南都区域经济圆桌论坛

（第四十七期）

粤港经济学家联席会议联合主办

地处白鹅潭经济发展先发区和广佛同城核心区的大坦沙一直被人们赋予太多的期待。而今《大坦沙地区控制性详细规划》出炉，将大坦沙岛定位为国际花园社区、城市商务休闲岛；广州市以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业新业态的重点功能区；具西关文化风情的商贸、文化、居住区。业界争议：大坦沙能否承受如此之高的定位和开发强度？规划中的缺陷在城市设计中又当如何弥补？本报就此邀集各路人士进行探讨，是为南都区域经济圆桌论坛第四十七期。

华南师范大学城市与区域发展研究中心主任、广东国土规划专家组首批成员吴智刚：

目前的方案合理可行

大坦沙是广州仅存不多的市区可利用岛屿，四面环水，环境优美，我个人认为，大坦沙可适宜开发的用途是居住和第三产业。当城市的定位发生变化的时候，片区的发展定位是可以随之发生变化的。新加坡城市开发建设对广州城市开发建设的借鉴，可以用“局部高强，整体开阔，完整社区，减少通勤”来概括。“局部高强”指的是净地块的开发强度都是比较高的，楼层的高度40-50层的比较普遍：“整体开阔”指的是在一个片区中留了足够的开放空间，包括绿化、公园、广场、路网和低层配套等等：“完整社区”是指一个社区中，容纳了绝大部分的功能，包括居住、商业、办公、学校、医疗等等，可以满足生活在社区中居民的大部分日常需求：“减少通勤”，由于是完整社区，社区居民对外的通勤需求降到最低，这样对缓解城市的外部交通压力起到了积极作用。

大坦沙与二沙岛虽然都是广州市区中四面环水的岛屿，但开发模式应该有所不同，原因有三。一是地块区位不同和所处的城市发展阶段不同。二沙岛位于广州新中轴沿线，而大坦沙则在广佛交会处附近，广州城市的发展已经进入了从区域城市中心到国家城市中心的转变。二是土地利用的政策不同。“三旧”改造的目的就是“产业转型、城区转型、环境再造”，挖潜和盘活城市存量建设用地和节约集约利用建设用地是工作的重点。三是改造的模式不同。由于“三旧”改造通常需要经济平衡，就是地块融资能平衡改造成本。大坦沙适当的高强度开发，既符合国家当前的土地利用政策，也符合城市发展的新的定位，同时也能自行资金平衡，整个方案总体来说是合理可行。建议加强以下几个方面的工作：对外的交通连接；高标准的城市基础设施建设；地块功能的细化研究。

暨南大学教授胡刚：

加上人民的智慧会更生动

我认为这次对大坦沙“国际花园岛”的定位是准确的，像二沙岛定位为音乐、体育、住宅一样是合理的。因为大坦沙岛本身自然条件好、四面环水。与二沙岛相比处在更上游，且面积更大。当然“国际花园岛”中“国际”两个字我觉得还是修饰的成分比较多。只是一个高定位，着力去打造这个花园岛。大坦沙本身属于边缘荒岛，有城中村、工厂等，“脏乱差”这些环境是可以在规划中得到改善的，打造成为生态＋文化高尚居住区是可行的。

上月通过的《大坦沙地区控制性详细规划》是政府的控制性规划，下一步应该是城市设计。在这个过程中，规划存在的问题要在城市设计中解决。一是作为花园岛但城市人口密度大，容积率过高，绿地率较低。花园岛的开发强度不要太大，楼层不要太高，空间距离一定要合理控制。二是大坦沙的规划由新加坡团队设计，规划理念具有国际视野，但可能考虑地方文化不够，要注重发掘本地文化。大坦沙靠近老城区，拥有得天独厚的文化资源，一定要在城市设计中将岭南文化挖掘出来。同时，在规划设计过程中，可以采用公众参与设计的方式。将大坦沙地区规划的具体数据公开出来，相信群众的智慧和创意，能够更好发挥城市文化的作用。再者，城市规划的是具有综合性的。建筑学、规划学设计出来的城市图片好看，但是实际建造出来的效果不一定有那么完美。将规划流程、方案及具体安排公开，加上人民的智慧则会更加生动。

大坦沙岛的规划数易其稿，从原来的广佛创意岛，再到光电岛，再到当今的国际花园岛，这种变化是正常的，是对土地价值的逐步认识。大坦沙岛人口密集，开始是走产业工业发展的路子，这么多年走过来，对土地的利用价值的认识也发生了转变。从经济发展的角度去考虑土地价值，从发展产业到发展住宅用地可以获得更好经济效益，这是一个正常的城市发展规律。现在政府提出了大坦沙的规划，一方面是以前的定位不合理，现在认识到了就要改变，在中央对房地产调控越加严厉的情况下，地方政府也在思考怎样利用土地，发挥出其最大的价值。

北京大学经济研究中心研究员韩世同：

大坦沙不是白纸一张

目前在大坦沙的规划中，政府有三个城市定位，一个是国际花园岛岛屿，一个是以商务、旅游、休闲为核心的现代服务业功能岛，一个是以生态居住为向导，具有西关文化风情的商贸、文化、居住区。我觉得第三个定位比较切合实际，前面两个是略显空泛，将大坦沙现在定位为国际花园城市，就目前情况来说，这个定位过高了一些。

