陈真诚 Steven Chen的博客：
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| 姓名：陈真诚 Steven |
| 单位：著名品牌营销专家，土地交易与项目投融资经纪人，专栏作家 |
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| 籍贯：湘隆回县云丰大陈家；身份：著名专栏作家，房地产品牌营销专家，投融资专家，土地交易与项目投融资经纪人；原创新别墅形态“OV商务别墅”，媒体称为“OV商务别墅之父”；首次将地产低碳分为“物理低碳”和“生物低碳”，首倡“生物低碳”开发。曾任职于湖南财经学院、湘财证券、房地产开发企业和高尔夫企业等。 采访访谈或发表文章见：洛杉矶时报（美国）、新闻周刊（美国）、美国某电台、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、星岛环球、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报、国际财经时报（美国）及国内各大媒体等。 联系：13808420007，QQ：622000544。 |
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陈真诚：土地新政存漏，调控别只吹风
文/陈真诚
（内容导读：土地新政，存在两大漏洞…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
新一轮土地市场调控已经开始
果不出所料，在当前房地产市场实际情势下，面对房价地价悉数节节高涨的态势和公众普遍抱怨政府作为不当、调控不力的严峻社会经济形势，以新一轮土地市场调控先行的新一轮房地产调控大幕或许从此拉开。从种种迹象、国土资源部的系列动作而言，从分析上来看，新一轮渐进式土地市场调控已经开始。只不过，鉴于目前的实际情况来看，这轮土地市场新调控，还仅仅停留在“政策吹风”阶段。至于何时从“政策吹风”转向“落实执行”、会执行到什么程度、执行结果会怎样等等问题，还得静待“有关后效”。尤其是，对比此前多年的土地市场调控，特别是有关闲置两年及以上时间的土地将被“坚决无偿收回”等政策几乎没怎么得到执行的现成事实来看，对新一轮土地市场调控，有理由寄予希望，但对未来调控过程中会做得怎样、结果会是如何等一些问题，是否可以就此做出肯定的回答，或乐观预期？现在实在难以下结论。至于其原因，我想大家都不难知道。面对如此舆论环境、市场预期、公众心态等，相关部门大可不必为之“不高兴”，也没必要去限制、管制在媒体上有关“地王”、“囤地”的公众舆论或文章发表，倒不如去坚定地推进新一轮土地市场调控，去狠抓政策或制度的落实，那样定能赢得一片赞誉声。当然，对于老百姓而言，也不妨对新一轮土地市场调控寄于厚望。因为，在目前土地市场进而房地产市场形势下，无论如何，有新一轮土地市场调控比没有要好，且不管过程会是怎样，结果会是怎样。更何况，从政策上来看，至少有了对出让用于房地产开发的单一宗地面积规模的限制。对此，且不说在实际执行中是否会变样，是否会得到严格执行，但从限制出让用于房地产开发的单一宗地面积规模的具体做法上来看，这应当属于继政府限制后而禁止新批高尔夫、别墅项目规定上千亩土地出让项目须经国务院批准以来的第二次。
此次国土资源部出台的限制出让用于房地产开发的单一宗地面积规模的土地新政，具体说来，就是国土资源部在11月12日发布的关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知。对商品住宅用地的宗地出让面积，通知给出了明确的上限：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。
土地新政具有八大积极意义
对于限制出让用于房地产开发的单一宗地面积这一土地新政，本文作者陈真诚分析认为，具有如下八大积极意义：
一是，可抑制大开发商拿地后的囤地行为。因为，地方政府大面积推地，大开发商拿地后，也只能逐步开发，开发在后的土地就自动形成了部分土地被囤积、闲置。
二是，可遏止土地资源越来越向少数大开发商集中的趋势。因在地价大幅度上涨后，政府再大面积推地的话，单一地块的总价就高，缺乏融资能力、自身资本实力的中小开发商，基本上丧失了竞争土地的能力，使得土地资源越来越向少数大型开发商集中，众多中小开发商失去了继续发展的机会。
三是，可防止一些大开发商利用相对垄断所造成的市场话语权推涨房价，有利于抑制房价非正常上涨。如果政府推出的单一地块面积过大，土地总价过高，中小开发商被挤出，可能逐步形成少数大型开发商相对垄断市场的局面。如果市场过于集中在少数大型开发商手上，在房地产市场还不成熟之当今，可能出现因定价领袖带动房价整体上涨的局面，使房价被人为推高。
四是，可加快土地项目的开发速度，加速土地形成房屋供应上市，满足市场需求。因地块面积控制在300亩以下，单一地块的开发速度就会加快，开发时间就会缩短，可及时形成供应。
五是，大宗地出让不仅不利于市场调控，也不利于市场竞争，控制单宗面积，可积极鼓励开发商在拿地环节能够形成真正的竞争，增加大小开发商拿地、参与竞争的公平性。如果政府推出单一地块面积过大、总价过高，中小开发商因自身资金实力不够而被排除在土地市场竞争之外，也将被排除在参与房地产市场竞争之外，就可能存在不公平问题。目前，不少中小开发商生存空间被挤压，在获得融资、竞买土地等方面，已经深感危机。
