商业地产作为房地产的一个重要的分支，具有自身的特征。但由于很多商业地产项目在开发过程中忽视了商业使用功能，使后期招商并不顺利。商家也常常为不能顺利入住而感惋惜。

商业地产开发及商家选址对接的不顺利是北京商业地产开发领域的一个弊病。中国商业地产圈作为搜房网最大的商业地产博客圈，汇集众多商业领域专家共同探讨商业地产与商家选址的问题。

论坛时间：2007年7月31日（星期二）16：00-17：30

主   办：搜房博客   中国商业地产圈

地  点：北京大成国际广场（东四环百子湾桥东）

主持人：董利    中国步行商业街工作委员会秘书长

朱凌波：清华大学对外学术文化交流中心首席专家
     冯  新：天津苓创投资咨询有限公司总经理
     田晓光：北京易初莲花连锁超市有限公司政府事务部经理
     贾玉鹏：国美房地产开发公司   商业运营总监
     臧雅宪：仙踪林（北京）区域代理拓展部经理
     唐西京：中华美尔（北京）投资顾问有限公司董事经理
     黄良友：真功夫餐饮管理有限公司  发展经理
     范  伟：北京和合谷餐饮管理有限公司 总经理助理
     左强国：北京和合谷餐饮管理有限公司 行政部经理
     张庆国：中实强商业投资管理有限责任公司 副总经理
     张鹤鸣：北京万成恒泰商业物业管理公司 副总经理
     王  琦：北京恒兴置地房地产有限公司 商业地产部经理

【董利】大家下午好！非常高兴今天下午在这里咱们济济一堂。本来我们这是中国商业地产圈一个内部的一个很小的交流，我们也称之为一个专业的论坛，而且这个论坛今后是系列的。但是没有想到，今天我们从现场到会人士来看，我们是人强马壮。商业地产圈在搜房成立的时间不长，但是发展的非常快，我们几位元老今天也都到了。今天商业地产圈的成立，是就咱们国家商业地产发展的现状，比如说商业地产现在大量的发展、开发，大量的入市，而商家这一块也急待要扩张要发展要选址。在这两者之间特别需要有一些平台，能够讲两者搭建在一起，同时也更希望一些专业的人士，关心、关注商业地产健康有序的发展。所以我们当初一群热心商业地产的人士就聚在一起，在搜房成立这么一个中国商业地产圈，搜房也给这个商业地产圈大量的支持。

【董利】今天是我们这个商业地产圈成立之后第三次论坛，我们暂把它的名字定为叫做走进大成国际中心。这个论坛我们的题目就是中国商业地产圈之系列论坛，商家选址。因为今天我们请到了许多的商家，我们希望借这个论坛听听商家在发展在选址过程当中的一些经验、问题与疑惑。我们希望通过这个论坛把这些传达到开发商那里，一方面使开发商在开发的过程中更加的了解商家的需求，同时我们也希望更多的专业人士参与进来，把专业的经验总结起来，通过我们的方式，通过圈子文章的方式发表出来，让更多的开发商、更加的商家了解这个情况，通过这个方式我们推进中国商业地产的发展。

【董利】这个活动今后会成为系列，今天我们在大成国际中心做这个论坛，我先介绍一下请到商家，一个是易初莲花，待会大家在发言当中我也会一一介绍，还有永和大王、集天小吃，还有我们的和合谷，待会可能还有仙踪林和真功夫，当然我们开发商张总这边也有几个商家。这一块通过商家的发展，把商业地产当中商业的需求能够尽量的交流。这是今天我想说的关于商业地产圈这个论坛的事情。

【董利】第二个我想说的是我们这个圈子，在活动之前我说几句这个论坛。非常高兴我们这几个元老都到了，贾玉鹏是国美商业运营的总监，然后朱凌波是清华大学商业地产培训中心，还有我们不远万里从天津赶来的冯新冯总，他主要也是商业地产顾问这一块，还有田晓光也是我们商业地产圈子的元老。非常高兴我们今天可以和张庆国张鹤鸣，这些圈里的专业人士坐在一起，更加充实壮大了我们的力量。商业地产圈成立两个多月时间了，到今天人数是有150人，专业的商业地产文章已经有200多篇，论坛已经搞了两次，今后我们还会有更多的系列走进商业地产的项目。今后我们这个论坛可能要有一个新的形式，从这一期开始我来负责、主持，今后可能我们这几个老同志，每个人要一个论坛逐渐轮下去，我们争取这种方式把我们商业地产圈地发展，一步一步向前推进，我们也希望张庆国、张鹤鸣两为老总支持我们的论坛发展。因为他们都是商业圈里面的人士，我们只有和他们结合在一起，才能真正的实现商业地产圈良性的发展。

