7个月时间，所以5、6月份买家具的，应该是春节前收房的人。而今年年初房地产市场的寒流，让它的下游行业——装修业和家具行业，在半年多之后，也感到了冬天的寒冷。

北京利丰家具制造有限公司董事长温世权：如果他要是他不选购房子，他肯定不选家具啊，家具放在哪里啊，我觉得房地产如果要说步入一个很好的，就是购销两旺的局面，对我们家具会起到很大的积极作用。

北京荣麟世佳公司总经理戚麟：因为我认为地产行业的成交量就是未来我们潜在的客户，就是一个有没有，是不是雨季，是雨季我们会更大蓄水，如果是干旱季，我们可能就要缩小我们的自己的这种存储能力。

销量下滑，再加上原材料的大踏步上涨，家具行业的冷风也让一些弱小的家具企业垂死挣扎。

北京居然之家投资控股集团总裁汪林朋：这个中国的家具生产商主要集中在广东东莞一代，原先很多跟我们合作很好的这些家具的生产厂商，今年就已经有一部分关门倒闭，或者处于这个倒闭的边缘。

家装市场的不景气，让红火一时的家装经营企业也是风光不再。

北京居然之家投资控股集团总裁汪林朋：今年1到4月份，我们北京的4个月销售呢应该说没有感到受这个政策影响有多大，我们这几个月还是保持了与去年同期相比，还保持了30%的增长，但自从进入5月份以后，5、6两个月，我们这个增长力就迅速地回落，回落到15%左右。

虽然北京等一级市场寒风阵阵，但是地产二级市场似乎仍按兵不动。

北京居然之家投资控股集团总裁汪林朋：截止到6月底，在外埠我们还没有感觉到我们受这个上游政策的影响，也许它在外埠的话，它受这个政策影响的滞后效应会更长一点。

原本火爆的家装市场突然降温，也让居然之家等类型的家装市场放缓了扩张的步伐。地产商当然也不希望过冬，他们也在绞尽脑汁，抓住这最后一根救命稻草。
 

开发商无理由退房承诺引起轰动 

我们之所以能作出承诺“无理由退房”，是开发商作出的最大的诚信。

开发商这一招老歌新唱的“无理由退房”活动果然奏效。许多购房人都被吸引来看房。一时间往日冷清的售楼处热闹了起来。

购房者：现在我估计，这开发商有些开发商都在挺。如果一旦一个缺口打破了肯定有，降的，就不是一家两家了。肯定有很多家跟着，跟风。所以说我认为如果他的承诺要是有效的话可以考虑。

除了像张先生一样购房用于自住的以外，在售楼处看房有近一半的看房人选择了投资。购房者对这一措施表示了极大兴趣，纷纷申请签定无理由退房协议。

记者：您是自住呢还是投资呢？

购房人2：计划投资吧。他是两种方案，一种是直接就是要买车的话就是给你折做车款。还有一个是直接以钱的形式都返给你，我是听促销人员跟我说的。我觉得这种方式也很好，反正怎么着都是回馈这个顾客嘛，是吧。说白了就是少投资。

记者：那为什么你要选择一个南边的房子呢？

购房人1：因为就是看电视，他说这是小户型就是觉得投资比较好。

王女士，给记者算了一笔帐以全款购买一套35平米房，优惠后，单套总购房款为34万左右。如若以合同最长有效期限660天计算，业主到期选择无理由退房，开发商每天万分之二的补偿标准来折现的话，大约是40920元。

购房者：他就说，八月份之前如果买的话就是，在交房到交房截止日的时候可以无条件的住房。就是可能给了消费者一个保障吧。也是一种信心我觉得。

记者：这种保障对您选房有什么影响呢？

购房人1：我觉得可以把钱放在这儿你可以在这期间，还有更好的如果有别的选择话，可能也是一种多重的一个选择。我觉得还是挺好的。

营销管理中心副总监方强在现场告诉记者，这个楼盘今年4月开盘就推出买房送车活动，谁知成交量依然惨淡，售楼资金回款下滑，多数购房者持币观望。

北京东亚新华投资有限公司营销管理中心副总监方强：购房人观望非常浓的情况下，大家担心对后期房地产后市判断不清的情况下。开发商应该做什么，所以说我们针对这上面，我们给客户作出了最大的承诺，就是说在入住之前你可以无理由退房。