六是，可促进开发商投资建设更多的中小户型房屋产品，满足不同层次的消费者需求。如果单一地块如果面积过大，大型开发商可能会利用整体空间布局比例等多建大户型。而地块面积被控制后，在一些小地块项目中，可能会多建设中小户型。
七是，可防止土地市场因宗地总价过高而增强土地价格的参照样本作用，从而拉升地价预期。事实上，近几年来，一些高总价项目，当时如果地块面积被控制的话，就会少出很多，甚至不会出现。
八是，可增加地块供应宗数，确保市场形成有效供应，降低开发商的地荒心理，增加不同开发商拿地的机会，就可能改变开发商拿地的心态，开发商就可能不会拼命地挤在一起争夺土地，抬高地价。
土地新政存在两大漏洞急待补漏
不过，客观而言，土地新政，存在两大漏洞。
一个漏洞是城市规模定义模糊。除北京、上海、广州、深圳这些一线城市之外，如何鉴定哪个城市到底属于大城市或是中等城市还是小城市？事实上，大城市、中等城市、小城市属于口头用语，没有明确、统一的认定标准。中部一些城市常居人口不到两百万的省会城市，在网络、报刊等媒体的介绍上常常使用的是“大城市”或“特大城市”。按照这种说法，为应对政策，恐怕所有的省会城市及直辖市都会认定自己是大城市，按照最高上限来执行政策。如果是这样的话，那等于这个政策又可能成为无法执行或执行起来没有多大意义的政策。因为，全国房地产市场成交额、房地产开发企业可能约有60%以上集中在一线城市、各省会城市及广东东莞等非省会城市，而这些城市正是房地产问题集中的地方。各省会城市房地产市场，往往与该省省会城市以外的其他市（地、州）府所在城市相差比较大。反过来，除广州等城市外，各省会城市不被认定为大城市而是中等城市，县城一般被认定为小城市，那么，各省省会城市以外的其他市（地、州）府所在城市又到底该属于中等城市还是小城市呢？这些确实是个会导致政策不好操作的实际问题。
另一个可能存在的漏洞是，新政可能被“化整为零”所化解。由于政策不可能规定同一开发商或其关联或下属企业不能在同一地区拿紧临的两块或多块土地，因此，土地新政还要防止出现化整为零的做法，即防止一些地方政府采取与开发商“勾地”出让的办法，为规避政策，把一宗大面积地块分拆成几个符合政策规定的地块。然后，开发商通过“勾地”竞买土地，在出让方设定特定条件“约束”的帮助下，分期、陆续把实际上的整块大面积土地全部拿下。
因此说，本文作者陈真诚分析认为，土地新政还需要就一些内容进一步细化，以增强政策的可操作性，强化政策落实，加强执行监督。
国土资源部不断在推进加强土地市场监管等调控工作
当然，我们应该乐观地看到的是，意味着新一轮土地市场调控已经开始的东西，不只是这个土地新政出台。自8月份以来，国土资源部不断采取措施，一直在推进加强土地市场监管等调控工作。
8月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，严查囤地未建现象，防止趁机搭车圈地。
9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(简称“39号令”)，要求开发商必须一次付清地款才能取得土地权证。国土资源部提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法。
10月以来, 针对开发商囤地现象，国土资源部便已经开始加紧监控，督察土地开发，规定在新土地出让合同中防止土地闲置。10月28日，国土资源部相关负责人表示，各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此已经制定了详细的方法，采取四大措施打击开发商囤地：一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；二是合理控制单宗土地出让规模。对于出让地块规模，考虑到大宗地出让不仅不利于市场竞争，也不利于市场调控，因此强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，根据房地产开发建设周期一般为2-3年的实际，还规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。
11月9日，国土部宣布将启动一场全国范围内的土地调研，兵分十路，调研对象直指开发商“囤地”。此次调研项目相当详细，“囤地的位置在哪里？囤地主体是机构还是开发商？囤的是土地还是房屋？这些都要查清楚。”一份名为“关于尽快开展存量房地产用地和住宅用地供需情况调查的通知”中指出，各地要认真填报按规定构成闲置土地条件的土地状况。除此以外，媒体报道的“天价地”、“地王”以及单价成交在当地当年土地市场成交中占前三名的地块，必须进行填报。
11月12日，土地新政出台的当天，国土资源部调控司司长张婉丽在广州调研表示，房地产市场牵涉利益面广，地方政府在出台政策的时候，不能只看到眼前的利益，否则即使当前的政策有效果，也不能长期持续。张婉丽指出土地政策有针对性地调整，是保证经济健康发展的条件。张婉丽还对广州市政府收回闲置不开发“地王”的举动给予了肯定。
11月13日上午，在国家发改委等部门召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第二次部门联合信息发布会上，国土资源部规划司司长董祚继表示，国土资源部正在研究并将很快出台专门办法，对开发商囤地行为进行治理。
