<?xml version="1.0" encoding="GB2312" ?><rss version="2.0" ><channel><title>贾玉鹏的博客</title><description></description><link>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</link><lastBuildDate>2008-7-26 23:53:26</lastBuildDate><generator>SOUFUNBLOG</generator><language>zh-cn</language><copyright>Copyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.</copyright><pubData>2007-4-25 16:42:14</pubData><item><title>心系灾区，共度难关！</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1994453/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<FONT style="FONT-SIZE: 18px">&nbsp;&nbsp; 四川汶川县发生大地震，几万人丧生，特别是看到那些活泼可爱的孩子们，转瞬间被剥夺走了生命，我想每个人的心都会纠在一块儿，这时有多少个家庭和亲人又陷入了悲痛之中，看到这个我的心一直往下沉。在此，倡导同仁门对灾区献出自己的爱心，捐款、捐血、捐物，尽每个人的微薄力量，心系灾区，共度难关！</FONT> 
<P align=left><FONT style="FONT-SIZE: 18px">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 当自然灾害侵袭着我们的时候，谁都不知道生命什么时候就会被上帝拿走，而我们往往连挣扎的机会都没有。高智商的人类能创造航空母舰、机器人等却不能控制地球与宇宙和自己的生命。其实我们与地球上许许多多的生物植物无多差别，在面临自然灾害这个魔兽的时候，人想小蚂蚁一样随时会被捏死。</FONT></P>
<P align=left><FONT style="FONT-SIZE: 18px">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 常常以为人生很漫长，要经历幼儿、少年、青年、中年…这个阶段，所以常常时间从只见溜走却浑然不觉。也总感觉人活着就是为了生活更好而打拼，而往往忘记了停下来看看周围的风景。现在成年了渐渐觉得人活着的不易，从出生之前就要在妈妈肚子里经历种种磨难，才呱呱坠地，然后又要在纷繁的社会中顽强的活下去直到停止呼吸。所以有一句话说“当人出生时，是哭着来到世界上的；当他离开时，是别人哭着送他走的”。</FONT></P>
<P align=left><FONT style="FONT-SIZE: 18px">&nbsp;&nbsp;&nbsp; 生命是短暂的，也是脆弱的。所以，不要再抱怨着生活的不公，不要再奢望着感情的赠予，不要再企求权力的掌控…… 没有人能够预知自己在人世间能够走上多长一段路，没有人知道自己的未来能够有多远，也许我们能够做到的只有把握现在，享受着今日生活所给予的一切，美好的、痛苦的…，要为自己能一天一天不停地呼吸新鲜的空气而感到活着的快乐。</FONT></P>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1994453/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-5-15 11:18:08</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>如何看待公关与广告</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1788440/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<DIV><FONT face=宋体>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 作为在营销管理行业打拼多年的人，对广告和公关的认识上有一些自己的见解，一个好的广告创意让企业起死回生的例子不在少数。一篇负面报道让企业形象一夜之间瓦解，从此被市场排斥，产品功亏一篑的实例也不少。通过个人理解及资料整理，把对公关与广告的认识总结成以下四点，仅供参考。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>一、公关不等同于广告</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 广告与公关的区别在于广告注重</FONT><FONT size=2>创意</FONT><FONT size=2>，通过</FONT><FONT size=2>创意</FONT><FONT size=2>的新颖性和诉求的集中性来有针对性地传播信息；而</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>传播注重新闻性和及时性，通过对新闻的</FONT><FONT size=2>策划</FONT><FONT size=2>和事件的推广来达到传递企业信息的作用。但现在很多企业将</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>传播等同于广告，认为</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>就是发“软文”，而且只要出钱，就应该在指定</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>、指定版面、指定时间发布新闻报道和</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>文章，要求非常苛刻，其实这是错误的认识，公关传播更看重的是新闻价值而不是无中生有的事件。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>二、公关和广告同等重要</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 应该说，广告和</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>传播对企业</FONT><FONT size=2>品牌</FONT><FONT size=2>理念的传达和产品的推广各有不同的功能，广告侧重对知名度的提升和销售的拉动，而</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>传播则侧重建立企业和</FONT><FONT size=2>品牌</FONT><FONT size=2>的影响力，两者有效配合才能起到良好效果。