网帖： 撤销贷款，减少降价损失

　　在业主论坛里，一个名为“大龙哥”的网友发的“退房技术帖”引起了网民的围观，他提出的撤销贷款申请一招让不少网友感到惊奇。

　　这位网友说，自己一个浙江的朋友在当地买房，去年10月刚买房，不久这个楼盘就降价，降幅达15%—20%。“我朋友找开发商商量，希望给个说法，但开发商不给。我朋友就到银行撤销了按揭。”原来，这位买房人在向开发商支付了首付后，已经向银行递交了贷款申请，但由于银行放贷速度慢，贷款一直没下来。于是他再次来到银行，随便写了一个理由，向对方递交了撤销贷款申请，按照规定此时银行与买房人并未建立合同关系，就很快同意了撤销贷款。

　　接下来就是买房人与开发商之间的纠葛。“大龙哥”称，购房合同上面的违约责任是这样约定的：如果因业主自身原因或者在规定的时间内无法取得贷款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买房人已经交了首付，那么“应付款”就是指贷款。按照这个约定，买房人需要向开发商支付贷款数额的2%作为违约金，才能拿回首付款。

　　“妙啊！”有网友跟帖表示，与冲砸售楼处相比，这样的“维权”才算聪明。

　　实例：南京有人赔了14万元退房

　　事实上，用取消贷款来达到退房目的的行为并不鲜见。去年下半年以来，南京多家楼盘降价之后，除了有购房人冲砸售楼处，也有类似的退房在暗流涌动。

　　去年下半年，南京城北一家楼盘降价幅度达到2000元/平方米，一些上半年买房的购房人气愤地来到售楼处，将沙盘砸烂。但也有一名购房人在仔细研究合同后，作出了“壮士断腕”的无奈之举。这位购房人买的房子面积不小，楼盘降价后他的房子“贬值”达到30万元左右。在购房合同中，开发商对业主自身原因无法取得贷款的违约责任规定得很高，达到了应付款的10%。“他贷款120万元左右，但是一直没办下来，后来他就找借口拖着不办贷款了。”这家楼盘的置业顾问介绍说，最后双方坐下来谈违约责任，这位购房人支付了12万元违约金，又被扣了两万元定金，等于损失了14万元。置业顾问表示，这位购房人觉得，14万元损失比起房子贬值的30万元要划算。

　　记者向南京多家降价较大的楼盘打听，发现不少楼盘都存在类似的退房情况。

　　观点：开发商不是傻瓜，你玩不起

　　“这个例子有点‘心软’，事实上开发商也不是傻瓜，南京的购房合同中很少见到有2%违约金这么‘温柔’的。”一位业内人士指出，由于开发商早已将购房合同吃透，在制定合同之初就防范着这一点，因此合同中对购房人违约的情况一般罚起来比较狠。例如，如果因购房人原因无法办到贷款的，购房人需要支付的违约金，一般在5%—10%之间，“不同楼盘的合同还不一样，一字之差往往差别巨大。”

　　江苏钟山明镜律师事务所律师蒋德军认为，这个网友所说的做法理论上可行，只不过并不一定适用每一个购房人。

　　蒋德军认为，南京的购房合同中违约金更多的是5%或10%，这样买房人很难占便宜。他提醒说，这个帖子中还忽略了一点，那就是开发商何时将首付款归还给买房人。“如果开发商长时间占有首付款，买房人除了蒙受利息损失之外，还面临无法购买下一套房的窘境，因此买房人要采取这种方式，除了要仔细研究合同精打细算之外，还得与开发商协商好退还首付款的时间。”另外，蒋德军还认为，这种割肉式的退房，是建立在房价持续下跌的推测之上，万一退房之后房价上涨，买房人将更加吃亏。

　　延伸：贷款下来，退房就更难了

　　其实，上面提到的退房形式，仅仅是交了首付，贷款又没下来的这一种情况，那么其他情况又会如何呢？如果购房人采取一次性付款支付全部房款，之后主张退房的，难度同样也不小。据了解，目前南京的不少楼盘针对这种情况，大多约定要扣掉总房款的10%，有的楼盘则明确表示购房人如果要“无理由退房”，开发商没有过错，则不予退房。

　　另外，如果买房人已经开始还贷，再退房就更麻烦，因为这还要涉及与银行之间的违约。

　　当然，最糟糕的莫过于房子交付之时闹退房。业内人士表示，如果业主此时因房价下跌闹退房，不会成功；如果以交付与承诺不符等理由要求退房，那多半只能法庭上见了。

　　快报记者 马乐乐在置地广场为你报道