到了越南才发现一切并非我们所想，眼前的种种景象已经把我们从美国大片的荧幕前拉回到现实之中。如今的越南虽算不上让人觉得惊艳，却或多或少地颠覆了我们“贫瘠”的印象。就拿我们入境的关口芒街特区为例，这座距离中国内地仅一河之隔的边陲小镇就有一座五星级酒店、一座配套齐全的高尔夫球场，并不算宽阔的大街上偶尔还能见到奔驰、宝马等名车的影子，据当地朋友介绍说：许多人在边境办公室上班，吹着电扇，用着被我们淘汰很久的电脑，却可以开着名车上班。越南就是一个典型的“国穷民富”的国家，国家的基础设施很差，但许多民众家里储藏着大把黄金与美元。

 

了解一个国家或是一座城市的风情相对于国计民生这种调查而言是简单的事情，有人说若想了解一个地方风情的话只需泡一个当地女孩就可以。当然这只是玩笑话，但越南人对中国人或多或少都有一种崇拜意识，对中国人还算客气，买东西也乐意用人民币结算，不过小心挨宰便是。老实说越南懂中文的人并不多，但是在河内以及胡志明市，受过良好教育的人很多，即便是街边卖花的女孩也能说一口流利的英文——越南女孩说话语气异常温柔——因此我们在越南并不存在什么沟通问题。越南有“四大苗条”：国土苗条，越南的国土从北至南跨度很大，程细长的“S” 型；人苗条，由于越南地处亚热带、热带雨林气候，因此当地人煮食都不用油。在越南待了一个礼拜，没看到什么大腹便便的本地人，天天清汤寡水的弄得自己也苗条了不少；马路苗条，越南的路面很窄，全境没有高速公路，即便是国道也是人车不分，其交通状况实在是不敢让人恭维；还有就是房子苗条。越南的普通民众喜欢临街或临路修建房子，但政府规定所有的临街或临路建房宽度为3－5米，因此，我们看到的小楼都是细长的，名副其实的火柴盒。由于越南曾长期被法国殖民统治，因此私人建房多带法式风情，即便是越南普通农家住宅，房子也是收拾得一尘不染，相当干净。在越南工作的中国朋友告诉我们：越南2006年度人均生产总值也不过才650－700美元而已，一些繁华区域的地价却居高不下。在越北芒街特区，5米宽、10米长左右的地价大约为人民币20万元，均价约为4000元人民币/平方米，而越南首都河内怎么看都还不如一座中国的二线城市，稀稀落落的高层建筑矗立在三、五层的楼群之中显得如此突兀，三星级酒店还不如国内的招待所，但其老商业区部分地段房价可以高达4800美元/平方米，已经可以比肩北京、上海、广州等中国一线城市；至于胡志明市早在1993年时城区中心裸地价格已经时1200美元/平方米，这比当时的中国一线城市高出许多。2005年，该市房价已经涨至1800美元/平方米，公寓售价也从600美元/平方米涨至1300美元/平方米。而市商业中心区商铺价格在过去三年中涨幅达40％，国内有媒体报道说具体数据已经达到让人咋舌的17.3万美元/平方米，甚至超过了东京银座和纽约第五大道，真是名副其实的寸土寸金，而“拥有美国一寸土地”的证书也不过才500美元而已。

 

 

高地/房价的诞生必然有其原因，归结起来主要有四点。

其一：经济体制的转型带动各领域规划的实施。自1986年开始，越南展开了由计划经济向市场经济体制转变的进程，住房制度也是革新政策的一部分。长期以来，越南城镇居民住房以单位实物分房、分地建房、低价租房为主。随着经济迅速发展，经济社会发展规划、行业发展规划、交通运输规划、城镇基础设施规划、土地使用规划、城镇建筑规划等规划的实施对房地产发展影响较大。

 

其二：国民可掌握财富的增加以及城市化进程拉动住房数量以及质量需求。多数越南人除了一份领薪水的正职之外还会做点小生意，日子过得倒是挺滋润。加之近年来年收入2－3万美元的中产阶级不断涌现，其国民消费能力也是日益增长，越来越多的人开始迁入城市，造成城镇人口迅速膨胀，购房需求尤其是中高档住房需求的增加，原有福利制度已不能满足住房需求，住房紧张已成为越南大中城市突出难题，这为此，越南政府借鉴国外经验，在河内、胡志明市试行住房商品化和土地产权化，逐步取消福利制度，允许房地产企业购地开发商品房，从而拉开住房制度改革的序幕，并直接刺激地价和房价上涨。