</FONT></DIV><FONT size=2>一般而言，广告的传播功能较直接，而</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>传播的影响则较间接。相对而言，对</FONT><FONT size=2>品牌</FONT><FONT size=2>的传播适合以</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>为主，而针对目标消费群的传播则更多应该考虑以广告为主。总之，广告和</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>是不同的传播手段，两者在绝大多数情况下需要整合运用，做科学的区隔和划分，而不是一刀切地把</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>置于配角的地位&nbsp;。<BR><BR>三、别把</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>误认为“拉关系”<BR>　 很多企业误认为公关的竞争力就是与</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>和政府拉关系，一些企业也缺乏与</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>沟通的有效通道，往往以为请</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>记者与企业的高层一见面，沟通企业的情况，记者就可以为企业做出相关报道。　　<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;不仅如此，国内大部分企业对于</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>的负面报道都普遍排斥，而国外比较成熟的企业对</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>的关注往往更能表现出理性平和的态度。　　<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 其实，中国</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>的多样性和不同定位都要求针对</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>的特定</FONT><FONT size=2>策划</FONT><FONT size=2>具有针对性的活动和新闻事件，帮助</FONT><FONT size=2>媒体</FONT><FONT size=2>开掘事件背后深度和广度的信息，这些才是</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>公司的核心能力。当然丰富的媒介关系是每个</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>公司必备的资源。<BR><BR>四、媒介投放将公关与销售挂钩　　<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;企业做广告，将广告效果与销售挂钩无可厚非，尤其是产品广告，拉动销售是广告的直接目标，所以在媒介的选择上要充分考虑销售渠道的区域分布；但一些企业在公关的媒体选择上也常常机械地照搬广告投放策略，将</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>的媒体投放与销售区域严格挂钩，考核</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>传播效果也要参照销售业绩。事实上，成熟的企业几乎不从销售层面考核</FONT><FONT size=2>公关</FONT><FONT size=2>的传播价值，更多的是从企业的影响力、</FONT><FONT size=2>品牌</FONT><FONT size=2>形象、特殊事件的处理等环节来评价，因此只有正确认识广告与公关的差异与互补，才能扩大企业品牌无形资产，让产品销售更顺畅。</FONT></FONT></DIV>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1788440/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-3-13 15:07:09</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>北京：如何看待商铺的空置率问题？</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1763448/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<P><FONT size=3><FONT face=宋体><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt"><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;最近，一直在思考这个问题，就是如何降低商铺的空置率问题，现在北京很多商铺都存在这样的状况，虽热销，但是入住率不高，空置率大，招商面临的压力很大，造成了商街和商气氛围很难一时起来，这与商铺的自身设计规划、商铺的小产权化、近几年的商业供给量与投资客买铺为升值而非经营有很大关系。</FONT></P>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 回顾2007年，北京市商业面积供超过了620万平方米，而2004-2006年北京新增商铺供应面积才660万平方米左右。从而看出，2007年是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，在2008年奥运前还将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，一方面看出商铺投资市场在不断加大，空置率持续上升势也将成为必然。 </FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 就目前情势看来，2008年北京商业地产空置率偏高的局势将持续，造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量，市场消化需要时间。从市场表现来看，随着商铺供应量的增长，结构错位逐步显现，商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 去年一个比较典型的例子，SOHO尚都曾因商铺营业率不到40%集体歇业。我认为造成这样的原因有几点因素，一、产品自身的设计规划以及产权分割，造成业态规划面临难题，无法达到统一运营。二、很多投资客买铺不为经营为升值，造成商业氛围不浓，无法造成聚客效应；三、高额的租金给已营业的商户们带来了压力，导致很多商户无法度过养商期就关门倒闭。