张振荣的博客http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm2008-7-26 23:49:26SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2007-6-1 22:57:43张振荣:房价全线往下调整!!跌30%跌50%??http://blog.soufun.com/11534550/2152917/articledetail.htm      政府终于撑不住了, 国家发展改革委19日宣布：自6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元, 自7月1日起，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。就像开发商最后的堡垒—上海市中心也撑不住了,最近也开始减价大甩卖,御翠豪庭打了7折, 新虹桥绿景园更是打了5折,虽然有些是整体收购,但是其后续变化是否影响其它市中心楼盘值得我们留意,而其最大的意义是全国房市已是无一例外的往下调整.

 

      到底要调整多久,要调整多少,市场专家各自分析,有跌一年跌三年跌五年,有跌一成跌三成跌五成,还有假设最低跌到一分钱一平米,就是政府盖房子免费给我们住了,以上都是预测,总有人说对的,但总归一句话,90%的人已确认是要往下调整了,虽然从去年10月份以来,大部份的城市都在下调,却有少部份地区还是缓缓上涨,但到目前终于走势一致了.

 

      当然各地区有不同的状况,所以有不同的走势,而依中国这几年来的高度成长,配合人均可支配收入从1998年5425.3元/年,上升到2007年16752元/年,大约是涨到了3倍,但是收入涨到三倍,不代表房价也要涨到三倍,因为钱会聚集在少数人手上,再加外资资金投入及人均GDP上计算,这10年来中国房地产涨5成到1倍应该合理的,笔者我就依现在的情势分析一下.

 

1.先说深圳吧:深圳从1999年到2003年房价基本上是没什么涨的,1999年平均房价是3530元一平米,到2003年房价才到4010元一平米,那时候深圳可是房价收入比最低的城市之一,正因为如此才有后面4年的飙涨,最高到去年年平均单价13225元一平米,4年内涨了三倍有余,要是不回调一下,怕是把20年后的房价都透支了,所以依深圳特区经济金融服务及人均GDP情势来说,房价跌回10000元一平米左右也是应该的,你们一定会问我为什么不是9000元一平米或是11000元一平米,而是10000元一平米,因为在2004年及2005年时成交量是最大的,加起来有1900万平米,且在2006年初房价已经在8000元一平米左右,从2004年到2006年深圳房价是以缓升上涨,所以8000元一平米是一个很大的支撑,再加上购房者的其它支出及两年的经济成长及利率再加通胀,所以在10000元一平米是很大的支撑,而10000元到12000元应该是比较合理的盘整区.

 

2.再来是北京了:北京在1997年时平均单价是5478元一平米,那时是全国房价最高的城市,可是到2004年时年平均房价却是在4747元一平米,也就是说北京在1997年到2004年房价有涨有跌,但是基本上是波动不大的下降波动,到了2005年后北京房价就一路上涨,一下子涨到了2007年年平均单价12436元一平米,也是涨到了三倍有余,情况可说跟深圳是一样的,所以北京房价在7000元一平米到9000元一平米会有比较大的支撑.

 

3.接着是上海:上海是全国的商业中心,人均GDP从1998年的22000元到去年70000元,而房价则是从3026元一平米涨到了2006年8253元一平米,看起来涨幅并不像深圳及北京那么高,但是内环内涨幅却是从4000元一平米涨到19000元一平米,几乎快涨到了5倍,所以很多的上海人都说买不起房,主要是买不起中心区的房子,不然以上海人均收入要买外郊房是非常容易又轻松的事情.上海这10年来房价涨幅是一层一层堆积上来,上下波动并不是很大,虽然2007年平均单价是8253元一平米,但在2008年成交量走低之下,外环内成交量大时,就会拉高房价的平均单价,所以上海年平均房价在8000元一平米到10000元一平米是比较平稳的走势.

