万科成为住宅时代的终结者

万科降价，老潘哭喊、雷曼破产……越到传统的金九银十，我们迎来的越是令人沮丧的消息。而且，消息还像还在不断更新，潜流暗涌。山西溃坝、三鹿奶粉、阿扁洗钱……一切都没有平息与和谐的征兆，2008、2009或许时间更长，全世界范围内的市场和社会将注定不再平静，注定会让历史的记忆越来越深刻。

原本主流观点认为并不严重的金融问题，被格林斯潘老先生定义成“美国历史上百年一遇的金融困境”，老美的现实和短视，力图玩弄的美元游戏，最终使美元走向了前所未有的弱势。

一早晨就出来的贷款利息、准备金率双双下调，是一个小小的利好。解放军还是在9月份被任志强、潘刚强、王坚强的哭喊声吸引来了。但重压之下的阿强们，没有猪坚强那么幸运了，巨大的通胀压力、观望压力，可不是就靠这点利好消息就能搬的动的。况且，贷款利息也不是直接针对房地产的，确切的说是在试图振兴和挽救我国的服务业企业。所以，阿强们不用大喜过望的。

过去10余年的房地产增量，大部分集中于住宅地产市场开发。所以，楼市的一切，绝大部分都是围绕住宅展开的。房地产市场面临的诸多问题，可以说成也住宅、败也住宅；还可以说时下的房地产住宅市场开发模式已经走到了尽头，几乎可以说是穷途末路，开发商也是困兽犹斗罢了。理由如下：

1、开发模式的终结

住宅开发模式，脱胎于买空卖空的“楼花”时代，真正所有房地产市场的压力全部承载在国有银行身上。几乎所有的开发商都是用银行的钱买国家的地赚自己的钱，开发商自己的风险和责任都降低到了最小的限度。这种简单的开发模式持续了10余年，国家和银行的风险与日俱增，不断的背上沉重的包袱，形成了大量的高风险资产，房价一旦波动较大，开发商打回原形都不怕，国有银行却会出大问题，甚至危害金融体系甚至国家安全。美国的次贷危机，让我们国家也意识到了，这种开发模式必须终结，必须要转换到更加复合与科学的开发模式上来（后边有机会探讨什么样的开发模式才科学）。

2、市场模式的终结

中国房地产的市场模式，就是流水线式住宅的生产和销售模式。过度、过速的住宅增量，是产业投资过分集中的表现，反应的是宏观经济的失控。以住宅为主的市场模式已经走到了尽头，市场不可能无休无止的大量的需要住宅供给，目前长三角、珠三角的住宅空置率奇高，能达到40%，价格奇高。除了不理性的过热投资，我们无法解释住宅市场的高投入低回报的投资行为为什么可以被消费者追捧，或许只能用投机炒作来解释了。买了一个不再涨价还很难出租的住宅，这样的投资和置业市场市场模式，不冷却才怪。

3、金融模式的终结

  最近央行说降息，很多开发商就开始意淫了，高呼“解放军来了！”。这帮人肯定还在做着02到07年的春秋大梦没有睡醒，管理者逐步收缩银行对房地产的信贷政策是大势所趋，银行与开发商的直接捆绑的融资模式正在土崩瓦解。开发商直接从国有银行里拿钱，越来越难。降这么一点点利息和准备金率，根本不用大喜过望的。传统房地产金融模式的终结，会催生更多种金融产品，获得这些产品的支持，要靠企业的成长性和可持续。不再靠烟酒饭钱。

4、国民经济的需要

过去的30年，是我国难得的经济增长期，粗放的增长模式，难免问题多多，难免不均衡（郎咸平教授的“二元制”经济）。我们曾经把房地产行业错误的定义成每个区域的支柱产业，大力炒作，集中发展。忽略了其他行业尤其是服务业的培植和发展，导致过冷的加工服务业和过热的房地产投资局面的形成，现在好了，房地产也相对冷了，才发现，我们没有热的地方了。市场信心从何而来？股市期货靠什么支撑？这么看，房地产不热倒是一件大大的好事，这样能让我们理性的看待市场，发现经济的问题，促进经济结构的快速调整。

5、民生政治的需要

发达国家经验，中国市场实践，都证明，完全的市场化根本解决不了普遍的社会问题，经济和政治有联系，但还是两个范畴。住房、医疗、教育都一样。管理者已经转变了观念，把纯粹的造房子卖房子的建设部改成了住房部，这就对了，政治关注住房，市场关注卖房。所以，住房市场不再是普遍意义的市场概念，而是满足人民住房需求和消费的一个有益补充，住宅产品的市场半径和占有率肯定会明显缩小。简言之，国家要出手造房子，开发商还有多久好光景呢？

6、终结和新生

历史的看待我国的经济和外部环境，中国国内正处在一个关键的经济结构的调整期，国际上正在经历一场美元引发的货币战争，这场战争把华尔街搞的哀鸿遍野，全球投资信心大降。伴随着国内国际一系列经济模式的终结，当然会新生更加有活力的经济模式，我们满怀期待。

恢宏的住宅时代即将终结，理性的复合的房地产投资模式正在形成。万科的全线降价是很有远见的动作，万科的动作也向世人宣告了传统住宅时代的终结。那么说，还有住宅开发吗？肯定有的，但较之前些年的市场，住宅市场的后市将呈现“小供应，慢释放”的状况，一些区域还有上涨的动力，靠你去发现。

   万科很伟大，做了终结者，终结了住宅时代，也终结了自己，很像施瓦辛格表演的那般高尚。应该说，危机过后，万科应该正在迎来另一段新生吧。

   今天是九一八，纪念那个屈辱惨烈的日子，并期盼国运昌隆！

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