因此可以看出一个商业的合理开发，特色经营以及业态规划与租金定位以及人气和商气等都至关重要，这是开发商以及后期管理运营商、投资者目前面临的课题。</FONT> </DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<P><?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p></SPAN>&nbsp;</P></FONT></FONT>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1763448/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-3-6 9:38:02</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>限价房的是与非</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1707920/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 年前，与一些房地产界人士参与中国房地产报关于限价房的一次讨论，现场讨论较精彩，转（中国房地产报）现场语录如下：</DIV>
<DIV><B></B>&nbsp;</DIV>
<DIV><B>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 中国房地产报：</B>近日，建设部部长汪光焘表示，2008年在房价较高、涨幅较快的大中城市，要努力帮助中等收入家庭解决住房问题，并将限价房定为解决这一问题的主要形式。它能否承载中等收入人群的居住梦想？<BR><BR><B>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;</B><B>贾玉鹏</B>：国家出台两限房政策的初衷很好，它能解决部分中低收入阶层的住房难题，同时也能抑止房价泡沫产生，从而真正让百姓定有所居。但关键问题是两限房的销售办法能否真正实施。比如以前经济适用房也有一套严格的销售标准，然而在后来的实施过程当中却走样了，或者把关不严，造成开着奔驰宝马出入经适房小区的现象出现。另外，政府在对收入的界定上也存在技术障碍，因此限价房的销售对象将需要严格审查与细化。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<B>陈顺（中体奥林匹克花园集团总裁）</B>：不管之前出台的“90/70”政策，还是经济适用房、廉租房、两限房政策，实际上都是政府为了保障房价的持续稳定发展，保证社会的和谐进步发展所做出的努力。<BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;我一直认为住房需求会因目标人群的不同而有所差异，就像我们身边有的人开奥拓，有的人则开奥迪，虽然都是代步工具，但是他们所带来的消费需求却有着巨大差异，这和房子的情况类似。</DIV>
<DIV><BR><B>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 中国房地产报：</B>此前坊间有传言，两限房政策将会向公务员系统倾斜，这种做法是否合理？两限房的销售对象应如何界定才较为合理？<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;<B>&nbsp;</B><B>贾玉鹏</B>：两限房如果向公务员倾斜，我觉得就有点像回到原来的福利分房了。其实现在大多数的中等收入者还是在企业就业，如果向公务员系统倾斜，那么就起不到一个公平的作用了，而且现在政府公务员的工资也在不断提高。所以我认为限价房虽然是政府限制价格，但是它的销售对象应是在界定收入水平之后，对所有有条件的人进行公开摇号销售。这样才是一个合理的分配方式。<BR><BR><B>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;</B><B>胡景晖（我爱我家控股公司副总经理）</B>：其实我觉得“两限房”向公务员系统倾斜这是可以理解的。因为从现在公务员在整个社会的收入状况来讲，并不是特别高。他们仅凭工资去买商品房肯定买不起。从维护国家公务员的素质和道德操守来讲，政府也应该在住房问题上给他们提供一条出路，最起码也应让他们达到一个中等居住水平，否则就很有可能会因为住房问题而滋生贪污腐败现象。从这点上来讲，两限房向公务员系统倾斜应该是合理的。&nbsp;<BR><BR>&nbsp;&nbsp;<B>&nbsp;&nbsp;</B><B>中国房地产报：</B>“两限房”政策的实施能否达到限制房价、稳定市场的目的？<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<B>陈顺：</B>两限房政策的实施，在一定程度上能够缓解中低收入家庭对住房的需求，但这个政策能否在限定房价、稳定市场方面达到目的，还要看两限房的开发量、市场号召力是否能在房地产市场中起到决定性作用。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;从目前状况看，两限房的市场供求尚存较大差距，北京市计划在“十一五”期末兴建1500万平方米“两限房”，但是实际有购买需求的人群需求量可能远不止这个数字。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;两限房解决的只是中低端收入人群的住房问题，房地产市场是一个多方面的市场，高端市场人群的需求同样会对房价的变动带来一定影响。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;所以，两限房政策的实施可以对限制房价、稳定市场起到不可忽视的作用，但完全依赖两限房政策来达到限制房价、稳定市场的目的恐怕还有很长的路要走。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;<B>&nbsp;</B><B>徐滇庆（经济学家）</B>：两限房中的限户型我觉得是对的，因为对于房地产商而言，在招拍挂的土地出让形势下，高价获得土地肯定都要盖大户型的，所以一般老百姓很难买到小户型。而假如政府不对户型进行一定的限制，就有可能出现贫民窟。这对稳定社会是很不利的。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;但是，我认为政府限房价缺少理论基础。因为房价本身就是一个非常复杂、不稳定的变量，它取决于楼盘的地点、环境、结构、质量等因素。当然，政府在这方面的初衷是好的，想把开发商的一部分利润转移给购房者，但实际上很难做到，尽管限制了房价，但最后降下来的却是房屋的质量。所以我认为限价这一规定是画蛇添足。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<B>中国房地产报</B>：在各位看来，两限房有没有更好的开发模式？