 

4.说说广州吧:广州这城市房价是很热闹的,在1993年,广州房价就已经达到了7568元一平米,那时炒房者可是来自四面八方,最多的当然是港人,就像现在的深圳一样,不同的是港人在广州居住的不多,在深圳居住的是比较多了,所以1994年后广州房价就从急跌再到阴跌到了2003年的3888元一平米,10年跌了一半有余,从2004年后成交量成交价就一路走高,到去年平均单价也达到了8507元一平米,而这次的上涨跟1993年时是不一样的,1993年那次纯粹是炒家炒上去的,而2004年开始的这一波是一般需求者加炒家一同买上去,因此泡沫的成分就没那么高了,因此我推定广州房价在7000

]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2152917/articledetail.htm#comment2008-6-23 0:36:37http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm张振荣:房价高点已过!!即将再跌三年?http://blog.soufun.com/11534550/2127414/articledetail.htm      房价在最近一波上升阶段已近尾声,有的城市在去年10月后就节节下降,有的城市仍旧缓缓上涨但力道也越来越弱,主要是二套房政策及金融从紧政策抑制了大部份投机购房行为,而最近一次央行在6月7日又调高存款准备金率1个百分点,宣示央行将继续坚持从紧的货币政策,并且有可能再次的加息,那房价在调整了近8个月之后,究竟是涨是跌,而涨要涨多少涨多久跌要跌多少跌多久,以下笔者就现阶段情势分析一下.

 

一.目前中短期对房价影响可能下跌的有以下几点:
 
1.政府依旧继续坚持从紧的货币政策,并且有可能再次的加息,这对投机者投资者及刚性需求者都有很大的影响,以投机者而言风险加高,以投资者而言资金投入要更高,回报率降低,而对刚性需求者在利率升高的同时购房成本也跟着升高,如果收入未增加,购房就得再缓一缓.
 
2.石油快速上涨对全球经济会有不利的影响,虽然房产是一种有抗通膨的固定资产,但是油价太高影响到了经济,那房产市场也会受到经济下滑波及.     
 
3.2007年房价不正常的上涨,导致房价在不正常的高价,所以必须经过一段时间的下调,涨高就是最大的利空,在楼市或是股市都是一样的. 
 
4.缺资金的开发商及炒房者在目前市场不好的情势下会有抛盘的动作,更加大供给量及降价力道.
 
5.保障性住房即将加速进入市场,将使市场观望气氛更浓厚,也将冲击保障性住房外围的房价.
 
6.土地囤地圈地被迫从闲置中进入开发期,在二十年来国有开发商及未上市开发商囤地情形非常严重,但在国务院下发的《通知》在处理闲置土地加上了一个限期2008年6月底前摸底调研将完成,预期将加大了土地开发数量.
 
7.土地价格下趺:最近在全国各地拍地,大部份均以最低价得标,有些地甚至流标,所以如果房价在两年内依旧在调整期中,房价因成本降低而降低.
 
8.房价收入比太高,刚性需求不足支撑供应量.
 
 
二.目前中短期对房价影响可能上涨的有以下几点:
 
1.开发建设成本增加:建筑材料的上涨,人工成本的增加,前两年高价拍地开发成本也高,都可能使价格上涨.
 
2.区域下跌严重的短期回涨:有些地区下跌幅度太大,跌到了投资价位,除了刚性需求进场买入,还有部份现金雄厚的投资者也会小量进场,形成短期缓涨.
 
3.经济成长率高于长期贷款利率,投资者也会进场购买有投资价值的商品房,一般以外资居多.
 
4.开发商一半退出市场,新进入者来不及进入,也会形成短期房屋供应不足,形成短期上涨.
 
5.土地闲置处罚政策未落实,金融机构放松从紧政策,都可能使开发商及投机者有机可乘.
 
6.中心区域房价供需不均,中心区房价下跌不易.
 
 
      以目前房价利空及利多之分析,各地区房价高点都已慢慢过去了,只在于是要急速下跌还是缓缓下降,有些地区调整的低点将要来临,低点过后就是平稳的调整一两年,各地区情势都不一样,就深圳而言月均价破10000元一平米,投资资金就会大量涌入,要再跌下9000元8000元是非常不容易的事,深圳的房价价值会随时间的拉长而缓步上升,而广州珠海的调整期就要久一些,主要是需求的量增长不会太多,京城目前只在调整期的半山腰,奥运过后的再一波下跌后,才会慢慢的稳定.
 
