陈真诚：开发商被政府威逼利诱

文/陈真诚

（内容导读：对于地方政府来说，既然是土地商人，那就应该尊重市场规律，按照市场规律采取办法以激活土地市场…本文原文为《企业家天地》约稿，此处发布有部分改写。内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

为激活当地的土地市场，5月19日，居于二、三线城市之列的某中部地区的省会城市（下称C市）的国土资源局、财政局联合发布了关于激活C市土地市场有关措施的通告（下称通告）。细读其内容，可知暗藏玄机，耐人寻味。

首先，从通告的标题便可看出，C市政府的政策动机昭然在现：一切为了激活土地市场，而具体内容更使C市政府的目的赤裸直白：就是为了能高价卖出土地。

C市政府在通告的开篇就明确称，要加大对年内新供用地的宣传、包装、招商等推介力度，努力提振开发商对C市土地市场的信心。这说明C市政府清楚目前的土地市场的真实状况，知道开发商不愿意买地。C市政府因卖不出土地而变得心情急切起来，表露出了明显“讨好”开发商的心态。

按理说，作为地产商人的地方政府，既然已经知道目前土地市场的现实情况，就应认真研究市场，找到开发商不愿意买地的真实原因，然后针对土地市场现实情况，尊重市场规律，采取有效措施。本文作者陈真诚分析认为，从通告的内容来看，说明C市政府具有这种思路，但方法上或值得商榷。

其次，通告内容明确称，今年将进一步严格控制经营性土地供应总量。这说明，政府知道有市场规律，并利用市场规律原理而祭出独家垄断商人才能使出的特权手段——采取饥饿疗法：在近几年连续大量卖地之后，减少土地供应量，使供应成为稀缺。

这些内容，实际上是C市地方政府在间接地向开发商发话：政府推出土地后，如果你开发商不及时抢购，将来就可能很难买到土地了。既然将来政府不拿出土地卖给你开发商了，那你开发商还等什么？

表面看来，能够使出饥饿疗法这种招数，说明C市政府深暗市场规律之道，熟知供求关系之原理，有可能让某些开发商去买地。然而，不知C市政府是否明白，在目前，饥饿疗法也许未必能管太多的用。这是因为，目前市场上，大多数开发商手上握有不少土地存货等待开发，土地存货短时间内还难以消化完毕，并不缺土地。

事实上，目前市场上销售的房子，其楼盘所用地，主要是政府在2007年土地市场高热之前卖出的土地。有的楼盘用地，甚至是政府在许多年前办出的“老”土地。而且，2007年土地市场高热期前后期间，不少开发商还买进有不少土地。这些土地，目前几乎很少有被开发的。在这种情况下，甚至可以说，即便C市政府在今年一年内不卖一块地，市场上恐怕也不缺开发用地。更何况，通告说的是今年严格控制经营性土地供应总量，而“控制”这个措辞很活，就象中央政府一直说“稳定房价”但结果却实在糟糕的“稳定”措辞一样，没有严格的标准，值得让人回味：并没有说在明年或更长时间内是否继续“控制”供应量。

再退一步来说，即使有少部分开发商缺地，也可在二级市场买到地，可从其他开发商手中通过购买或企业兼并或合作开发的方式拿地。不能否认的是，目前，二级市场依然是高度的买方市场，卖地的很多，而买地的很少。在中央政府政策调控下，一些缺乏后续开发资金或开发能力的开发商，由于手中土地已经囤积了比较长的时间，当时的拿地成本并不高，如果能够卖出则可获利不小。因此，一些二手土地，依然有可能会被低价出售，或降低条件与人合作开发，其成本可能会比政府新供同类土地要低。

这样来看，C市政府，仅靠控制土地供应这个办法，未必能让众多开发商去拍地。

第三，C市地方政府但作为独家垄断经营土地的“官商”，虽然看起来好象不知道也不去理会市场上土地存量巨大这个问题，也重视二级市场的流通，但还是很知道手段的——采取逆市涨价的办法来“威胁”开发商。在C市，不但通告找到理由推出“今年四季度选择适当时机公布新调整的基准地价”即政府将涨价这个最新举措，而且C市国土资源交易中心主任还通过接收记者采访的方式发布消息称：涨价是刚性的，增长幅度是多大，正在论证中……

由此来看，C市地方政府，并不重视解决导致土地价格过高、整体土地市场低迷的真实问题，而是希望能通过采取逆市涨价这个措施，达到逼迫开发商买地，尽管可能令开发商反感。当然，要看到的是，在全国许多城市土地市场依然普遍低迷纷、纷降低土地价格的今天，C市政府此举的目的，也许未必是要真正涨价，也未必真敢涨价，而是籍此释放出弦外之音，“威胁”一些不买地的开发商：C市土地说不定在四季度某个时候要涨价了，开发商你应该赶在政府涨价之前买地……

总的来说，通告反映出地方政府的心态着实非常复杂、尴尬：一方面是愁女难嫁的悲情心理，另一方面则是单边决权的官商心理，俨然是一家独家垄断的官办企业。在手段上，则是威逼利诱，悉数使出，既想讨好开发商，又采取控制供应的饥饿疗法和取提前释放土地价格将官方涨价的信号来威胁开发商。真可说得上的是，对于C市政府来说，为商之精明无道不通，但又显得好象不懂市场规律了，更不顾市场规律了。

其实，只要稍做理性分析便可知，C市政府在土地方面采取如此策略，尤其逆市涨价的策略，其效果或难以如愿，因为市场大势如此，并不是地方政府一个政策就能改变。本文作者陈真诚分析认为，对于地方政府来说，既然是土地商人，那就应该尊重市场规律，按照市场规律采取办法以激活土地市场，而不是相反，在抛出利诱的同时，利用减少供应、逆市涨价等办法来威胁开发商去买地。