陈真诚：下半年房市将深度异变

——08房地产年中盘点分析系列之一（引文）

文/陈真诚

(特别提示：本文内容仅系个人分析观点，不构成任何投资或相关市场决策、操作依据。任何人据此以进行或操作任何内容、任何形式投资或房屋买卖或其他经济性行为者风险自担！)

从住房制度改革的1998年到住房保障制度回归的2008年，中国房地产市场正走入了特殊而关键的第十年。

2004年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势。尤其是进入2007年，在9月27日“房贷新政”出台之前，各地房价一路疯狂地快速大幅度上涨。而后，去年10月开始，房市形势峰回路转。去年12月开始，曾连续8个月攀升并于去年11月创下2004年2月以来新高的国房景气指数持续回落。

事实上，在2008年，在中国“房价只涨不跌”的神话已经破灭。

今年上半年以来，房价下降或停止上涨从深圳、广州等地开始向全国蔓延，促销花样层出不穷，一、二手房交易量全线低迷，土地流拍现象此起彼伏，昔日“地王”退地现象接连发生，不少开发商遭遇资金困境，部分企业开始出售股权，甚至整体转让项目，悬挂在半空中的物业税、交易个税等税务调控工具随时可能落地……

如今，房地产业的景气度已跌回一年前。6月18日，国家统计局公布的数据显示，5月份，国房景气指数为103.34，与去年同期的103.32点基本持平，与 4月环比回落0.73点，已是连续第6个月环比回落。

尤其是，当前，中国经济正遭逢美国次贷危机影响、油价不断攀高、亚洲部分国家潜伏新的经济危机和国内通货膨胀居高不下的严峻形势。因此，2008年下半年，从紧的货币政策依然不会松动，反而可能更从紧。为打击通货膨胀，中国人民银行很可能在7月份或其后至少加息一次。

从目前的中国经济形势和房地产市场实际情势及其他种种迹象来看，房地产市场的“七月风暴”或将在七月（可能稍延后）随央行加息的引爆而如期而至。就一般性而言，2008年下半年，房地产市场正面临前所未有的挑战，正在艰难盘整中理性回归，或将深度异变。昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，就整体意义而言，分析房地产市场趋势，将主要体现在如下方面：

从房地产金融角度而言，从紧的金融政策不但将继续从紧，甚至还可能更加从紧，开发商融资难进而资金链紧张的局面将难有改观，甚至还可能进一步恶化。

从土地角度而言，土地新政将从严执行，打击囤地炒地的力度将进一步加大，逼迫大量土地释放、开工建设，在阶段性时间内将呈现缺钱缺能即时实现的有效需求但不缺地的相对局面。

从供求关系而言，将在全国范围内出现阶段性供大于求的严重局面。

从消费者角度而言，由于住房保障制度、买房养房成本及房价走势预期等因素导致房地产预期进一步改变，将进一步由卖方市场向买方市场转变，消费者已经形成一致看跌的观望将继续，需求进一步分化。

从房地产交易价格角度而言，房价表现将进一步分化，非别墅等高档住宅类的普通商品房房价进一步下降。

从交易量角度而言，房屋销售更加不畅，市局更加清淡，成交更加下降。

从营销角度而言，将主要围绕价格策略及产品个性、品质差异、营销策略、推广传播创新等方面展开一度久违了的激烈角力。

从企业竞争角度而言，行业竞争更明显化、激烈化，甚至将上演加剧洗牌的一幕，一些中小开发商，以及和部分因在2008年以前高价拿地、大量囤地、遭遇资金链断裂的大中开发商，或被洗牌出局告别房地产行业，或随项目被兼并收购，或被迫出让土地、项目、股份。

其中，在2008年下半年，应引起高度重视的房地产市场问题之一是，阶段性供大于求现象将变得比较明显，现实供应将大于愿意实现购买的有效需求。昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，这将是关于市场深度异变的除房价下降、成交清淡之外的最主要表现，不但将使一些开发商、营销推广机构和地方政府颇感头痛，还将使一度争论不休的供求舆论得到检验。这个问题，却一直没有引起足够的重视。