      上海就比较难预料了,7个月前至今许多专家预测上海房价也会跌个三成,可是至今却是稳步上升,跌破一堆专家眼镜,2007年上海内环内均价是19324元一平米, 内外环线之间的价格为9762元，外环线以外的平均价格是6234元,而最近内环内均价已来到了30000元一平米, 内外环线之间的价格上了14000元, 外环线以外的平均价格就没什么变化了,所以上海房价上涨是来自于外环内的涨价,又有一部份内环内是由外资整批并购所致,在之前笔者已分析了各区域会因区域性的不同,而有下跌调整,也会有上涨的城市,而不是一竿子通通下跌,主要还是上海在2004至2006年间已经调整了一次,而上海又是商业首善之区,全世界要到中国投资作生意,第一站一定是上海,外地人进城奋斗一大部份也会选择上海,但是上海就此一路上涨吗?在从紧货币政策及限外令下,上海2008年下半年也要稍为调整一下,确认中国经济情况依旧良好,才有再次上升的力道,但就是要上升也不会飙升,而是缓缓的上下波动,结论是中国在政策从紧之下,虽然有高度经济成长,房价在三年内要大涨的机率不高,而下跌的机率却是很高,只是用年平均单价来说跌幅有限!(张振荣)
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2127414/articledetail.htm#comment2008-6-17 0:25:26http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm张振荣:房价高企有理！上涨只是为了减少市场需求！http://blog.soufun.com/11534550/2089801/articledetail.htm         深圳房价从2007年10月的17350元一平米,跌到2008年5月的11143元一平米,跌了35%,另外几个大城市广州北京也有不低的跌幅,而上海却是一枝独秀,在6月的第一周平均单价上了17000元一平米,上了20年来的新高,但是这只是因为中环内的几个楼盘,刚好在6月的第一周一起大卖才发生的情形,短期内还是会回到调控期中的调整价,而全国房价从去年10月调控以来,至今8个月了,大部份城市的价位都有不小的调整,但是大家还是觉得房价太高,而房价为什么还是太高?我个人就此分析一下大部份人觉得房价高的原因.
 
1. 不论房价再怎么跌,买不起房的还是一大堆,所以房价永远是高的,因为大家都想买”买不起的地方”的房子,就像北京的三环内,上海的内环内,深圳的华侨城, 如果上海2000万人都买得起内环内的房子,那是不是大家都抢着买,买不到时不涨价难道大家用抽签的, 假设上海内环内房价现在是1000元一平米,那买得起的人可多了,但是却没有那么房子给大家买,所以想房价无止境的跌到大家都买得起房是不切实际的想法.
 
2.经济状况好的时候,买得起房的人多,房价不容易跌,所以房价会在相对高点, 经济不好的时候,房价会因需求的减少而往下调整,但是大部份人会赚不到钱,更买不起房,所以房价对大多数人永远处在相对高点.
 
3.为什么大多数人买不起内环内的房子,买不起高级别墅,主要是大部份买不起人的消费观及收入跟少部份买得起人是不一样的,少部份买得起人在收入少时会刻苦耐劳的存款,并且增加自己的赚钱能力,也就是开源节流双向增加存款,而大部份买不起人就是以享受生活提高质量而赚多存少或赚少存无,钱就慢慢聚集在少数买得起房人的身上,所以大部份买不起人会一直怨房价太高.
 
4.结论是房价高就是为了减低需求以价制量, 房价为什么会涨上去,最主要还是有人买才会涨,没人买房价是涨不上去的,所以房子要盖的够多,超过了需求,房价才不容易涨上去,除非土地成本及建筑成本上涨,房价才会涨.
 
 
      所以要让房价不涨甚至下跌,最主要就是要提高供给,而目前的政府调控方向却是减少需求,并且也减少了供给,原因如下:
 
1.二套房政策是减少需求,让有房的人再买房时,贷款成本提高.
 
2.从紧货币政策一方面保护金融市场一方面却减少了开发商开发资金,并且使得开发商有地也没资金盖房子,所以供给也减少了,而且连拍地也成问题,如果两年后开发商有钱没地,那么拍地又要高价来买了,三年后又要来一波大涨了.
 
3.如果开发商经过百日剧变,从几万家减少一半,那么房产市场更会形成寡占市场,房价更容易易涨难跌.
 