方强说；开发商单纯靠“打折促销”已经不能十分奏效，打破观望症结关键在于提升消费者的信心指数，截止到8月底，两个月内他们销售成交近300套，这其中70%的购房者是投资购房并选择一次性付款，售楼回款近一亿元。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：这个无理由退房的活动，开发商是一种促销行为，对开发商加快销售回笼资金是一个好措施。开发商如果向银行借贷也不那么容易，实际上他的利率成本也要跟这个差不多，或者还要高一点。对消费者来说也是一个很好的选择，如果我要退房他可以支付万分之二的利率，相当于万分之二的补偿。

楼市“杀手”频现谁在抄底北京楼市

主持人：我们看到北京的房地产市场；一方面开发商敢于在眼下“不明朗”的楼市中做出此番“无理由退房”承诺，寄希望于对市场刚性自住需求和投资需求产生“引力”，以打破楼市的观望状态，加快楼盘销售量，使售楼回款资金增加，解救开发商暂时出现资金链亏空难题。另一方面，江浙地区的一些民间私募资本也开始把目光瞄向了急需开发资金的项目，抄底资金跃跃欲试，“楼市杀手”频频显现。是谁在抄底北京楼市呢？

穿着一身休闲装的夏航，十五年前进入地产圈，如今他看准开发商资金紧张，打起了为开发商放贷款托管楼盘的主意，刚在上海与陈先生合计完就匆匆赶到了北京。半个小时他就搞定了一笔楼盘托管生意，

项目托管人夏航：我生活也生活在这附近，对这边反正比较熟悉。在北京做一些开发收购工作的时候，我就一直比较关注这一部分，东面这一部分，这里拐过去，就是我们这个项目。

夏航坦言：之所以能快速谈成这个项目托管，原因是这个楼盘成交量少，售房回款资金下滑导致开发商资金链紧张，在售楼处记者见到原项目销售总监李晓兵

原项目销售总监李晓兵：国家他出台了一些政策，然后紧缩银根，然后整个是把握资金的流向，然后这一块的话，都严重地影响了各个开发商的一个资金上的一个计划，因为你像我们这个项目的话，我们目前投入了大约五个亿，整个基本上都是我们的自筹资金，这样的话对资金运作能力差的企业，就是带来致命性的影响，

李晓兵说：三百多套公寓项目是2007年4月开盘，当时北京的楼市销售很旺，有一家外资集团找上门来希望整栋收购。可谁知到了2007年下半年，由于紧缩银根政策的实施，他们这个外资整收购计划只好搁浅。

原项目销售总监李晓兵：当时的价格我们定的就是比较高，因为当时市场也还可以，定的大约是在两万三千八左右，然后我们是07年的七、八月份，算是我们的黄金时段，但是那会儿我们错过了，那会儿我们跟新加坡有一个集团，在谈整(体销)售，整个把销售就停下来了。

李晓兵遗憾地说：去年的楼市变化太快了，一转眼9.5亿元的税前销售收入就被蒸发了，

原项目销售总监李晓兵：我可以稍微地透露一下，当时他说的，就是我们税前的话是9.5亿元，整个税前9.5亿元。应该是在27500元左右，27500元每平米。

眼看着煮熟的鸭子就这样飞了，地产商们真是后悔莫及。他们不得不选择托管这种方式，来解决资金周转的难题，希望度过今年这夏日里的“严冬”。那么，夏航为什么会在这个时候来接盘托管呢？

项目托管人夏航：常规的开发商的融资渠道都是通过银行借贷，对吧，通过土地的抵押，或者在建工程抵押，或者是期房的抵押来完成的。那么在这些过程当中，前期的开发商可能都做过，但后期的资金还会出现问题的话，那么去年对外资的一个管控，房地产的管控，又把开发商在外资融资的愿望给破灭了，那么这个时候他们可能目标就转向一些民间的资本，这个时候我觉得我们的机会就来了。

在夏航看来，投资楼盘托管，运用快速销售套现的模式，来实现短期内的投资回报。杀价是实现快速套现的重要手段。而换来这份杀价权力的，恰恰是他们支付给开发商弥补现金亏空资金，同时在楼盘销售利润上实行三七分成，楼盘售完合同终止。