 

其三：越南的“入世”必将吸引大量外资引入以及外资公司的进驻，从而造成住宅以及写字楼乃至高端酒店、配套服务设施需求量以及品质的日益攀升。如今的越南就像15年前的中国一样蓬勃发展，这个东盟的后起之秀国度已于去年正式成为WTO第150个成员国，国内市场进一步开放，这无疑会吸引大量外资企业进入。近两年河内和胡志明市A类、B类写字楼出租率高达95 - 100%，闲置率已降至近年来最低点，出租对象主要是外资企业和金融机构。虽然租金不菲，是泰国首都曼谷的两倍，但收益仍能达到10%－12%，而香港和新加坡收益仅为4%－5%，但其需求仍在不断增加。同时，越南今年来在国际事务中表现活跃，同世界各国和国际组织关系日益密切，且越南政府已多次组织召开大型国际会议，如亚欧首脑会议、APEC系列会议等。各国代表团频繁到访，再加上随着越南旅游业的日渐开放，各国游客也热衷来越旅游，每年游客达350万人次，星级酒店长期供不应求，尽管档次与国内的同级酒店相差甚远，但4 - 5星级酒店入住率高达85 - 90%。据越南官方统计，到2010年河内和胡志明市仍各需4 - 5星级酒店客房约7000套。 

 

最后一点：房地产市场潜力巨大，潜在利润丰富。如今越南的房地产发展虽然仍处于初级阶段，但土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越南政府提出到2010年将人均面积提高到15 - 20平方米，每年需新建房屋5 - 6万套，其中河内、胡志明市各建5000套，其中尤以商品房开发潜力最大，这无疑又是催化地价飙升的一剂强心针，目前越南房地产开发仍然以本土企业为主，但外资比重却逐年扩大。而越南大部分房地产企业规模小，自有资金不足，融资渠道窄，过多依赖银行贷款。况且本土的房地产开发商无论是从开发理念，规划设计，还是从资金实力，开发经验、项目规模及品质等诸多方面，都不能与国外的开发公司相提并论。因此，早在2002年，我国就有地产策划人就曾暗示过：亚洲房地产暴力孤岛就在越南。我国的开发商如能打入越南市场，定能凭借资金优势、技术优势、规模优势、人才优势在越南房地产市场中大展拳脚。而来自新加坡、韩国、日本和美国等地的地产公司和基金已经开始登陆越南市场并将新的业务增长点放在该国。越南有一个值得注意的地方便是土地的永久使用制度，这致使越南的地产几乎只有一级市场，也就是只有土地买卖。因此，在越南开发房地产，需要与有土地使用权的当地合作者合作。目前比较普遍的合作方式便是越南公司提供土地，而外资企业则提供资金支持。此外越南政府还出台了一系列鼓励外商投资房地产尤其商品住宅区的优惠政策，具体表现在税费优惠方面。外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%；在贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为15%；在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。只是目前，国外资金参与开发房地产，但主要投资于写字楼、酒店等资金回笼较快项目，对居民住宅建设并投资不多。 

 

