近期更多的商业地产项目陆续被金融海啸拍倒在沙滩上，不管是什么原因造成的，总是离不开地段、资金及经营团队等因素。

由于现在任职单位的业务特性，经常会接触到商业地产烂尾项目的再开发资料，在如今的大环境下，逢低买进的机会比比皆是，觉得商业地产烂尾项目改造的市场商机还真是有机可乘！当然，您对各种改造项目的选择也必须具备超人的慧眼才行。

今提供一个前期开发超过10年，多次易手的烂尾改造成功案例，敬请各位指教！

一、项目名称：天津欧乐时尚广场；

前期开发：超过10年；

项目性质：完全自持经营的商业地产项目；

项目地点：天津核心商圈滨江道与陕西路交口；

项目体量：约46,000平方米 (地下两层，地上八层)；

开业时间：2008年9月份；

经营主语：一切只为年轻而准备！

欧乐网站：www.tjole.com

烂尾项目成功再开发的主要因素：地段与经营团队！

1、欧乐执行团队具备北京中友百货及北京搜秀城的商业烂尾改造成功经验；中友百货前期为华南大厦、搜秀城前期为金伦大厦，都是靠台湾商业团队解决问题的商业烂尾项目；

2、与当地领先市场的天津麦购休闲广场错位经营及学习其成功经验；

3、项目地点距离麦购休闲广场不到300米，享受成熟商圈的商机；

二、主要竞争者：天津麦购休闲广场；

前期开发：不到2年；

项目性质：销售与自持混合的商业地产项目；

项目地点：天津核心商圈滨江道与山西路交口；

项目体量：约38,000平方米 (地下一层，地上六层)；

开业时间：2004年9月份；

经营主语：爱我带我去麦购！

麦购网站：www.maigo.com.cn

短期开发成功的主要因素：地段与经营团队！

1、麦购执行团队的主要高管同时重兵集结了来自中友、伊势丹、津乐汇、新世界、百盛等专业经理人，具备了人力资源的战略优势，从而充分掌握天津的市场机会。

2、双保险策略：除了自组优势团队外，同时也聘请了来自台湾的商业顾问以确保项目的开发及后期运营的成功；

三、欧乐目前经营现况：

在天津市场不景气及商圈内同质商场领先市场的双重压力下，欧乐团队目前正在积极进行首层的业改作业及年度贩促推广策略的调整。

四、处理烂尾项目的陷阱

1、小商品主题卖场不是改造项目的万灵丹

由于同时具备高单价、低总价及铺位可弹性切割的综合特性，不管是以批发为主的小商品主题卖场或是以零售为主的小商品主题卖场，过去一直是受到很多开发商处理烂尾项目的偏爱，但项目改造失败的主要原因往往是地段与项目定位的脱节！

2、成功开业不等于项目改造成功

在实际操作过程中，小商品主题卖场基本是以租赁为主要经营形态，由于开发商往往考虑到贩促推广费用的加码投入后没有产生立即性的投资回报，所以在项目开业后对贩促推广预算的额度也经常是举棋不定，一般都缺乏前瞻性及系统性的预算投入或是无为而治！

3、没有过硬的经营团队就不会有过硬的商业改造项目

经营团队对地段与市场定位的评估往往会妥协在开发商老板的个人意志或幕僚系统的官僚意志下，这也是项目灾难的开始！

五、对投资者的建议

不管市场景气的好坏，首先要判断商业项目的开发商到底是 “养鱼派”还是“杀猪派”;除了市场租金回报与售价的投资评估外，项目是否同时为“目标消费群第一的运营管理派”也是评估投资商业项目的重要指标。

文/ 叶国梁 2009.03.28