4.结论是消费者如果想让房价难涨易跌,就是市场要有更多的开发商,并且有更多的土地供应,限制开发商不得囤地,且让开发商在股市中容易融资,并且要求政府更严格的二套房政策.
 
      市中心房价高,这是无法解决的问题,除非一个城市每一个区域都是市中心,那么就不会形成内外环房价高低的问题,不然市中心区房价还是会高不可攀!
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2089801/articledetail.htm#comment2008-6-14 0:02:20http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm张振荣:房价将一落千丈阴跌至少五年!你做好准备了吗http://blog.soufun.com/11534550/2077259/articledetail.htm
          前天油价一飞冲天,一天之内一桶油涨了11元美元,达到了138美元一桶,疯了真的疯了,替代能源要在5年后才能成气候,目前基本能源一直涨,对全世界经济将是一个很大的冲击,全世界只要发生了经济危机,中国将不会例外,虽然我一直看好中国房地产市场,但是全世界经济危机到来时,所有的国家都会波及,中国也不例外.
 
       我长期看好中国房地产市场,但那是在政府政策没有大转变时,以及经济成长平稳之下,如果全球经济遭遇能源危机,那么房地产大跌就不是大新闻了,很多人可能赚不到钱,就是有钱的也不敢买房,在经济全球衰退之下,房价将一落千丈,至少要阴跌五年.
 
 
       看看之前全球共有三次石油危机:
 
      第一次危机在1973年：1973年10月第四次中东战争爆发，原油价格从每桶3.01美元提高到10.65美元，是油价猛然上涨了两倍多，使美国的工业生产下降了14%,日本的工业生产下降了20%以上,从而触发了二次大战之后最严重的全球经济危机。持续三年的石油危机对发达国家的经济造成了严重的冲击.

      第二次危机在1978年：1978年底，世界第二大石油出口国伊朗的政局发生剧烈变，油价在1979年开始从每桶13美元猛增至1980年的34美元。这种状态持续了半年多，此次危机导致了20世纪70年代末西方经济全面衰退的一个主要原因。
 
      第三次危机在1990年：1990年8月初海湾战争,国际油价因而急升至42美元的高点。发达国家美英经济加速陷入衰退.
 
      而这一次石油危机是否会真正的暴发,有经济学家预测石油价格如果涨到150美元一桶,而且持续半年,或者直接飙涨到200元而不下来,那么全球性经济危机将会到来,前三次因为中国经济规模并不是很大,所以没什么影响,而这次对中国经济影响却是致命的一击,所以如果油价再不平稳,请现在尚未买房而想买房的人,资金不是很充裕的, 控制一下自己的资产负债率,最好再观察一阵子.
 
     而买不起房的或不想买房的人就没什么影响了,对没存款的人可能要存一些救命钱了,最好局势不要发生,不然大家要过几年的苦日子了.
 
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2077259/articledetail.htm#comment2008-6-10 21:45:52http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm张振荣:推高房价的最大原因!!http://blog.soufun.com/11534550/2072872/articledetail.htm    这个秘密我实在不想讲,可是为了那些买不起房的人,又天天怨天尤人的人实在是忍不住了,在6月4日中我的博文曾提到8大因素提高房价,而其中最大的因素:就是不买房的人提高了房价,或许你看到这里已经快气死了,或许是一脸茫然,为什么不买房的人,反而是推高房价的罪魁祸首,容我慢慢分析如下:
 
    中国改革开放30年了,为什么30年前大家不注意房价,房价是啥东西都不知道,因为那时大家都没钱,也有个破地方住,每天都为吃的烦恼,那有时间想房子要住好一点, 改革开放后,有些人慢慢有钱了,就想住好一点的房子,所以就把自己的房子重新翻修,从城市开始水呀电呀就接到家里了,自古就有城市及乡村之分,所以有好的建设就从城市开始,这是自古以来的定律,乡村的人看城市生活比较好,一部份人就慢慢迁到城市,不然就是个人独自到城市打工,钱这个东西呢,在乡村是少的可怜,大部份就是聚集在都市,所以很多人为了钱为了更好的生活就到城市念书到城市打工作生意.
 
