刚才几位同行都说要回归常识，我觉得还是没有直接说出来这个中国特色的常识。其实回归常识，首先要搞明白中国地产的模式，关键是两个问题：一个是地的问题，一个是钱的问题，这两个都是政府控制。

地的问题是什么？就是盖房子一定需要这个东西，是核心资源，而且这个东西越是城市中心越贵越稀少，这个东西牢牢控制在政府的手里，我们看到青岛最近出的四个地王，李沧区的地过到了5900元，四方到了5300元，浮山后7500元，市南接近2万。这是什么概念？就算地价占房价一半吧，我们可以算算将来出来的房子是多少钱。所以肯定会催高房价，这个是肯定的。

今年才两次拍地，青岛市政府已经把70多亿装进腰包了。因为去年市内四区是十年房改中地卖得最好的一年才110个亿。但是今年两次拍地，政府已经拿到70亿了。官员又不是电影里的孔圣人，这样的诱惑谁能拒绝呢？

还有最能让官员们冲动的GDP，制造GDP是需要钱的，比如城市改造等等，钱从哪来？都是土地出让贡献的。开发商为什么敢拿这个地？还是钱的问题，这个就是为什么2009年初的时候没有开发商拍地，后来就抢破头，几乎天天出地王。

说到钱，就是大家没有想到政府居然13个月发了13万亿的贷款，这个是什么概念？中国13亿人口，平均一个人发1万贷款。而分配上实际上是不平均的，这个钱基本都发到国企了，所以现在国企的钱多得吓人。比如拿地王的远洋手里现在有200多亿没处投资。央企这么多钱，他们又从股市拿了钱，如果说投到工厂里，不盈利，生产钢铁，钢铁去年那么好的情况下，钢铁整体上价格很低，生产别的什么东西，流水线生产的东西都不敢生产，因为这个东西价格一升上来，大家都可以生产，然后就利润就完蛋了。而房地产市场不是这样，有政府把着土地关，不需要担心这个行业会垮——实际上，这个行业已经把政府和整个中国经济给绑架了。

　　还有一个就是投资的钱，我见过的一个老板，以前基本上不炒房，从去年5月份开始，拿出几千万，把家底都拿出来，都买房子了，比如别墅一下子就买4套。他自己做企业，还要应付税收、政府、客户、员工，加上金融危机，一年的利润并不多，风险又大。而炒房却是轻松赚大钱，所以他说“我如今买房子都上瘾了！”就到这种程度了。

2010年宏观上还有一个关键因素，就是通货膨胀的严重程度。其实通账已经来了。现在的情况下，什么能使领导人下定决心对房价进行打压？就是恶性的通货膨胀。通货膨胀对房价的上涨和成交有两个作用，第一个就是开始的时候，或者对通货膨胀有预期的时候，会带动房价上涨。而严重的时候，就会带来一系列社会问题，甚至影响社会稳定，而对政府而言，社会稳定的底线是不能破的，所以金融政策这个时候一定会收紧，从而影响楼市。到2010年下半年，市场变局大约可以见分晓。

具体到青岛楼市本身，有这么几个因素，2009年青岛的房价上涨30-40%，这个上涨的因素，除了刚才讲的整个大形势之外，还有一个原因就是供求关系出现逆转，市区这边儿没有盘。只能向郊区，市区购买力非常大的，但无盘可供，所以更加刺激价格上涨。2009年为什么供应量这么少？都是两改闹的，这样形不成供应。这个东西使整个供求关系更加的紧张，所以出现了很多情况，一开盘当天就没了。而今年的两改还是不少，继续延续拆拆拆，市南要拆5000户，市北要拆10000户，沧口火车站要拆7000户，这么多被动需求就大量产生了，房价怎能不涨？

另外青岛近三年的保障房说是出来23000套，实际上公开审购的也只有10000套，07年2600套，08年4800套，09年2700套。其他的都给了公务员或者拆迁户了，这么小的比例对商品房市场影响不大。

地王上的房子就要上市了，大鳄的所谓豪宅也将出来，比如在市北，中海的紫御要20000以上，万科的蓝山要15000以上，而其实崂山的爱丁堡已经近20000了，它们能不拉高周边房价么？

而青岛二手房涨势也猛，比如其他的地方或者城市二手房价格一般来说会明显比新房低一块，而且青岛的二手房质量确实很差但价格往往比同地段的新房还高，性价比很差，现在税又上来了，所以二手房的交易对房价上涨的缓解也比较差。

看清楚了这几个关键因素，聪明的你，应该能判断出今年的楼市形势了。