商业体量的确定（模型思考） -潘旭东 -搜房博客

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    潘旭东：硕士学历，先后毕业于西安交通大学经济与金融学院，中国人民大学商学院。师从刘向东、马龙龙、黄国雄、刘星原等。多次主导和参与上海及长三角地区大型集中商业项目、购物中心、旧改商业项目、社区商业等商业项目。.........

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商业体量的确定（模型思考） (2007-6-25 21:12:27) [发送到微博]

分类：地产观点　标签：保本销售额体量支出预估单位面积模型思考 |

（这几天分析一个项目的一些思路，没有时间很详细的深化下去了，拿出来大家先讨论一下吧。）

现实基础：

客群分析---------交通人流、商圈居民----------总体人流量、客群细分------目标市场------项目初步定位----------人均消费支出预估------------总体营业额--------------单位面积保本销售额预估------------当前适合的体量

未来发展：

（1）周围道路和城市规划影响分析----------评估对客群、人流量的变化影响

（2）将来规划或正建的同类竞争项目----------整体影响评估

社会经济发展预测（社会消费品零售总额）-----------------项目预期市场份额占有率（根据区位预算）------------预期总体销售额------------预期单位面积保本销售额----------将来适合的体量

体量的关系：将来适合的体量>=项目的实际体量>=当前适合的体量

其中的几个点：（1）个人认为有效客流占总体人流的比例可以取30%左右。

（2）人均消费支出预估：要考虑人流的购买力、项目本身定位、竞争对手等因素综合评估。

（3）单位面积保本销售额为8000元左右，但同时看到上海百货的保本销售额为10000元，这个指标要商榷。

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