商业“多中心”震动传统商圈 中央娱乐区越趋成熟
一、城市空间的多中心发展方向，必然引发商业多中心式格局的形成
由于城市空间的多中心发展、新商圈在不断涌现的同时，已从规模、业态、运营方式、客户占有等方面对传统商业区产生抑制。2007年北京大型商业大行其道，多个MALL级别商业航母的诞生，必然吸引区域内众多商业散户的聚拢，从而演变为新的商业集中地。
而在今天城市空间的多中心发展进程中，我们已经可以越来越多的看到几个大型综合性商业项目带动区域商业发展的案例。新居住区域的形成，有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，只有具备了商业、居住及办公功能，人们在区域内能够独立完成日常工作与生活的循环活动。因此，完备的商业服务功能是城市分中心形成的重要一环。
数据显示，2006年至2007年期间，北京市新增商业项目总数可超过30个以上，总计超过150万平方米。其中望京、中关村、亚运村、朝阳门外、东直门、亚奥等区域板块将形成多个总商业面积超过西单的新商业中心。商业“多中心”的格局已经正式形成。
二、中央娱乐区（CED）越趋成熟
CBD，中央商务区，发展至今勿庸置疑已成为商务、办公、涉外、居住等多功能综合性中央区域。随之而来，CBD在经历了白天的繁忙之后，夜晚又成为北京最具活力得娱乐消费集中的，整体休闲娱乐功能不断加强。
与以往散点式娱乐方式不同，现有的CBD区域正在以三里屯酒吧文化街、工人体育馆为核心，逐步外延至朝阳公园。从而形成北起燕莎，南至京广中心，东西贯穿三里屯到朝阳公园多条轴线的中央娱乐区。随着多个集大型购物、娱乐、休闲为一体的体验式高端物业项目的建成，该区域的功能化特征将更为明显。
中央娱乐区（CED），包含了美食、休闲、购物、文化、娱乐等内容，是一个长时间酝酿的产物。这个区域具备了国际化的文化和生活消费方式，成为最具娱乐功能的城市中心区。
三、作为中央娱乐区得以存在的支撑业态—商业街区，由于其对先天地理条件的苛求，资源呈现稀缺态势
刚才我们说了中央娱乐区的地理范围及概念，然而在这个相对充足的地理范围内是不是有着同样充足的商业开发空间呢？答案肯定是否定的。
作为正在起步中的中央娱乐区，除了需具备区域整体规划合理、多个实力商业项目支撑以外，其得以生存的首要条件就是要有相对集中、连贯、开放的商业空间，充足、持续的客流量，大型综合性商场不具备“娱乐区”的载体，在这里，三里屯、燕莎、朝阳公园、乃至簋街的酒吧餐饮才是灵魂所在。商业街区是中央娱乐区的存在的真正支撑业态。
透析三里屯、王府井，强大的日流量、众多商家的聚集、租金的稳定上浮等成功因素背后，两条商街都有着几近相同的先天条件，即地理位置优越、店店临街，物业分割合理、街区道路长宽度相对集中、连贯，符合人群聚集条件。
由此可见，商业街区的呈现需要足够优良的地理、业态条件，由于其成街因素苛刻，具备可塑性的街区资源相当有限。未来，与Shopping Mall、商场、超市不同，商业街很难出现多中心、多元化发展。有限的商业街区在城市商业高速发展的背景下，只能愈显珍贵。
四、中国红街，一个标榜中央娱乐区领军产品的个案
以三里屯、王府井商业街的成功要素为背景，我们来看中国红街这个项目的背景资料：
1.销售成绩：
项目总销面积约7万平米，于2007年交房前预计已创造超过11个亿的销售额。
2.地理位置：