虽然目前越南房价一片高涨、房地产行业前景貌似一片大好，然而依旧存在一些隐患。而越南本国已有一些专家意识到这一点并开始呼吁调控房地产价格。较为普遍的观点便是认为目前越南房地产价格过热是因为部分投资商将证券市场上的资金投入房地产而造成的。如这股风头一过，房地产价格将随之降温。现在证券市场已趋于稳定，许多证券商回头经营证券，对资金需求增加，投入房地产的资金将减少。在此情形下，房地产市场价格上涨太快，是不理性的。纵观越南当今房产发展态势，共存在5点隐患。第一点便是越南房地产行业依然处于幼稚的起步阶段，政府缺乏管理经验，政策变化较大；1994年－2002年间，政府一系列改革措施相当有利于房地产行业发展，并促进了房价高涨。然而自2003年来政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，购房热潮渐缓。其二便是房价相差悬殊。在越南，即使同处一个郡，相距不足1公里的两个地段房价亦相差很大，即便是同一城市不同地段的地价也可以相差甚远。以河内为例，下属朔山县房价仅为80 美元/平方米，与河内市区最昂贵的地价相差60倍。而广州中心城区与下属市县地价的差价也不过是一位数而已。 再者，住宅供应结构欠合理。目前，越房地产开发以中高档住宅小区和公寓楼为主，面向中高收入阶层。而廉租房、分期付款房、低价位房数量不多，楼盘单一，可选空间有限。越南政府已将河内、胡志明市、平阳省作为试点省市，开发中低价位住宅，银行提供50 - 60%的贷款，余下部分由企业自筹和购房者预付解决。住宅建成后主要面向公务员、企业员工、军人、外来人口等中低收入阶层，旨在解决大多数居民住房困难。 还有便是地下交易盛行。目前越南房地产（新开发商品房除外）以自发性的地下交易为主，目的是逃避征税。交易双方通过无处不在的大小中介机构进行，交易凭证和交易方式极不规范，得不到有效的法律保护。反之，合法交易中心数量有限，分布不合理，且手续繁杂，房屋评估、登记注册、法律咨询等服务短缺。此外，各级政府不公开土地规划、房地产投资规划和项目等信息，易被少数人猎取进行投机谋利，扰乱市场秩序。因此，在越南，“炒房团”已经悄然出现。一些商人已经认定了越南大城市的商品房和市中心商铺的房价将在未来出现大幅上涨，于是竞相出价抢购房产，使资金保值增值。这既是越南房地产行业的一个监管控制漏洞，同时也是造成越南大城市房价不断攀升的原因之一。最后便是越南房地产行业缺乏多层次融资支持。因为融资渠道较窄，现有股市规模有限，民间闲散资金得不到有效释放，因此越南本土房地产企业还是过多依赖银行贷款，其规模往往偏小，资金少。银行出于风险考虑，严格控制放贷。一些项目因得不到贷款而搁浅。由于开发商还贷压力大，越商品房销售以期房为主，现房交易少，购房者要承担一定风险。 

 

照常理说，越南房价如此之贵，国民人均生产总值增长速度远不及其房价的飙升速度，越南国民生活应该是“水深火热、民不聊生”、“房奴”现象应该比比皆是才对。然而越南却并没有在砖头堆里苟延残喘的人。老实说，越南人比中国人过得自在、过得潇洒。越南大城市房价太贵，因此很多人都不考虑买房子，因此没有供房压力。越南虽然私人没有土地的所有权，但可以终身使用，并且作为遗产被永久继承下去，典型的财产“世袭制”，因此很多人都是自己买地建房，楼上用于居住，而楼下则开间小店赚钱帮补家用。在越南河内的酒吧里结识了一帮越南同龄人，他们自信、开放，热衷社交。工作之余可以尽情地吃喝玩乐、追逐时尚，其消费能力和理念并不保守。据Master Card发表的一项调查显示，在亚太地区，越南继续成为消费者信心指数最高的市场。而我们却从踏入职场以来每天都要被家人唠叨楼价如此之昂贵，要存钱、买房子等经文，提前跨入了“准房奴”时代。事实上，即便是我们有过万月薪，每个月的工钱也不够在广州天河中心、上海淮海路以及北京三环以内买个洗手间，每个月的银行帐单已足以让我们感悟“生活艰辛”。更何况小心翼翼地身负房贷十数年去供那百平方米的三室两厅？如若选择城郊地段购房再买台小车代步，更是从“新贫族”蜕变为赤裸裸地“赤贫族”。

 

国与国之间的差异让我们无法艳羡越南年轻人的生活态度以及方式，无论中国楼市规则如何演变、价格如何调整或是买楼目的如何，对于买楼者而言，多赚银子才是王道。至于越南这个国度，如若是旅游的确是一个不错的目的地。这里有喀斯特地貌保存完美的“海上桂林”下龙湾，也有不错的高尔夫球场；这里可以买到不错的香水，也可以买耐穿的橡胶拖鞋还有地道的绿豆糕。我们可以在海边吃着海鲜、喝着当地的啤酒，也可以在“小巴黎”胡志明市的Saigon Bar一边品尝着法国甜点大师烘焙的点心，一边欣赏着西贡大教堂的夜景。