<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<B>徐滇庆：</B>&nbsp;政府应该仔细按照24号文件，好好把廉租房和经济适用房搞好；小户型房坚决执行“90/70”政策。如果多建一些小户型房屋，既解决了民生问题，又不需要进行“限价”管理。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;<B>&nbsp;&nbsp;</B><B>胡景晖：</B>我觉得在中国住房的整体建设过程当中，不管是经济适用房、廉租房还是两限房，存在的一个最大问题就是政府和开发商的角色定位还不是特别准确。<BR><BR>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;从国外的经验来讲，政府应该要去承担一些开发商的责任，比如说负责整个项目的组织和统筹调配资源。而开发商则应该是承建商的角色。我觉得只有这样，住房保障建设工作才能发挥最大作用。<BR><BR></DIV>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1707920/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-2-18 9:15:44</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>关注冰雪灾害，爱护生态环境（2）</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1689201/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<P>收集整理了部分冰雪灾害和显温暖照片，希望大家今后爱护生态环境，关注灾区，有力出力，有钱出钱，用心送温暖。</P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005125479_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 杭州积雪深达31厘米</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005174709_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 轿车在高速公路上被堵五天后突然自燃</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005312022_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 广州火车站一名旅客被人流挤倒身亡</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202006671051_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>打工仔因家中断电抬发电机回家过年</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005236179_000.jpg" border=0></P>
<P>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 四川向重庆空投棉被</P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005378168_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 26岁的谈双玲先生和妻子程雪珍在献血车上完成了他们的婚礼。</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005444519_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 中石油等5大公司向江西灾区捐款750万</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005473885_000.jpg" border=0></P>
<P>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <FONT face=Verdana>港澳及海外同胞为灾区捐赠超四千万元</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005589633_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;昨天，郴州市区停水停电，大人担挑着煤，小孩提着煤回家取暖做饭。</FONT></P>
<P><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/03/1202005554520_000.jpg" border=0></P>
<P><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <FONT color=#000000>温 家宝</FONT>鼓励湖南郴州市民</FONT></P>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1689201/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-2-3 15:38:55</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>地球母亲又发怒了 关注冰雪灾害(1)</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1686432/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 一场50年不遇的大暴雪，来得急，来得猛，时间长，风大雪急，横扫中国南方大部分地区。造成了很多地区海、陆、空瘫痪。上千条高速全部封闭，多路铁路列车晚点或停运，航空间接中断，很多回家过春节的游子逗留在路途。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/02/1201923056640_000.jpg" border=0></FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 安徽合肥火车站</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在全国人民共同关注冰雪灾害同时，我不仅思考，现在的生态环境是怎么了？一向暖冬的南方地区突然被大雪袭击，而像北京这样的北方地区却是暖冬天气，在重大的冰雪灾害面前，就连国家气象部门在之前也没有任何警示，以至于这场灾害在南方人们无抗风雪准备的情况下突然降临。让许多地区断路、断电、断生活用品等。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 我想这与地球生态环境的恶化，大气的污染，人们对自然资源任意开采、生物链的破坏等有很大的关系，大家可以回过头看看2007年全球几次重大自然灾害。