项目托管人夏航：第一笔注入资金是五千万元，那么我们借以托管他所有的物业，根据12个月左右的一年的一个销售期，我按照分期付款的形式，由我来支付给他。那么我资金的获取渠道，一个是投资人的渠道，另外一个主要渠道后续的渠道是市场的渠道，市场的渠道可能我平均一个月算了一下，大概是五六千万的一个回款，如果我做不到的话，我可能还要再注入资金补足这个不足的回款，首先我们前提是要保证我们的合作伙伴持有一个固定的现金流的回报，

夏航说：正是这样的市场操作模式，让开发商放弃“死扛”，而将楼盘交给他们托管销售。用5千万元的先期投资，就搏得了这个项目的定价权和销售权。夏航将原来开发商定的28000元/每平米的房价调整到20008元/每平米起。用以达到快速销售楼盘实现投资回报。

项目托管人夏航：我们资金注入有些是短期的，短期的回报要求不是太高，那么能让房价回归到一个比较理性的一个价格。这同时我们的购房者，老百姓也能够买到他们比较称心如意价格的一个房子

夏航说；现在借势抢得托管的权利，而后杀价快速销售套现。并不是他们一家在抄低楼盘，国内许多民间资金都在寻找那些竣工在即却又出现资金亏空的楼盘，来抄底楼市。

项目托管人夏航：应该说这个机会就是现在调控期间是最好的机会，开发商纷纷资金短缺的情况下最好，如果市场有回暖，或者是已经开始回暖的话，我想这种方式是不太合适的。因为发展商毕竟还是发展商。当他一切都好的的时候，大家都会好了伤疤忘了疼。

北京东四环边的小区内，一个名叫“拐点书吧”的地方，经常吸引一些北京地产界业内人士，特别是临近年底，他们都在关注今年楼市最后一个卖季---“金九银十”。

新浪房地产频道主编杨熙：我们所谓的金九银十来卖这个房子。那在这个时候，可能是他最好的，也是2008年唯一的卖房的好时机，他这个时候再不卖的话，那他就到年底了，到年底的时候他就必须付工程款，地价款，所以房地产企业有这个年关难过。

如果说去年地产商都在忙着烧钱圈地的话，今年他们则在为没钱买粮犯难。

国资委研究员徐东华：这一年扩张最快，投资量最大的房地产商是最难受的，如果这一年，应该讲适当放慢了脚步，维持稳定下来，把自己的产业通过瘦身这个房地产商是好过的，所以这种情况下恰恰是房地产行业抄底、兼并、重组的好日子。

地产商勒紧裤腰带过日子，倒给缺乏投资渠道的其他资金提供了新的出口。

楼市杂志出品人蔡鸿岩：跟我接触的有好多家，现在在寻找这些开发商资金链很紧张的，或者销售不畅的，企业运营存在压力的这种开发商，接他的楼盘，这是一个各种民间的资金非常大，江浙的，山西的这些煤矿矿主的资金，现在很多这种民间的资金在寻找这样的投资项目。

在这样一个乱花渐欲迷人眼的时期，全国地产到底是个什么情况呢？

国资委研究员徐东华：比如我说在北京吧，同样的城市，它主环区，二环，三环，它的房价并没有下降，但是四环五环房价在下，比如像深圳，应该讲外环这块儿，关外这块儿下降得比较厉害，但有些地方并没有下降幅度那么大，它只是回到了原来涨幅的一半，但现在很多三线城市，四线城市，甚至很多二线城市，房地产它在涨，所以这样的话，我们就是看到，一方面宏观调控在这里头起到了对房地产涨幅的抑制程度，但是另外一方面，房地产的需求，它这种投资冲动，还是有的，大概消费者持币观望这个情绪还是有。

结束语：

国家发改委和统计局发布数据显示，7月，北京期房住宅网上签约不足5000套，同比下滑62.5%。上海住宅成交，创下三年来同期最低纪录。深圳是70个大中城市中，唯一房价普跌的城市。前些年，房价就像匹脱了缰的野马。给他紧紧缰绳，也免得他误入歧途。楼市也借此降了温。消费者观望成为了2008年的主基调。如果说去年的房地产市场，是土地为王，那么今年土地已经不是最重要的了，对于地产商来说有钱才是最重要的。地产商的日子过得怎么样，也直接决定着房价的走势，希望我们的节目能对您判断目前的房价有帮助。