中国红街位于工体东路与工体北路交叉口东南角，处于商务区—中央娱乐区—国门商务区—中央公园—第二使馆区交叠区域，毗邻北京最具活力及时尚影响力的三里屯地块，地价和土地的利用率最高，闹中取静、环境优雅、交通易达，加之建筑物高度集中，现代市政、信息环境较为通畅，街铺服务范围应可覆盖五大商圈，并辐射整个北京，是东部乃至整个北京为数不多、直接产生“商业—商务—生活”连动效应的热点区域。
3.区域人流量预估：
据中国红街对区域人流及项目的集客能力所做的观察统计，第二使馆区共有77座驻华使馆环簇项目周边，人流量约1.54万人；"中国红街"周边云集着510家企业及外国商社，聚集了大约4.2万人的高级白领；项目周边中餐、西餐、日式、泰式等餐厅多达20多家，人流量约1440人/天；该项目方圆1公里之内云集了80多家酒吧，占北京市酒吧的60%，据不完全统计，酒吧街的日平均客流量达10000多人次；每日出没附近高级酒店的旅客量超过5000人；每日高档公寓出没的高消费人群为2.4万人；有数据显示的工体人流量，仅2006年就为138.4万人；未来，该项目写字楼部分还将带来高质量人流约2400人。
由此可见，"中国红街"所在区域的自然人流量约为150万人以上，主要以周边区域外籍人士、高级白领及商务人士为主，成就了整个区域较高的消费水平。通过对商业街客流量和客流密度的计算，以及客流特征的分析，为商业街的购买力提供了强力保证。
4.商业形态：
中国红街定位为街铺式商业加写字楼。由美国拉斯维加斯建筑设计者--"O＋A"国际建筑机构担纲设计，双向街道优势，提供良好的经营平台；主题式商业外广场及设计特点便于延长行人时间，促进消费；创意性地设计了足够的观光电梯，解决好纵向交通，加上公共空间如广场、连廊，增加经营面积，更适宜营造休闲生活氛围；每户8米宽形象展示面；户内层高达到4.85米-6.5米，可增设夹层，至少增加经营面积30%；自由组合式户型格局，适应多元态店铺功能；车位充足，地下车位达610个，提供充分便利。
5.业态定位：
中国红街商业街约1万平米，业态定位于由50余家国际顶级商铺形成的国际化商业走廊，它将像王府井、三里屯酒吧街一样服务于来自全北京、甚至全国的消费群体。
6.街区特色：
打造京城首个“24小时不间歇式商业”，整个商街将采取“分时分区”经营。鉴于北京从2006年3月1日开始实施的《娱乐场所管理条例》，KTV等娱乐场所在凌晨2时—上午8时禁止营业，中国红街采取的分时分区营业，餐饮、精品店等非限制性业态则将充分满足客户24小时的消费需求。
7.物业管理准备：
中国红街聘请国际知名物业管理品牌“第一太平洋戴维斯”作为24小时物管公司，从而高标准实现商家的经营要求。
8.中国红街项目毗邻作为08年奥运主要会场的工人体育馆，于商业第一年培育期，商家即可坐享奥运财富：
1984年洛杉矶奥运会为南加利福尼亚地区带来了32.9亿美元的收益；1992年巴塞罗那奥运会给加泰罗尼亚地区带来了260.48亿美元的经济效益；1996年亚特兰大奥运会为佐治亚州带来了51亿美元的总效益；2000年悉尼奥运会给澳大利亚和新南威尔士州带来了63亿美元的收益。08年，奥运将给北京带来怎样的经济机会？中国红街为有限的商家提供于世界舞台展现的空间。
五、中国红街开街后的商业挑战
目前，中国红街已进入交房阶段，首层西侧商铺已出租的成交价，根据统计仍维持在17元-28元人民币/每日/每建筑平米之间，已大大超过三里屯区域临街商铺的平均租金水平，商家的租金负担比重显然已超过零售行业的规律。
中国红街预计于2007年08月份开街试营业，开街后消费者买不买单将直接考验中国红街商家的产品力及开发商运营部门的运营整合能力，值得大家拭目以待！（待续）
文/ 叶国梁 2007.5.23