首先，若有可能把当地的居民全部迁出，全部撤掉，恢复到白纸一张，那是可能，但现在政府对村庄只是就地改造，村民、原住民都要回来住。大坦沙有10万人，面积3.55平方公里，这个人口密度已经超过了越秀区的人口密度，你说一个要建设国际花园城市的地方人口密度能超过越秀区吗？而且现在已经有两个楼盘了，要再想提升到国际花园岛屿，有点牵强。

其次，大坦沙的商业开发地块的容积率都比较高，住宅用地容积率为3.8-4.6，商业用地平均净容积率3.0-6.这些看来都是不大适合的。绿化面积不够，全岛绿地面积只有70 .85公顷，占城市建设用地的23.49%.另外，原住民和新迁入的移民能否和谐相处也是一个担心。

大坦沙过去的三四年已经调整过好几次了，那现在这个决定会不会还有改变？大坦沙的未来发展规划还是要因地制宜，根据现在岛里面已经有的产业，哪些是可以保留的，哪些是需要改变的，结合当地的实际，哪些生态环境是需要保留的，哪些地方是可以用来发展一些中高档的住宅的。这样子的话，我们将它看作是一个新的城市区域，在原有的规划方案的基础上做一个新的调整和规划。政府要考量有没有可能将现在的村庄、居民全部迁出？如果可以全部迁出，剩下一张空白的纸张，那是任何图画都可以画的，但是如果没有这个可能的话现在就不要做这样的事。

中山大学博导、广州知名城市规划师袁奇峰：

一城不会有两个“曼哈顿”

大坦沙采取旧地改造的方式，定位成“以生态居住为导向的，具西关文化风情的商贸、文化、居住区”没有什么问题，但“以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业新业态的重点功能区”定位过高。

政府项目的引入、地铁等公共交通的完善、大型公共商业服务设施在区内的布置的带动下，珠江新城商务办公区域的建设得到有效的带动，并与环体育中心商务办公区共同形成一个完整的C B D核心。广州已经有了珠江新城，再把大坦沙建成广州曼哈顿这是不可能的，一个城市不会有两个C BD.

政府把大坦沙定位为国际花园社区、城市商务休闲岛过于拔高，而且没有必要。大坦沙上一版规划提出建自给自足社区，但是“规划了公建，却没人来建”，大坦沙人口规模难以维持一整套公共服务设施。随着地铁五、六号线的开通，大坦沙逐渐融入城区，再也没有必要面面俱到，当一个城市组团开发就可以了。

现在相关规划提出，要在大坦沙岛往广州方向建一条过江隧道，投资约10亿元，以改善大坦沙地区的对外交通。在地域区位发生转变后，大坦沙迎来了新的发展时机。鉴于配套压力大，大坦沙作为一个城市片段发展即可，没有必要规划成“曼哈顿”。大坦沙向高地发展不现实，也没有足够的经济支撑。2007年，大坦沙被纳入“白鹅潭经济圈”，规划建成集旅游、度假、商务一体的高级商务区，打造综合性滨江景观休闲商务带。白鹅潭本身这个定位不准确，政府在财政上没有给予过多的支持。我们看到大坦沙作为广佛结合的核心区域，凭借其便捷的现代化立体交通，双地铁连动珠江新城C B D和千灯湖R B D两大经济圈，对广佛同城的发展还是有重要意义的。

广东省社会科学综合开发研究中心主任、研究员黎友焕：

城市建设要实事求是

控规将大坦沙岛定位为：“国际化花园岛屿；广州市以城市商务、旅游、休闲为核心的现代服务业新业态的重点功能区；以生态居住为导向的，具西关文化风情的商贸、文化、居住区。”这样的规划定位让人眼花缭乱，几乎无所不包。这也基本上回答了，为什么大坦沙的规划定位近几年接二连三地调整，从2 0 0 7“广佛创意岛”、2008年“光电岛”、2009年9月“高端产业，高端人才区”到今天的定位变化不定的原因，说明的是政府相关部门对该岛所处的区域优势及广州乃至珠三角经济社会发展战略缺乏全面的考量，这也反映了广州城市建设长期以来病急乱投医和缺乏大气魄国际大都会规划的问题。采用法国南特岛、日本横滨港岛、美国曼哈顿岛的开发模式进一步混淆了规划思路。

国际花园社区、城市商务休闲和西光文化风情各有明显不同的内涵，法国南特岛、日本横滨港岛和美国曼哈顿岛的区位优势、功能定位和周边环境各不相同，竟然被拼凑在一起安排在现实条件受到明显约束的大坦沙岛上，本人认为真正能按照这样的定位打造可能虚无缥缈。广州城市建设规划应该对过去走过的路有较好的总结，吸取一些成功经验，回避过去错误的教训。大坦沙岛虽然目前的条件还不是很优越，但毕竟四面环水，是珠江前航道第一大岛，大环境的区位优势相当突出，一定要好好规划、精心打造。千万不要把大坦沙岛又开发成为一处拥挤不堪、高楼林立的绿化低密度住宅区。根据大坦沙岛现有周边环境和所处的位置，考虑到广州长期城市规划总体布局等要素，应该实事求是，明确定位目标。本人倾向于定位于“以生态居住为导向的，具西关文化风情的商贸、文化、居住区”为宜，把它打造为高端住宅商务区，延伸西关老广州文化风情，带动并提升周边地区的功能层次。

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采写：南都记者李乾韬（南都记者陈琳琳对本文亦有贡献）

南都漫画：邝飚

(南方都市报)