11月16日前后，国土资源部组织召开了北京、上海等10个重点城市房地产市场和土地市场运行座谈会，各省土地部门主要负责人参加。据媒体报道，座谈会除了对2009年房地产形势和土地市场运行情况进行通报总结外，更多是酝酿2010年的土地调控政策。一位接近国土部人士预计，除了限制单宗地出让规模外，诸如税收、闲置土地增值税等一系列控制“地王”的土地政策，有望在2010年初被重新祭起。舆论预期，这次座谈会在给卖地热情极高的地方政府吹吹风，明年或采取更严格的土地调控政策，限制天价地出让。
可以看出，新一轮土地市场调控，已经在紧锣密鼓地运筹，部分内容甚至已经在开始推进。
“立足当前”、“着眼未来”的同时更需要“惩前毖后”
不过，不能不承认的是，国土资源部正在推进得到新一轮土地市场调控工作，也许一些强效举措目前还看不出来，但从目前来看，可能还存在一些需要进一步改进的地方。因为，如果仔细一看，不难发现新一轮土地市场调控的一个特点是，可能重在“立足当前”、“着眼未来”，而在“惩前毖后”方面的份量可能不太够。
事实上，迄今来看，土地市场存在的问题，公众、舆论和业界很为关注的内容，包括了两大方面：一是目前地价高涨，“地王”再次频现，未来如何调控以使土地市场健康发展。二是此前已经存在的大量被囤积、闲置的土地（包括超过了两年时间的“地王”）如何处理？早已出台但一直没怎么得到执行的政策是否会强化落实执行？本文作者陈真诚分析认为，处理好后一个问题，甚至比着手处理前一个问题，或更有意义，至少具有同等重要的意义。因此，新一轮土地市场调控，不但要积极“立足当前”、“着眼未来”，更要强话落实以“惩前毖后”。
有数据显示，近几年，全国每年房地产开发规模为6亿至7亿平方米土地面积。但自1998年房改以来，至2008年底，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。至2009年10月，用于房地产开发的土地购置面积达为33.7亿平方米，仍有12.4亿平米近40%的土地滞压于发展商手中。而且，各地已经相继爆出几年前的“地王”依然闲置、置相关政策于不顾的消息。全国土地存量的30%，约4.3亿平米掌握在少数房企手中。
也有数据显示，至今年三季度末,全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米,其中恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米居第二、第三,万科以2450万平方米居第九。按今年前三季度的销售业绩算,这些房企的土地储备最长可供其开发40年,最少的也可供其开发6年。如果按去年这类“淡季”的销售业绩算,这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。
除大房企手握大量土地被囤积外，各地还普遍存在不少囤积多年的土地，零散地分布在大大小小开发商或其他企业手中。有的土地，甚至可能是在2003年前后开始被囤积的。
当然，另一方面，自1994年以来，政府连续出台了政策甚至立法打击囤地闲地行为。1994年，出台了《城市房地产管理法》。1999年，又发布了《闲置土地处置办法》。这两部法规都明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。到2008年1月7日，国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。只是，这些政策一直没怎么得到严格执行，受处罚的企业实在难觅，至今，全国被收回的闲置地总共不超过5例。由于囤积土地被政府无偿收回的风险近于零，违反政策的成本太低，因此，囤地现象愈演愈烈。
大量土地被囤积、闲置或被炒卖，不但造成了土地和住房的有效供应不足，还不断造成资源紧缺、企业烘抢土地的市势，再和其他原因一起把地价和未来地价预期不断推高。由于地价不断上涨等原因，又不断地推高房价和未来价格预期。公众认为，大量土地被囤积、闲置，土地价格不断上涨，是导致房价非正常上涨的一个重要原因。在房价过高导致不少人买不起房而投资炒买者盛行，因此，老百姓对高地价、高房价抱怨不断，希望政府能严格执行土地政策，对此前囤积、闲置土地者严格执行政策，尤其是坚决无偿收回囤积、闲置时间达到或超过两年的土地，通过“惩后”以达到“毖后”的效果。
可以说，对于新一轮土地市场调控而言，固然出台新政策很重要，但严格执行已有的政策也同样重要，甚至很关键。公众、舆论、业界对“惩前毖后”的期待，甚至可能超过“立足当前”、“着眼未来”。
其实，如果真能做到“惩前毖后”，严格执行已有的土地政策，严惩囤地闲地者，将会收到很好的效果，能使土地市场调控起到很好的效果，为“立足当前”、“着眼未来”奠定良好的基础，更有利于“立足当前”、“着眼未来”。不难想象的是，如果真能执行坚决无偿收回囤积、闲置时间达到或超过两年的土地等已有的政策，就不但可逼出不少土地，要么上市交易形成土地供应，要么加快开发形成房屋供应，而且，由于严格地“惩前”了，在将来，一些开发商就不敢盲目拿地、大胆囤地了，就可能收到很好的土地市场调控效果。
当然，对于政府在出台、落实新政策的同时能够严格执行已经出台的现有政策，“惩前毖后”，公众充满着期待与希望。我们也相信，政府能如此，使新一轮土地市场调控能起到良好的效果。否则，新一轮土地市场调控，就可能再次沦为只是“吹吹风”，变成文字上不断重申甚至强化而依然不能有效执行的政策“游戏”。如果真是那样，相信是许多人所不希望的，不管是老百姓还是政府或是业界。
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