    本来城市的人口并不多,大家也都有自已的房子住,有了钱想要住好一点就把自已原有的房子重修或加盖就好了,需要新房的并不多,现在却不断的涌入了外地人,而这些人又95%买不起房,而5%想买房,可是一大群人住那里,所以城裹有些人就把自家的房分租出去,而都市政府为了让城市建设更发展让人民生活更好,就大力各项建设,而想买房子的人又不会盖房子,只好找开发商建设商来盖来建设,于是就产生了租价及房价这两种东西.
 
  现在进入重点, 为什么不买房的人,推高房价:
 
1.原来出租房屋的人赚了钱,就买了更多的房子来出租,而提供房东资金的人是谁,就是没买房的这一大群人,不过这还是其中的一部份.
 
2.人每天都要吃东西,不买房的人,每天吃外食的比例也占了大多数,于是这些人钱赚多了,就消费一餐人均100甚至人均1000的享受,因为人生活就是要享受,赚钱不买房当然就是享受,但是大家都知道,卖吃的毛利是很高的,比开发商卖房子的毛利还高上了二倍以上,于是开发商卖了10亿的房子,净利是1亿,而餐厅卖了2亿净利就赚了1亿,于是不买房的人钱就往餐厅老板聚集, 餐厅老板有钱了就去卖高价房提高房价,而开发商赚了钱却是再去盖更多房子,开发商是提高供给,而不买房的人却提高需求.
 
3.同样的情形出现在百货公司,电视邮购,百货店面,宾馆旅游业,K歌坊,美容美髲等等,你想的出来能享受方便,都是不买房的人提供的资金,当然已买房的人也提供了一样的消费,可是如果是房奴,那能提供多少消费,大部份钱都缴给了银行及政府.
 
4.这些作生意的老板们,店面也是租的,租金还是再缴给房东,房东赚了钱再去买房子再租人.
 
5.所以结论是城市外地人涌入太快, 钱聚集在一些人手上,使得有钱人为了方便聚集在市中心买房,而且开发商为了这些人,就在市中心盖质量更好,更安全更豪华的房子给这些人住,如果把城市中心区的房价拿掉,深圳平均房价会在7000左右,而上海也只一样在7000左右,如果是5年前,城市中心区的房价拿掉,深圳平均房价会在4000左右,而上海也是在5000左右.
 
6.如果从1990年起房子的开发数量是现在的两倍,不买房的人钱大都存在银行,那么房价肯定只是现在的五分之一,因为房子够多,每一个人存在的钱也差不了多少,房价不涨,大家也都买不起高价房,但是就是有一点问题,现在的城市发展可能就不是现在的样子了!
 
    最后我再重复一次,开发商是提供房子的一方,它死了没新人接手,那么供给就会减少,而不买房的人减少消费,就可以减低高价房的需求,如果供给从10年前就一直增加,而需求并没有增加,房子卖不出去,怎涨的起来,房价没涨起来,谁愿意去投资房子.
 
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2072872/articledetail.htm#comment2008-6-9 14:08:44http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm张振荣:不是买不起房是不想买房!!http://blog.soufun.com/11534550/2071229/articledetail.htm         之前笔者曾写到月入3000元也可以买房,当然就有很多网友持反对意见,然后拿上海的平均房价1w以上来说项,当然月入3000元要买一平米一万元的房子是有点吃力,但也不是不可能买不到房,以下我们就来算算:
 
 
1. 即然是一个人收入3000元,当然是算一个人的花费,而且要买房就要苦一点(这点我可是有先声明), 租房一个月250元,别说租不到,我上海公司就有很多小女孩租的就是250元的房子还含水电,吃一天平均20元,早餐2元,中餐8元,晚餐8元,我现在就经常这样吃,别说你吃不到这样便宜的,其实已经算贵了,衣服吗一年六套轮流穿,大约就是1000元含10套内衣裤袜子,交通费一天5元坐公交车,其他花费一概不支,没有交际还省下时间去打第二份工,有意外支出就兼差付出,没有意外支出就不用打第二份工,所以算下来一个月3000-250(租金)-600(食)-150(行)-100(衣)=1900,一年就可以存22800元,五年存11.4万.
 
