广佛同城 看上去很美

原载于《理财周刊·华南版》5月刊

    带着美轮美奂同城化的神圣光环，广佛开始寻找新一轮的经济发展助推器，一个不可避免的现象就是，房地产这个目前饱受争议的行业又再次成为两地政府启动新一轮经济发展的选择对象，在憧憬未来广佛前景的同时，不免让人心生一份小小的担心，房价会大涨吗？而佛山市委书记一番“将加大房地产投资”言论更是让人遐想联翩。

4月20日，广州市、佛山市政府就广佛城巴、快巴通行年票减免达成协议，这是继广佛车辆年票互通之后，两地政府部门就广佛两地民众减轻交通、工作及住房限制性难题，朝广佛两地同城化目标而协商出台的新政策。

至此，广佛同城目前已经凸现现实的可行性，两地政府确定已经就同城出台了一些实际性的政策性支持，而关于社保、公积金、医保等其他政策细节则有待完善，广佛同城化政策限制则有待进一步开放，避免出现目前金沙洲这样尴尬的现状，同时又得把控同城化后带来的房价上涨过快带来违背原本利好两地民众的本意。目前看来，房价已经有所抬升，而仅仅活跃部分地段的经济是远远不够。

广佛同城的残酷现实

广佛同城化提出有将近10年时间，一直以来均是雷声大雨点小，业界人士更是戏称“只见楼梯响，不见人下楼”，广佛同城大多见之于政府倡导的规划，而无实际执行方式方法，缺乏明显的推行力度，普通民众能够享用同城化利好更是少之又少。

此次《协议》中提到的五大保障系统包括信息共享机制、建立协作平台、同编协审机制、政策保障机制、设立公共基金，而这五大系统是为未来广佛同城化的保障体系，及《协议》中近期重点规划的四大重点，交通设施衔接、生态绿网建设、河涌水系整治、水源、能源及环卫等设施规划建设，同时广佛接壤地带重点规划五个地段，即五沙地区、新客站周边地区、芳村桂城地区、金沙洲地区及花都空港地区。

《协议》规划的均为总体框架，并没有出台具体同城化的具体细节，虽然总体框架是必须建立的，但是几年以来，框架建立也进行了几年，但是就是不见具体同城化的真正政策出台，其中双方协商过程一直进展有限，此次虽然有所突破，但是估计接下来的同城化还将遭遇阻力，同城化的现实是残酷的。有专家表示，“从具体的协议内容看，出台的条条框框够多，但是真正打破僵局的措施还是极为缺乏，单纯就广州而论，这些地方也有待完善，没有真正很好执行，而把这些纳入广佛同城规划，就更是难上加难。”而佛山同样如此，此次同城化《协议》更像是广佛就部分区域共同开发达成协议，而非广佛两地真正意义上的同城化，对广佛同城化更需有清晰的认识。

同城化有抬高房价可能

4月30日，佛山市委书记林元和就明确表示要加大房地产在佛山GDP中的比重，从目前的2.5%提升到1%~12%左右。同时《协议》中规定的五大同城化优先发展区域、行政壁垒的破除、四大保障系统……广佛同城化未来的身影似乎已经清晰展现在时空中，而未来引导广佛同城化势必是政府主导基建带动相关产业的发展聚集，而在这其中，房地产行业的投资，势必大量涌现（包括住宅及商业地产）。就如目前广佛同城典范之一的金沙洲，现实表现为房地产投资开发先行，有政府主导的经济适用房及限价房的存在，亦有各大开发商主导的商品房。虽然金沙洲开发目前还有待完善，但是金沙洲的开发已基本定型，为未来两地政府投资开发其他区域提供模板，可以预见在不远的将来未来《协议》提及的五大区域将成广佛房地产投资发展的新热点，新的特色区域也将丰富广佛房地产市场，在两城打破行政壁垒的框架下，两城置业者实现异地置业的梦想。虽然异地置业确实诱惑人，但是能真正实现异地置业而避免仅仅成为开发商炒作噱头，显然这才是广佛同城及异地置业的精华所在。同时金沙洲目前的现状也在提醒置业者，政府的规划不一定就能较快兑现，投资更应该保持必要的前期耐性。

（1）异地置业论：按照政府规划的广佛地铁，西朗段将于2009年年底通车，全线将于2012年实现。广佛地铁作为连接广州与佛山最直接、最便捷的交通工具，把广佛两地的直达时间至少缩短一半，据政府公布的数据显示，广佛地铁直通后，广佛直达需52分钟。广佛地铁全线21个站。如果广佛地铁全线一旦实现直通后，对异地置业带来的利好确实非常具有诱惑力，地铁沿线物业将迎来新一轮黄金发展期，但是又要避免沿线开发商概念炒作，置业者要亲身去地铁站瞧一瞧，到底离地铁站有多远，特别是在目前地铁口难以判断的前提下，应该慎重，以免造成不必要的损失。

