黄金时期的到来

　　二手房市场是此次政府救市的最大和最直接的受益者，随着存量房贷款7折的尘埃落定，包括营业税减免等全部政策在内的市场效应，终于在2月集中释放。春节过后，北京二手房交易量持续放量，节节走高。业内人士普遍认为今年2月成交量可望接近8000套，并连续两月超过新房交易量。

　　为什么北京新建商品房成交量依旧低迷，而二手房却异军突起？

　　21世纪不动产中国区总部高级分析师孟奇表示，二手房与新房的市场表现不同，是正常现象。首先，二手房成交量爆增，是政策效应的体现，譬如近期成交的绝大多数二手房，是免交营业税的。其次，新房降价总是遮遮掩掩，幅度较小，而二手房往往一次到位，比如东三环某大型楼盘投资者出手的二手房，每平方米直降四五千元。再次，住房市场里的刚性需求是一直存在的，他们受阻于新房，就会转而选择二手房，而所谓二手房，已与以前的旧房、公房概念不太相同了，很多是次新房，甚至是原房主前两年购买但从未入住过的。

　　据21世纪不动产上海、深圳区域的综合观测统计，这两个城市的二手房交易亦是增势明显，虽然一线城市二手房交易量的恢复性增长并非北京一个城市，但北京二手房市场的态势更为喜人。

　　房地产经纪行业的多位专家都同意，如果今年一二月的情况延续下去，2009年北京二手房成交量超过新房是完全可能的。这也将是北京二手房首次全年超过新房。一位不愿意透露姓名的业内专家分析说，倘若这一预测成为现实，它将意味着北京二手房市场黄金时期的到来。

　　3年内将转为

　　二手房交易为主

　　1998年下半年北京开放存量房市场，宣布公房可以正式入市转让。但北京二手房成交量一直在低位试探。曾经有两年多的时间累计成交量才到达6000套。

　　2004年以后，二手房交易开始活跃，但近几年的年成交量一直在6万~9万套之间徘徊，从未超过整个商品房成交量的20%。

　　业内人士曾多次宣称年度成交量将突破10万套，可预测每每落空。

　　而上海二手房早在2004年就超过了新建商品房销售量，深圳二手房成交量也早已超过新房。

　　北京二手房交易的盛况可否持续？上述业内专家称，经过10年的蓄势积累，北京二手房已具备爆发性增长的条件。从上海、深圳等城市的发展来看，二手房市场一旦进入全面繁荣阶段，持续的时间至少可达3年，若无重大的政策变动或经济环境的重大波动，甚至可达5年。此为二手房的黄金时期。

　　孟奇谨慎地表示，今后3年能否称为北京二手房的黄金时期，尚有待观察；如果未来存在所谓二手房的黄金时期，也是指成交量的上升，而不是房价的上涨。

　　但他指出，经过2007年年底以来的调整，二手房市场确实更健康了，具备了成交量更快增长的条件。

　　孟奇强调，即使二手房黄金时期的说法不成立，未来3年内，北京城区的房地产交易市场也一定会转到以二手房(存量房)为主体的市场。北京有着极为庞大的存量房，从成熟房地产市场来看，存量房交易必定远远超越新建商品房。那时，唱主角的不再是今日的地产商，而是著名的房地产经纪机构。