 
2.11.4万当首付3成,那么就可以买11.4/0.3=38万的房子,保守一点35万就好了,因为还要缴税及中介费, 就上海来说,现在35万可以买a.南汇--东方冠郡40平米25万(一年房,地铁11号线) b. 嘉定--水仙小区40平米25万(地铁11号线,生活机能好) c.宝山--泰和新城40平米35万 d. 闵行-香樟小筑40平米26万(四年房,轻轨5号线),就深圳来说, 福田-- 鹏基公寓26平米19万, 南山--学府路荔芳村33平米26万,罗湖--,莲馨园40平米21万,而宝安龙岗就更多更便宜的房子,在网上或去中介处都可以找到更便宜更好交通更方便的房子,在此無法一一列举.
 
 
3.房子买了以后,房租就省下来了,而20年24万的贷款,每个月还款约1900元,所以买房后每月还多了250元可以利用,刚好缴水电管理费.
 
 
4.或许这中间有很多意外或支出,a.没工作了,b.生病了,c.父母亲要用钱,d.物价上涨了e.交男女朋友了,f.四川发生大地震要捐款,g.房子涨价了.
 
 
5.但是也有可能增加收入 a.升职加工资了 b.父母亲拿钱出来帮你付首付 c.男女朋友一起存钱买房 d.偶而打第二份工 e.意外的工作奖金 f.定期存款的利息.
 
 
6.所以第4点跟第5点是可以打平的,而且一般人薪资绝对会上涨的,大多数的人在社会上工作,收入是逐年跳升的,除非你不安于工作,能力也不随年龄上升,那买不起房就只能怪自己了
所以一般人不是买不起房,而是没有决心要买房,就是一个月赚5000元也要花4900元,那么当然买不起房.
 
而不买房的原因笔者分析以下几点:
 
1.已经有房了,不需要再买房了.
 
2.存款想要投资赚更多钱,例如买股票作生意.
 
3.将钱投资在人际上,一是对个人能力的投资,二是对人际关系的投资.
 
4.将钱用在消费上,买名牌买车休闲等等生活上的享受.
 
5.有钱但是就是想存银行,看数字增加,更有生活的安全感.
 
6.赚不到钱,每个月收入还不到1000元.
 
7.觉得收入不稳定,买了房怕付不起贷款.
 
8.要买房就要牺牲大部份的生活质量.
 
9.有钱想买房,可是房价就是一直涨,不跌回到2000年以前的价位不买.
 
10.其他个人因素,例如提倡不买房运动的人.
 
 
笔者并不是要大家都去买房,因为每一个人的生活态度跟方式是差很多的,只是分析一下为什么每个人都买得起房,而不想下定决心去买房,而依我的分析,其实一个人或一个小家庭,每月存款可以在3000元以上,在大城市买房就不是不可能的事,而在小城市,每月存款只要1500元以上也就可以了,并且以牺牲小部份的生活质量就行了!!
 
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2071229/articledetail.htm#comment2008-6-8 18:08:38http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm张振荣:不买房我们买什么?http://blog.soufun.com/11534550/2067779/articledetail.htm      开革开放三十年了,每个人心中想的就是要过好日子,所以不管年轻人中年人老年人男人女人,不管是打工作生意,就是要赚钱赚钱赚钱,赚钱作什么?当然是一部份作基本生活费,一部份消费,一部份奉养亲人,一部份就存起来了,存起来就是个数字,没花掉之前就是个保障,要是不小心上了天堂就是留给亲人花了. 

 

      说到钱这是个人人想要也是越多越好的东西,从古至今的发明,就是钱这个东西最好用也最没用,好用是想要什么东西,只要钱够都可以得到,连爱情有它就更好使了,但是钱就是个数字,只有花了才有用,有钱买不到东西时,才知道钱不好用,像智能知识专业美貌等等,就不是只有钱才买的到,所以钱可以花在有形中,也可以花在无形中.

 

    在无形中花钱一般是提升个人的素质为主,当然个人逝去后就留下一个名声,而有形的花费就是以提升物质生活为主,你可以买名牌提升品位,可以买名车提升交通地位,可以买名贵饰品黄金钻石保值显贵气,而以上这些大都是花费,花了不是折旧就是没了,黄金还有涨涨跌跌, 饰品钻石买时贵卖时剩三折不到.