（2）抬升广佛房价：2009年4月，禅城交易所网站的统计数据显示，大多楼盘成交的一手楼盘售价在6000元/㎡以上，地铁口楼盘销售均价大多在7000~8000元/㎡，部分楼盘售价更是接近10000元/㎡。地铁口楼盘售价明显高过同区域其他楼盘的售价，而目前在售的地铁口楼盘除部分地处中心城区外，如千灯湖、魁奇板块更是完全不具备居住条件的地段，只是在地铁概念的带动下，才得以迅速抬升售价。而异地自住置业条件很难成行，至少要等上3年以上时间，才可以形成较为完善的生活配套，虽然部分地段有政府的规划前景存在，但是置业者也应该对比生活成本及置业成本有所考虑。

（3）带动投资：一直以来佛山的产业以制造业为主，房地产投资及GDP占比均具有明显的劣势，佛山市委书记林元和就明确表示，今后将加大对房地产行业的投资，以增加房地产行业对经济的贡献。其还表示，“我是明目张胆的要求发展地产业”以带动佛山产业的的大跨步发展。在政府的明确态度下，将带动新一轮的佛山房地产业的发展，同时，民间投资也将进一步跟进。在此背景下，佛山的房地产行业将迎来新一轮的长劲增长期，而房价则需要政府着力控制的，以免上涨过快。有业内人士表示，一旦形成房价高企，势必引发新的房地产泡沫，炒房现象也将不断涌现，而当房地产行业侵占其他行业的发展投入时，将挤压其他产业的发展，不利于佛山产业的升级，也有可能落入房地产目前饱受争议的旋涡。

金沙洲的得意与尴尬

《协议》提到的五个广佛共同发展的区域，将呈现政府主导的基建、配套设施建设带动相关产业的发展，而又以政府带动下的建筑、房地产投资最为明显，这也是最为常见的新城开发模式，已有的开发典型代表，如广州珠江新城及佛山的东平新城及千灯湖。广佛《协议》有优先发展的区域包括有五大区域，其中又以金沙洲为已初具规模，特别是随着金沙洲的经济适用房的全面竣工及几大房地产开发商的入驻开发，目前已经小成气候。

金沙洲，面积10.5平方公里，2000年，金沙洲大桥建成，2003年，广州规划金沙洲为广佛都市圈居住新城。目前入驻的开发商包括保利、中海、万科、富力、凯地置地、时代等。其中又以保利西子湾、中海金沙馨园、及即将面市的富力项目。通过品牌开发商的入住开发，带动相关产业的活跃及居住人口的变化。金沙街街道办事处副主任孔祥礼表示，目前金沙洲常住人口从2004年的10800人骤增到2009年2月份的42700人，流动人口也翻番近两倍。

在金沙洲的开发上，广州市市长张广宁明确表示，金沙洲将改变过去区域“住房在前、配套在后”的开发模式，实现道路、商业、教育等与房地产业同步建设，目前一些建设项目已经启动。或许正因为金沙洲暂时的初具规模，而广佛两地更意欲以此机遇来共同开发广佛接壤的其他区域，这就进入到《协议》中提及的五大区域，并进一步以广佛两地合作的契机，打通两地目前存在的行政壁垒，而此契机的把握还有待观察及考验双方的磨合。作为广佛合作典范的金沙洲更是期待政府加大对基建的投入，完善金沙洲的生活舒适度，才是民众之福。

如果作为广佛两地同城化典范的金沙洲都没有实现同城，那广佛整体意义上的同城化更是海市蜃楼，可见而不可及。对于金沙洲，业内专家纷纷表示，金沙洲目前的居住条件较为缺乏，生活成本是广州城区的2~3倍，虽然置业者可以置业一套“实惠”房子，却发现原来周边的配套如此的不成熟，而开发商的小区开发力度也较为缓慢，大型配套更是无从谈起。

（1）通讯烦恼：经媒体调查测试发现，一个楼盘出现广州、佛山两地信号不断跳跃的常事，而且通话信号极为不稳定，时有断线现象。

（2）交通限制：目前金沙洲只有金沙洲大桥一条路线连通这座即属广州又属佛山的“孤城”，虽然部分小区有楼吧，但是出行的地点限制较多，对无车一族的业主出行造成极大的限制。

（3）教育困境：目前只有一所“广州市白云区金沙街沙凤小学”为广州市一级学校，且岛内无一所公立学校，更重要的是，入学还面临学籍问题，以后中考、高考就面临学籍选择问题。

（4）行政管理不清：“三个管不如一个管好。”市人大代表卢启明表示，“据我所知，白云区对金沙洲管理也很伤脑筋，但由于市里很多民生工程都是落在金沙洲，才不得不深入跟进。”由于是“特区”，该区域的治安也较差，经常遭遇失窃及拦路打劫，110报警亦有出现双方推诺现象。

