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如何降低商业地产投资风险？ (2007-6-3 2:31:55) [发送到微博]

分类：未分类　标签：商业地产 |

如何降低商业地产投资风险？

预测股市投资风潮过后，北京就要再出现新一波的商业地产投资高潮，如何降低商业地产投资风险并成为商业地产项目的投资赢家？

笔者在多年商业实战的基础上，愿野人献曝提供以下相关商业经营的心得给商业地产投资者作为投资决策的补助参考。

旺地不等于旺铺，选择商业地产的投资对象需谨慎，要选购一支“潜力股”绝非易事。

失败的商业项目比比皆是，项目失败的原因经常是发生在：经营面的因素如地点、市场定位、硬体规划、商品组合、服务、运营等环节上出问题或财务面的因素如运营资金准备不足等原因上出问题；由于恶性循环，导致顾客不再来，项目兵败如山倒，经营者及投资人皆血本无归。

投资决策的补助参考帖士如下：

概念一、了解商业地产的本质

1.商业不动产，商业不动就惨！前期的商业定位与开业后的运营能力是决定成败的两大主要关键基因！

2.前期的商业定位错误，可以导致项目盛大开张后悄悄关张！失败项目太多，族繁不及备载！

3.精准的商业定位与高超的运营能力，可以让项目反败为胜！如北京华南大厦的中友百货案例。

概念二、掌握商业发展趋势

1.强调错位经营、商品差异化，走向分众利基的市场竞争；

2.朝大型化、连锁化、复合化的综合经营方式发展；

3.发展符合人性化购物空间的舒适性；

4.追求专业服务品质，顾客满意至上；

5.积极拓展持卡客层，以加强巩固主顾客并培养未来消费对象；

6.结合文化、艺术、民俗、节庆、流行、次文化等 Event, SP活动、直效行销（Direct Marketing）、VIP Club、型录行销等，以扩大客层及加强顾客的忠诚度。

案例：北京商业运营新标杆-北京新光天地！

北京最大的百货商场:北京新光天地终于于2007年4月19日开业了，个人认为新光天地是京城现阶段最具商业竞争潜力、最值得观察与学习的百货商场典型项目。

北京新光天地的经营特色是：百货公司购物中心化，经营面积18万平米,汇聚了全球938个品牌，其中有24个品牌是首次进入中国。

虽然目前新光天地开业后人流不大，但在基于：1.投资合作方北京华联集团对市场的了解，可以减少台籍团队犯错误的机会；2.新光三越百货体系在台湾百货界经过商业实战十多年后，团队已经拥有称霸市场地位的实战能力；3.新光三越总经理兼新光天地总经理吴昕达及其所带领的团队的全力以赴等3个理由之下，笔者大胆预测：未来5-10年内，新光天地单店应该可以进入北京百货界销售绩效的前三甲。

概念三、详实分析项目商业竞争优势

看商业项目灵不灵，有没有商机，可以从以下几个简易判断点分析出项目的商业竞争优势到底有多少：

1.商圈竞争力-所在商圈是否已经是成熟市场或是商业新兴区域；

2.地点竞争力-项目是否位在目标市场的核心位置；

3.市场竞争力-项目商业定位是否居于市场领先地位；

4.店铺竞争力-硬件规划与商业布局是否合理，交通与停车是否便利；

5.商品竞争力-是否提供差异化的商品组合；

6.价格竞争力-是否能为目标顾客创造生话的附加价值；

7.企划竞争力-是否具备强有力的贩卖促销能力；

8.服务竞争力-是否具备能有效提高顾客满意度的精致服务能力；

9.运营竞争力-经营团队是否具备市场竞争能力的专业。

以上概要式意见的发表仅是个人几年来的商业经营心得，关于每个项目风险的准确评估，还是必须根据各项目的背景不同分别小心论证，切记不可囫囵吞枣，以免造成投资上的闪失！

文/叶国梁 2007.06.03

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