 

    租房的大多数人也想买房,可是还没买房前,可能大多已经花在其他有形费用中,不管房价再怎么低,还是买不起,所以买不起不是没有钱而是钱赚多少就花多少存不下来,甚至还用信用卡花过头,所以一般人有钱不买房就会买享受,享受生活享受物资,这样生活没有错,只是享受后就不要抱怨房价高买不起,如果真想买房,每个月收入3000元也可以买,就是苦了一些,现在叫你买房可能是害你,因为你可能还没准备好买房条件,现在叫你不买房也可能是害你,因为你有钱却一直等待房价跌到谷底,而每一次的调整你都没出手,再涨上去又不敢买了.

 

    房子从古至今就是资产,不管涨或跌它还是有价值,没房有钱而不买房,除了存银行买股票投资作生意以外,你要买什么?还是持续的等待? 

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]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2067779/articledetail.htm#comment2008-6-7 9:40:48http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm珠三角房价深度下跌!? 业主要集体断供!?http://blog.soufun.com/11534550/2060607/articledetail.htm         自从去年9月底政府实施从紧金融政策以来,珠三角从高点下跌以来,月平均房价跌幅已近三成,而以个别楼盘平均价而言,有些已是腰斩,于是有了退房断供之声在市场中不绝于耳,到底断供好不好,为什么要断供? 我想要断供的原因有以下几点:
 
1.没钱缴房贷所以想缴也缴不出来: 我记得有一次我在深圳看房,那时有几间房子就是断了供,而银行还在催缴中,连房产证都还没办下来,可是过了一年,房价却又涨了业主就借了钱把它处理了当然也赚了一点钱,而以珠三角现在的情势,至少要三五年后房价才会回到之前的高点,而且还要珠三角的经济情势良好,一般会缴不出房贷,大都是炒房投机者,而不是投资者或自住,断供是不得已的选择,要贱卖处理也没钱还银行,所以只能看开一点,留着青山在,不怕没材烧.
 
 
2.有钱缴房贷只是心理不平衡所以不想缴: 如果是这样的情形,最好不要断供,因为房子如果由法院处理了,差价还是挂为业主的负债,还是要还的,而信用反而没了.
 
    其实不管买什么东西都是会跌价的,甚至就是没有了价值,而买房跌了价还有涨回来的机会,而且还可以把房子租出去收房租缴贷款,所以如果不是非不得已,断供是最不好的选择,我建议不要断供把房子租出去,收点租金补贴补贴,租不出去就便宜一点租,等待情势稳一定了再处理.
 
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2060607/articledetail.htm#comment2008-6-5 0:20:34http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm房价究竟是谁炒高的??http://blog.soufun.com/11534550/2057224/articledetail.htm    笔者这一阵子写了一些博文,依笔者的分析观察,推论出一些结果,如果推论出房价要跌,一大堆人就额手称庆,如果分析出房价不跌甚至是上涨,肯定被骂的体无完肤,什么sb?基因有问题啦?三字经四字经都出来了,哎呀,没人叫你一定要买房,但是你一定要住房,房价上涨也不是我一个人就可以让它涨的,一定有很多原因,我就慢慢再分析一下,而那些骂人的人就不用理会了,反正不懂又说不出所以然的人,是不需要响应什么,就像我经常被骂却还一直发表博文,笔者我心理肯定也有问题的.
 
 
    到底房价为什么上涨,又涨到大部份的人都买不起,我分析如下:
 
1.土地成本的上涨应该功不可没: 据对深圳、上海两市地价分析,深圳市1988一1989年协议、招标、拍卖的平均地价分别为108元/m”、1213元/m“、2528元/m“,也就是说从协议到招标、拍卖,深圳上海土地二十年来至少涨了五十倍以上,所以房价的上涨,土地绝对是第一功臣.而地价的上涨得利的就是政府跟囤地的开发商了.
 