（5）配套设施滞后：目前金沙洲无大型购物超市，各小区菜市场也有待完善，下班之前菜市场早已打烊，业主找不到买菜的地方，就连一个小区的菜市场开张营业，媒体都是大篇幅的报道。有业主表示，目前金沙洲瓶装液化气比广州市区贵近一倍，生活成本由此可见，很多上班一族，只有在公司吃饭再回家。

佛山的前景

在广佛同城乃至珠三角一体化背景及各城行政壁垒的打破政策推动下，小至广佛同城大至珠三角一体化，似乎是值得期待，而广佛同城的示范或将成为未来珠三角一体化提供一些示范性经验。从目前广佛同城《协议》签订的内容框架看，广佛同城旨在以两城部分区域协调共同发展来带动两城的逐步“同一”，也暗合部分带动整体发展的趋势。目前看来，广州有金沙洲样板，而作为广佛同城另一个参与方的佛山，又是怎样一番景象，也值得同样关注。

部分区域有限发展、部分链条优先打通成为广佛同城发展的几大核心点，在此核心点的带动下，由点及面发展成全方位的同城化发展。部分区域的优先发展目前以金沙洲模板最为成型，外加刚签署的《协议》几点交界区域，均为未来广佛同城优先发展的区域。除此之外，佛山的部分区域也在广佛同城的前景目标下，有望蓬勃发展。在此不得不提到千灯湖区域的规划及发展。

（1）典型区域优先发展。千灯湖位于南海桂城千灯湖畔，千灯湖金融商务区占地4.5平方公里，为有别于广州的金融中心，定位为金融后勤、技术服务，打造成“广州中心，南海后勤”的规划格局，除带动佛山金融的聚集效果之外，还可以扩大大广州金融商务区在中国乃至世界的影响力。

该区域目前已经进驻的开发商包括保利、中海，其中中海在该区域的万锦豪园已经完全成型，而保利开发的保利水城及保利花园等也已经初步成型。其中又以保利水城最为引人瞩目，该项目为保利集团规划中准备上市的商业地产产品，也就是目前国内整装待发的REITS产品。千灯湖目前发展态度较为良好，外加广佛同城一体化的利好，成为佛山参照广佛同城一个可取的样板。

以千灯湖的目前发展趋势，未来广佛同城相对佛山而言，势必成为其未来区域发展的核动力之一，是为佛山看重的优势所在。同时，佛山希望通过与广州的更大范围的合作，来带动其他区域的发展，也是广佛同城下佛山人有意推动的原因之一。

（2）“想发展，先修路”。这句贯穿中国整个改革开放三十年的动力名言，今天仍然在中国其他地方发挥着作用，随着现代化信息的需求，仅仅的修路已经难以满足，更近距离的沟通交流成为必需，信息、交通高速公路及地铁成为潮流，同时也是缩短城市地区发展的必须元素之一，而佛山也更是早早就看上了广佛地铁的优势，并在广佛同城的规划中得以贯彻实施。相比广州而言，异地置业及抬升房价更是佛山人不愿意看到的现象，而且佛山人对佛山的居住环境还算比较满意，居住环境、空气质量均有优势。在此就不得不提到，佛山人在同城中，到底能得到什么，是政府愿意为之，还是普通民众愿意为之。同城化对于佛山人而言，可以增加创业及就业机会，创造未来发展空间，同时便于去广州购物消费等，实现休闲与工作居住无缝对接，如果利民的实惠更大点，那佛山人会更加憧憬未来的同城。

同城化梦想依然很远

从金沙洲的现实，隐约可以预见广佛同城化的明天，虽然不是全部的预见，至少是部分、少部分的预见，或许用今日金沙洲的困境来化解明日广佛同城化问题是为可取，但是一个不可忽视的问题是，怎样真正把广佛同城化做好，真正把目前《协议》中提到优先发展的五个区域共同发展好，还有很多的协商需要探讨解决，同时两地政府需要对各自利益做出部分的让步，以小利益换取大发展，以达到双赢的局面，才是同城化的精髓所在。

地处广佛交界的金沙洲，作为今日广佛同城化的模范兵，尴尬的是政府规划之后基础设施投入较为有限，而政府通过对经济适用房、限价房的大规模投入市场开发，虽然已经初现规模，但是还有待成熟完善，部分楼盘连基本的居住购物、生活条件都受限。虽然目前政府已经有意改变策略，在基础设施配套上投入后，带动相关产业的发展，使得金沙洲真正成为一个广佛居住的新城。

今日金沙洲的现状向广佛民众展示的是政府通过房地产先行发展带动相关产业发展的举措，但是市场进展较为缓慢，更需政府的支持，以推动金沙洲乃至整个广佛的同城化，而广佛《协议》中共同开发广佛交界区域，也将在同城化的框架中得以打破行政壁垒，同时又要避免金沙洲现象的再次上演，否则单单一纸空文难以给同城化带来多少实际的发展成效。