| 陈真诚：房市再思社会责任，教做事先要教做人
文：陈真诚
从2005年起，持续了两年多的连续宏观调控，中央政府一开始就高调界入房市，试图通过宏观调控的手段来对市场进行调整，从而稳定房价。然而，无可争辩的残酷现实是，越调控房价越是非理性地上涨。政策出台了一箩筐，效果几乎可以用“甚微”来总结。不管你承认不承认，以模糊定义的稳定房价之目的的宏观调控，事实上已令政府十分尴尬。
舆论认为，自2005年5月开始，至八部委加紧展开联查，这个过程，是政府寄希望对房地产市场进行有效管理以达到促进房地产业健康发展的目的，可看成是政府在教房地产企业如何“做事”。然而，事与愿违，一些房地产企业并没有与政府的宏观调控形成必要的有效呼应。在一些地方政府因体制性原因及不当政绩观乃至利益相关等因素而驱使的不当作为乃至不作为下，在一些房地产企业因不良动机驱使而人为做高房价乃至人为操作房价、捂盘惜售、虚拟交易下，在因银行存款利率实际为负、人民币升值等激活释放、吸引进入的高流动性作用下，在高回报低风险预期催化下，在投资（投机）性购房拉升下，在老百姓因看不到房价趋向理性而恐慌加大需求推动下，房价逆调控飞涨，使得措辞暧昧、手段过软的宏观调控变成了空调。
特别地，从今年年初开始，再次呈现全国性全面房价暴涨的危势，最近，更有重回大幅攀升通道之趋势。此种市场情势，无疑宣告政府教房地产企业如何“做事”一事已经失败，是对中央政府宏观调控的一种反讽。
5月份，正是“国六条”发布一周年的敏感时期，房价一度逆调控节节攀升，考验中央政府的宏观调控。具有指标意义的全国70个大中城市房价，同比上涨了6.4%。深圳、北京等5城市更达到了两位数。
于是，迅即引发了建设部、国土资源部、财政部等八部委加紧展开重点针对房地产市场秩序的联查，重点是“非市场、非正常的因素”。在上海、深圳等城市，已经查处了一批问题房地产企业。当前，“联查”风暴正在全国各地扩张。
对此，舆论认为，从本质来看，与其说联查风暴是对市场的一种规范，不如说是政府试图通过此举对房地产企业进行一种“道德”教育。政府已经从教房产企业如何“做事”转变为教房地产企业如何“做人”：在追求利润最大化的同时，要合理合法，讲求社会责任，为整个国民经济健康发展做出贡献，为社会的和谐稳定做出贡献。
回想2005年，那也是曾经被喻为中国房地产市场的政策年。早在“国六条”出台前，从2005年3月17日央行上调个人住房贷款利率、取消了实行多年的房贷优惠利率开始，接连几个月，系列房地产政策陆续出台。2006年，又有十大新政重拳击向房地产市场。到今年，连续使用上调存款准备金率加息直至组合使用货币性工具和财政性工具（参照10年应对亚洲金融危机的办法使用发行1.5万多亿美金国债）。可以说，年年都是政策年，可房价根本难以对宏观调控做出公众所预期的反应。尤其今年以来，以房价高位运行、过快速度、过高涨幅为代表的房地产市场，越来越向畸形化方向发展。
今年1月份，北京房价同比上涨8.9%。此后，北京房价一路高歌猛进。5月份同比涨幅已达10.3%。6月份，北京新房价格上涨20%（据一些非政府机构的统计，6月份房价整体同比涨幅可能超过了30%）。进入7月份以来，北京房价的最新统计显示，普通住宅环比价格上涨了20.4%。
自2005年启动新一轮房地产宏观调控以来，北京这个一直作为焦点目标之一的城市，房价几乎从没有停止过狂飙。
除北京直线飘红以外，一度房价下跌的上海，从今年3月份开始，再次重现了排队抢房子的场景，房价再次步入大幅上升的通道。“天价房”、捂盘惜售、虚拟交易，让房市如入麻辣烫……
甚至，在过去几年中，那些不为人关注的二、三线城市，房价涨幅也开始让人侧目。
曾因房价稳定而在今年2月份受到建设部部长称赞的重庆，可到了6月下旬，重庆市国土资源和房屋管理局称，在获批“国家统筹城乡发展综合试验区”之后，重庆房价两周内上涨了7.6%。
南京，创造了有楼盘每平方米2个小时上涨了1200元的奇迹。尽管当地政府试图干预房价，可房价表现出更将疯涨的“风景”。
就连北海、温州和蚌埠这样的三线城市，房价涨幅也一度跃入了全国前五名。尤其是，在早前的5月份，北海更是以同比上涨15.1%，蝉联了全国冠军。
在广州，张广宁市长在“两会”期间的豪言壮语，恐怕很可能要被房价上涨的“台风”吹向大海深处找不到着落的地方……
值得要特别说的是，同为新一轮房地产宏观调控的重点城市之一的深圳，上涨趋势可以用“疯狂”来形容的房价，一路轻松地保持着两位数的增长……于是，在全国展开八部委联查的大形势下，政府开始了对深圳房地产市场领域的“严打”。
深圳市政府召开了全市房地产市场秩序专项整治工作会议，并依据中央政策出台了《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》，从而拉开了深圳又一轮房地产市场秩序专项整治的序幕。
在深圳，此次整治，其范围是全面依法查处房地产开发企业、中介机构及其从业人员的违法违规行为，其重点是严厉打击哄抬房价。有媒体报道称，已有12家企业被吊销执照，还有更多的正在接受被查……
可以说，自2005年以来，对房地产的宏观调控，政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行了“围剿”，可为什么房价还在不给中央政府面子地疯涨呢？