2.开发商囤地造成囤积居奇: 政府二十年来土地一直拍出,但是并没有全部真正开发盖成房子的还很多,以上海市来说根据2007年上海社科院房地产研究中心的报告，从1988-2005年，上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷、可建面积42131.96万平方米，但1986-2005年，上海商品房建设新开工面积和竣工面积仅分别为25698.58万平方米和22037.45万平方米。可建面积和商品房供应这两套数据有着近2亿平方米的差额,所以全国合计肯定有10亿平方米以上的土地尚未开发。
 
3.金融机构及银行的房贷使大家提前消费: 如果没有房屋贷款这一回事,房子需求量会只剩三分之一,大家钱不够就不会想买房子,挤一挤住差一点小一点过几年钱存够了再买,需求少了,房价怎涨的上去,就是涨也涨不高.
 
4.炒房者逐利不顾一切追价:房价的上涨及银行提供房贷,使得少数的炒房者变成了炒房团,炒房团变成了炒房城市,2004年的上海,2007年的深圳及1994年的广州都是因为炒房众多,只要有点钱就再借钱去炒房,然而只要政府一调控就跌的鼻青脸肿,甚至断手断脚.
 
5.一般民众买得起房的就多买了一些:虽然不是炒房团,但是身上有钱想作投资,股票风险又太大,只好买房去租人,行情好就卖掉赚差价.
 
6.一般年轻人为了结婚稳定,年纪轻轻就东借钱西要两边父母的钱,凑足了头期款就当房奴了,也因为房价一直涨,涨的每个人排队抢房.
 
7.买不起房而想买房的,有些每天不努力工作不努力充实自己,总幻想着房价跌到1元钱1平米,最好政府盖好房分给他们,所以每天就在网上增加房地产热闹,虽然是想房价下跌,反而适得其反.
 
8.不想买房的民众,在市街中聊天谈论也加入了房市的战局,房价只要上涨一些就预测房价要涨上天了,唯恐天下不乱.
 
 
    所以炒房地产已经是全民运动了,租房的外地的外国的本地的,只要在这块土地上生长生活的人,都为房市或多或少推升了房价,一个市场只要关心的人不多,价格那能涨到那里去,一切就是市场经济及供需原则,而价格是一层一层推上去,要下来就不是那么简单了.
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2057224/articledetail.htm#comment2008-6-4 0:22:03http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm大地震后使房价大跌?或使房价大涨?http://blog.soufun.com/11534550/2037565/articledetail.htm     全世界在这个世纪发生了好几次大地震,如唐山大地震,板神大地震,台湾集集大地震,汶川大地价等等,其所造成的经济损失经常是好几千亿,而对地震当地及处在地震带上会有什么影响?如果预期房价会大跌,这是不可能的事.
 
 
    这次大地震第一个影响的是预购房者心理因素,预购房者会考虑房子在地震带上或附近,质量好不好,商品房抗震效果有用吗?所以已盖好的商品房及二手房短期内会受影响,房价应会小跌,而未盖或正要开发的项目一定会考虑抗震系数,政府也会严格监督商品房质量,所以这类成本会提高,房价就会小涨.
 
 
    其次大地震震坏了500万间以上的建筑物,在重建过程中,对重建物资一定造成多一点的需求,所以建材会有一定程度的成本提高,但是在受灾本地重建时,土地是不须成本的,政府也是协助灾民重建安家,对灾民而言,房价是无意义的,而对其他地方房价会小涨一些,但预购房者的观望可能让房子质量更好,而房价却不会大幅度的上涨.
 
 
    全国不同地区有不同的刚性需求,在之前的房价走势已经观望了半年,深圳广州等珠三角房价已回到了盘整区,而北京目前正在半山腰,奥运开始后走势应该不理想,长三角就比较好一点了,目前在高位运行盘整,以全国的地震带来看,长三角是一级城市中比较安全的地方,而北京也处在地震带上,深沪京房价会因环境经济人口移入市政建设而有不同的走势,远处的地震只是个小插曲,最后结论就是这次的地震,对房产市场只会有结构性的改变,而对房价并不会有很大的影响.
]]>张振荣http://blog.soufun.com/11534550/2037565/articledetail.htm#comment2008-5-29 0:11:48http://blog.soufun.com/blog_11534550.htm