【董利】今天的开场白到这里我就说完了，下面我们正式的展开就我们今天所希望研讨的话题进行一些交流。今天我们也没有准备，媒体是搜房网，我们没有做更多的大规模的一个媒体发布，因为更主要的是一个内部的研讨，大家可以畅所欲言。我们今天分两个阶段，第一个阶段就是我们想听听商家，这几年在发展过程当中，在选址当中想要跟开发商所说的一些想法和建议。可能辛酸苦辣不一定有这么严重，但是我相信商家这块有很多要说。

【田晓光】谢谢大成国际提供这次机会。我看了一下乐购的业态跟易初莲花是差不多的。针对这些大卖场刚才和合谷说的非常对，他卖唱的大小、面积跟小的餐饮都是一样的。就是当一个商家在考虑将来的出租或者运营的时候，一定要事先跟计划之中，就是我客观要拿出一个单子来，我这个商业项目大约有多少平米，其中三分之一是给餐饮，另外三分之二是给超市、购物中心。我可能在当初规划的时候，跟商家接触的时候就要说，也就是说你将来对一些层高、地面的载重，包括环保、污水的排放、电力，甚至更细化今后营业执照的批复，当地的政府、工商这些都要有一个提前的准备。

【田晓光】但是现在一些项目往往存在一些问题，就是我这个楼盖好了，等着你来，我这是2万平米给你，这是租金，我觉得这样的话过于简单化了。因为，每个商家他做经营，他一定有他自己独特的一些需求，餐饮有餐饮的要求，超市有超市的要求。如果说等一个楼我们都盖好了以后，再等着商家来，可能后期会存在很多的问题，甚至一些结构包括一些工程，都需要重新的改造。这样的话，第一是给开发商增加了费用，第二个也势必会对我们商业准时的开业甚至准时的营业，都会带来影响。本来可能预计是十一黄金周之前要开的，可能因为这个过程当中在当初设计的时候有一些疏忽、遗漏，我们就经常遇到这样的问题，可能就会延迟两到三个月，这样一个很好的旺季就错过了。

【田晓光】所以我想商家不在大小，它只是一个面积的问题，其实作为经营来讲，无论是大超市也好，还是餐饮也好，和合谷、永和豆浆、肯德基、麦当劳，它都有自己完整的开发团队，它有它自己独特的需求。所以我真正的希望在今后开发商在前期的时候可以主动的跟商家接触，我们中国地商业地产圈的成立，也是想在这方面做一些引导的工作，主动的在今后的项目当中，研讨过程当中，为他们选择一些商家。我们达成一个初步的意向以后，再去按照这样一个计划完成商业的开发、选址这样一个系列的工作。所以我想这个工作可能还需要我们慢慢的去做，需要更多的商家和开发上配合。我就简单说这些。

【董利】谢谢。易初莲花也是我们超市的大品牌，不仅在北京发展的好，它在全国各地应该说各地的政府，或者说各地的招商引资当中也是相当的重视，沃尔玛、易初莲花、家乐福，都是各地政府招商引资当中最重视的项目。这一块易初莲花我不知道你们在具体招商过程当中，看具体项目的时候，有没有一些看着项目很好，但是进去仔细一研究，发现它这样功能、那样功能不适合，最后放弃了，有没有这样的项目？

【田晓光】这个问题经常会出现，我觉得还是一个开发商没有真正的做到跟我们商家真正的相互理解、相互探讨。其实作为商家来讲，硬件我觉得是一方面，硬件来讲只不过是一个土建的工程，我想这种硬件在各个项目来讲应该不会差太多。就跟我们买一套楼房似的，都是砖结构、混凝土结构的，只不过有的外形可能漂亮一些。

【田晓光】但是在我来讲对软件的要求会更高，这种软件有几个方面，一个是当地政府、整个项目在当地的社区有没有足够的影响、有没有足够的支持，甚至是这个项目是不是合法的。我们也遇到一些，都谈的挺好的，但是最后一看这个项目连土地开发证都没有，就是一个违规的项目。甚至有的没有考虑到这一点，开业了以后会造成其他的招租的商家办不下营业执照来。因为我们现在有新的规定，就是我们商业招租的商户，要有国家规委的证书，你如果没有土地证的话你招的商家会办不下来营业执照，这样的话就会很麻烦。这边最大的困扰我觉得不是硬件，硬件不是问题，我觉得每个项目都会拿出一个相当好的硬件来。最主要是在软件方面，就是对商家的一个支持力度，我想这个是我们商家最希望的东西。我不知道大家同意不同意。

【董利】谢谢。我觉得这一块从他选址的角度，更多的告诉开发商，不仅要开发一个适合商家使用功能的产品，更重要的是要考虑到软件的配套，包括政策等等其他的各种的批文。所以开发商在这个角度当中，在今后的招商当中，比如说碰到易初莲花、家乐福这样大型的超市，我觉得要在这方面更加的关注。