三里屯商业迎来“文艺复兴”运动
— 访中国红街商业运营总监叶国梁
<新地产> 记者 王瑜、王崴
今夏，手捧“大力神杯”的意大利再次成为命运的宠儿和世界的焦点！正如发生在公元14～16世纪意大利半岛那次文艺盛世——“文艺复兴” （Renaissance）运动席卷了整个欧洲并影响了整个世界。同样，在中国北京的三里屯、工体区域，也要掀起一场“文艺复兴”运动，但它并不表现在科学、文学和艺术方面，而是一场纯粹的“商业复兴”的风暴运动！
提出这个说法的是中国红街商业运营总监叶国梁先生，他有理由相信三里屯区域和“中国红街”像意大利的佛罗伦萨一样，成为未来北京商业地产“文艺复兴”运动的中心点。
对叶国梁先生的专访过程轻松且惬意，作为台湾资深的商业地产运营专家，叶国梁永远保持着优缓的语调和儒雅的微笑，仿佛跟他谈论的不是五光十色，火热且竞争残酷的商业地产市场，而是谈论拉斐尔（意大利文艺复兴盛期著名画家和建筑家，塑造的众多圣母像最负盛名）《花园中的圣母》作品中秀美、典雅、和谐的艺术特点！
“商业复兴”之商机先行
北京的三里屯、工体区域是京城最具活力的时尚人群娱乐消费中心，也是夜生活的主要聚集地之一；它有着知名的酒吧与乐队、异国情调的餐厅和与纽约SOHO同步的星星点点的小店，还有云集周边的使馆、宾馆、写字楼、体育场馆。但随着什刹海、朝阳公园等新酒吧区的出现，三里屯酒吧街已经被拆掉，三里屯逐渐失去了“领头羊”的位置，因为这里的城市符号已近弱化了。未来只有在坚持酒吧文化的基础上并对周边的消费业态加以完善，进一步加强区域娱乐休闲氛围，才能让三里屯在“没落”中再次突围！于是，集美食、休闲、购物、文化与一体的中国红街、新三里屯等几个大型商业项目纷纷建设落户在三里屯，力图使这一地区成为京城新的中央娱乐区域。拥有丰富商业地产操作经验的叶国梁于是说到：三里屯这个市场是不需要培养的，应该有人把它顶起来，要把原本的商机复兴出来，三里屯只要复兴运动！
对于这场运动的中心体现——商业地产，叶国梁一直非常强调一点，那就是商业地产项目不是单纯的地产 + 商业，而是应商业先行、租售并重、末端优先、赢在经营。商业地产项目的商业观念是：如何为项目创造无限商机及创造一个吸引最终目标客户到来的商业平台，而非单纯开业招商招满即可。同时他也一直在思考，商业先行，到底应该怎么先行，品牌定级就行了或者保证回租就行了？这远远不够！只有找到一个契机，找到这个商圈的特性，才能够冲破产业的束缚！
“中国红街”就找到了这个契机。项目在设计的时候考虑到三里屯地区的商业特性，就是夜店，夜生活！叶国梁说，在香港或者台湾，一个很好的办公楼可以分为中午族群和晚上族群。大白天上班没有人会买，下午跟晚上是很重要的经营时段，必须透过很合适的商业组合让红街永远都有人转。所以，酒吧成为项目的主力！而夜生活不光只是酒吧。红街在考虑到商机的前提和市场容量下，量身定做了1层的商业街还有主题餐厅。采用了不夜街和步行街的格局，形成了集休闲、购物、娱乐、观光为一体，24小时的国际风尚街区。叶国梁还提出， “中国红街”应采取与商圈内其他高端商业项目错位经营的策略，特别是针对首次在北京设立品牌旗舰店的商家将予以优先选择、优惠价格、优势扶植三大支持，才能树立自己的特色！作为颠覆以往商业模式的崭新街区，“中国红街”在对传承和提升三里屯文化起到了推动作用，更加燃起人们对三里屯的热情。
“商业复兴”之资源整合
凭借多年在地产市场的打拼经验，叶国梁自己总结了影响商业地产项目成败的十大因素。前期阶段包含五种因素：合理的财务策略、务实的资金回流规划、精准的商业定位、最佳的业态组合、专业的商业硬体规划；在销售推广阶段包含两大内容：专业的招商能力和商业的筹备能力；而到了开业后培养阶段则包括经营的调整能力、企划推广预算的持续适当投入、培养主力厂商的资金投入等三大因素。同时叶国梁还意味深长的指出“未来商业不动产考验的是资源整合能力而不只是招商。”
北京现有的或者曾有的商业区很多，其中有成功的案例但更多的是失败的教训，比如巨库、隆福寺等。不管商业区最终是成是败，在开发商最初的设计中，一定是想做一个有意义的地标性建筑。“我们也不例外，希望把红街打造成城市符号的代表，而且我们还会给北京的营销市场带来不一样的理念”。
在商业街、酒吧街林立的北京市场，红街要想吸引别人的眼球，除了要有一流的硬件设施外，独特的软性商业配套是最能让它区别于一般娱乐区域的要素。“比如我们会开设很多艺廊，它不需要有招牌，但必须具有独特的难以复制的文化内涵。我们尽量去集结这种有生命力有艺术力的合作方到红街来。当红街成为北京的城市符号，会有更多的有使命感的商业加入进来，那时你在红街看到的不仅只是中国，你还能在红街看到全世界”叶国梁满怀豪情地描绘着红街的未来。
要想实现他的梦想，要想真正诠释出china view-全世界看中国的豪情壮志，必须从设计、建筑、营销一步步脚踏实地的走过来。因此，红街决不是以招租的数量和租金作为最终目标，更不是以租金高低或者品牌大小去挑选合作对象。他们的品牌组合是以市场利益、商业利益最大化为标准的组合，也就是说红街的业态是国际和国内特色店的组合。这极大考验了红街团队的资源整合能力，他们除了要寻找第一次进入北京或者愿意在红街做旗舰店的商家外，甚至还要协助厂商做好品牌的升级。“我们坚持商品组合大于坚持品牌，这点在不动产界是不容易做到的。坚持这个信念的原因是因为我们认为商品组合方式对消费者具有很重要的吸引力。只有消费者感兴趣才会有人流，有人流才会有商机”叶国梁侃侃而谈。
从叶的话语中不难看出，他是个完美主义者。所谓完美主义者，就是为了理想，敢走别人从未走过的路。
“商业复兴”之经营
“下班了去哪里约会？”、“我想买一个特别的纪念品送给朋友，去哪里买？”当红街正式运营后，相信以上的问题都会有了相同的答案，那就是“去红街吧”。
要想成为北京独一无二的娱乐消闲好去处，除了要有超强的资源整合能力外，“经营有道”也是一个必不可少的环节。现在很多商业不动产开街后，开发商撤走了，单店基本上没有办法去做整合，这已成为一个普遍缺憾！但红街突破了这一点：他们与第一太平戴维斯携手合作，以经营者的立场去做经营，以消费者的立场去做商品组合，就是想打造出一个有健康、有文化、有艺术、有休闲、有品牌的城市符号。
随着商业的进步和开放，红街将会负载很多功能，比如时尚信息的传递，文化信息的交流等，“我们希望它成为某些行业的窗口。比如琉璃工坊，主人把中国文化融入到西方技术中，形成一种独特的艺术形式。这是我们我们所希望的业主的最典型代表。”叶国梁的一席话表明，他希望把高品位的文化带到红街，带到北京，让红街变成人们下班后最重要的生活中心。
他说：“在红街，别人是你的风景，你也是别人的风景。”
2006.08刊