对于造成房价疯涨的原因，在经过对中央政府的态度和政策手段质疑后，在对一些地方政府的作为进行发问后，在对供需及流动性分析后，在对消费者因恐慌而加速放大需求的埋怨后，在对房地产企业囤房囤地、捂盘惜售、虚拟交易、人为抬价及投资（投机）炒作谴责后，舆论焦点又开始把目光升级地投向了对房地产企业的社会责任（也就是有舆论所说的房地产企业“做人”）上了。
其实，早在2005年 “国六条”及其细则出台后，房地产企业的社会责任问题就成为了一个社会关注的话题。
一直以来，舆论普遍认为，无论中国的还是外国的，房地产企业，都不仅是投资者、参与者，还应当是建设者，必须承担相应的社会责任。
2005年初，王石曾公开称，房地产企业不能只追求利润，有责任、也有能力为消费者提供性价比高的产品。他一再声明，房地产企业更要牢记对社会、对消费者的责任，要做负责任的企业。
2005年10月，中华慈善总会发起了“中国房地产企业社会责任现状调查”。
在启动仪式上，房地产界代表曾表示，房地产企业要牢记对社会、对消费者的责任，要做负责任的企业。
通过对全国10个城市1000家地产企业和600名普通居民的定量调研，结合行业典范单位的个案研究形成的调查报告显示，对于“企业社会责任”的概念，开发商认知度普遍偏低，只有半数左右的开发商听说过这一概念。34.7%的企业表示尚未进行，待时机成熟再考虑；39.3%的企业表示已经开始，但尚处于摸索阶段；只有16.8%的企业表示每年都有规划和预算，有长期规划的不到一成。
2006年6月6日，万通董事长冯仑、华远集团总裁任志强、万科集团董事长王石等10位国内地产巨头，与美、日等国的10位地产商在上海召开了第一届全球房地产10＋10圆桌会议，会后公布了一份全文只有811字的《上海共识》文件。特别惹人注目的第三条，专门对房地产商的“社会责任”进行了强调：“……房地产企业无论中国的还是外国的，都不仅是投资者、参与者，还应当是建设者，我们必须承担相应的社会责任”。
然而，舆论认为，残酷的现实是，扛起“社会责任”大旗的寥寥无几。甚至，还有房地产商公然宣称“为有钱人盖房子是我们的事，而承担社会责任是政府的事”…… 房价一涨再涨，一浪高过一浪……
公众认为，仅开发商的慈善行为，还不能够说明房地产企业是负有社会责任感。房地产企业应从有利于宏观经济健康发展、老百姓安居乐业、社会安定、社会进步等更深、更宽领域承担社会责任。
其实，企业的社会责任，已是当前世界上的一个社会共识。
世界经济论坛认为，作为企业公民的社会责任，包括好的公司治理和道德标准（主要包括遵守法律、现存规则以及国际标准，遵循道德行为准则以及商业原则，防范腐败贿赂）和对社会发展的广义贡献（主要指广义的对社会和经济福利的贡献）等四个方面内涵。
波士顿学院“企业公民研究中心”对“企业公民”的定义是指，一个公司将社会基本价值与日常商业实践、运作和政策相整合的行为方式，其成功与社会的健康和福利密切相关。这个定义，就是在要求企业以承担社会责任为主要企业价值标准内涵，具有社会责任意识，履行承担社会责任的义务。
目前，对于企业社会责任(Corporate Social Responsibility)，国际上普遍认同的理念中，承担社会责任与创造利润同等重要。其意在诠释说，一个缺少社会责任意识企业的社会，难以获得和谐、健康的发展；一个没有社会责任意识、不承担社会责任的企业，难以永续经营。也就是说，任何企业，都背负着一定的社会责任。
房地产企业，也不例外，也要学会“做人”，也要认真“做人”。
房地产产业，是社会主义市场经济中的重要部分，关系到国计民生，关系到整体社会公民的安居乐业，关系到社会稳定。因此，居于房地产产业核心地位的房地产企业，是构建和谐社会的重要要素之一。
其实，强调社会责任，并没有否定企业对利润最大化的追求。在西方国家，企业承担社会责任的房地产企业，往往就能获得最大的利润。相反，如果说房地产企业在利润最大化时，不能促进国民经济整体健康发展，不能有利于社会和谐，其追求“利润最大化”的动机和行为，往往会遭受社会舆论的谴责，遭受市场的报复，难以获得大的发展。
目前，在房价一路被人看涨的情况下，房地产企业囤房囤地、捂盘惜售、虚拟交易、发布虚假信息、人为做价抬价、过份炒作等不当市场行为，被认为是缺乏必要的社会责任意识、不承担必要承担的基本社会责任的主要表现。等等这些“非正常、非市场行为”，被舆论认为房地产企业在“做人”上出了问题。这些，或正是八部委联查、打击的目标，也是政府所要教房地产企业如何“做人”的内容……
可以说，对于目前的房市调控而言，在教“做事”前先把教“做人”搞好了，也许比十次加息或许还要有效。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007；长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178；QQ：70479688）
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