拜中国城市化进程所赐，城市综合体作为城市发展的动力引擎与商业地产开发商的开发主力，从一线到四线城市，各商业地产开发商纷纷各显神通“与政绩共舞”，供给井喷，城市综合体之经营环境从商业蓝海逐渐沦为商业红海。

    现象二：城市综合体之运营管理普遍缺乏文化内涵与原创魅力

    开发成功的城市综合体项目必须具备以下基本要素链，包含：资金操作实力、选址谈判能力、业态组合规划能力、订单式开发能力及运营管理能力等五大开发要素，其中运营管理能力决定了城市综合体项目的高度、品质和社会价值。

    业内定义“城市综合体”为“HOPSCA”，即酒店(Hotel)、写字楼(Office)、停车场(Parking)、大型购物中心(Shopping Mall)、会议展览(Convention)、社区公寓(Apartment)的复合体。但观察国内已经开发的城市综合体项目，不管是城市CBD中心型的城市综合体或是交通枢纽型的城市综合体或是城郊结合部型的城市综合体，现存大部分的城市综合体除了商业组合档次还可以概分出高低外，其运营管理能力大同小异，普遍的运营短板皆是其经营策略采取市场自然成长法，项目缺乏文化内涵与原创魅力，有形无魂，乏善可陈。

    提升运营管理力的捷径：打造文化力取得开发与经营的绝对竞争优势！

    反观国外，有些城市综合体项目很容易被辨别出其文化内涵与原创魅力，如美国纽约的洛克菲勒中心或是日本东京的六本木新城，它们都是代表项目所在城市的重要城市记忆及城市文化名片。

    在台北，101大楼是地理地标，而诚品书店则是绝对的文化地标！

    “阅读，不能罢免！” 这是台北诚品信义店宣传画上一句醒目的广告词。“诚品”虽称书店，但已不是传统意义上的书店，而是集图书、时尚、生活、服装、美食为一体复合经营的文化载体。基于经营的创新与坚持，十年前“诚品”敦南总店推出24小时不打烊的创举，成为全球第一个24小时营业的书店。

    “诚品”源自古希腊文eslite，意指精英。诚品书店以人文、创意、艺术、生活的精神把经营商品变成经营生活方式，其在台湾的美誉度与社会影响力一度被称为“诚品现象”。目前诚品书店将落户在苏州美丽的金鸡湖东畔，预计2014年开业，将建设成为大陆地区首家复合式文化商业综合体。

    城市综合体开发商采用因地制宜的文化经营创新路线既能符合商业地产商取得开发项目的长期竞争优势要求，亦能提高和谐社会的幸福指数，因此，未来开发商谁能抢占城市综合体市场的第一名宝座，就看谁转型的快。

猜想：是万达还是万通？是华润还是中粮？是世茂还是谁？

期待城市综合体的“文化王者“早日归来！

                                               叶国梁 / 金秋北京  2010/9/16