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/02/1201922699133_000.jpg" border=0></FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;</FONT><FONT style="FONT-SIZE: 12px" size=3>孟加拉国热带风暴</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2><FONT size=2><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/02/1201922726132_000.jpg" border=0></FONT></FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;<FONT style="FONT-SIZE: 12px">中国洪水</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2><FONT size=2><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/02/1201922808541_000.jpg" border=0></FONT></FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; </FONT><FONT size=2><FONT style="FONT-SIZE: 12px">美国飓风“费利克斯”</FONT></FONT></DIV>
<DIV><IMG src="http://img1n.soufun.com/blog/article/2008_02/02/1201922942052_000.jpg" border=0></DIV>
<DIV>
<P align=left><FONT size=2>中国兰州。一名老人裹面取暖。气象学家警告，将会有更大的暴风雪。</FONT></P>
<P align=left><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 孟加拉国热带风暴，时速高达100多英里的风暴将电线刮断，这次自然灾害造成1000多人死亡，50多万人被迫流离失所；美国东南部大旱、墨西哥大洪水100多万人受此影响；南亚洪水可能有2000多人被洪水夺走性命；希腊森林大火整整烧掉了近100万英亩森林；中国洪水去年中国南方严重暴雨洪涝灾害，而北部地区却大旱，全国受灾害影响的经济损失多达100亿元以上，就去年5月全国受灾人口就达4556.1万人，死亡117人，失踪18人，紧急转移安置23.1万人。</FONT></P></DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 这些事实和数据足已说明，地球母亲已经千疮百孔，她要让这些不肖的儿女们付出代价，所以，大家醒醒吧，为了我们的母亲不再发怒，我们每个人都有义务和责任去好好保护她。只有这样，我们的自然才会和谐，我们的家园才会安详，我们的生命才会充满阳光。</FONT></DIV>
<DIV><FONT size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2>&nbsp;&nbsp;</FONT></DIV>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1686432/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-2-2 10:32:12</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>住宅市场显低迷 商业地产却迎来新机遇</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1680187/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<P>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">作为房地产行业一线奋斗的人士，对于“<SPAN lang=EN-US>9·27房贷新政”有着较为深刻的认识，在上篇中也提到过房贷新政对楼市和股市的影响，今天，我想谈谈的是商业地产投资的机遇问题。<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p></SPAN></SPAN></P>
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 150%; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">2008年年初，房地产投资住宅市场的风险可以预见，住宅市场对于投资者而言，无论是倒手赚差价还是持有都存在着不确定因素；而房地产二级市场更是越来越难操作，深圳中天老板捐款潜逃、京城目前规模最大的房产经纪公司中大恒基也连续关闭门店都是很好的例子。这个冬天对于住宅销售来说，真的有些冷。<o:p></o:p></SPAN></P>
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 150%; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">从北京商铺的销售情况来看，住宅市场的低迷并未对商铺投资形成明显的冲击，拿明天商业来说，<SPAN lang=EN-US>10万平米商业目前已销售一空，国美商业10万平米商铺也销售达95％，其他例如泛海国际、天鹅湾、大成国际、美罗城、新三里屯、鹏润国际时尚购物中心等商业项目也销售不错。从而，我分析商铺投资出现回温迹象的原因有几个，一是富余资金正在找出路，住宅市场在国家频繁的宏观调控政策下，已打击了部分投资者；而今年股市的起落以及长期的震荡调整，也让这部分资金游离出来，因此选择合适的投资产品也是这部分资金的需要。二是现在市场冷清，大家都在喊楼市“寒冬来临”时，部分投资者却认为这正是入市的好机会，一如股市的“抄底”。三是这个时候的商铺投资者多为大手买家，对市场冲击的抵抗力更强。四是商铺投资回报率高于住宅投资，目前北京住宅投资回报率不足4%，而商铺回报率则高达8%－10％左右，这正是吸引一些投资客的原因所在。<o:p></o:p></SPAN></SPAN></P>
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 150%; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">因此<SPAN lang=EN-US>2008年年初这样的特殊时点正是投资商铺的好时机，岁末年初，商铺房源往往出现扎堆放量的情况，此时投资者不仅选择空间加大，而且议价话语权也会增强，往往可以以比较低的价格买到或租到商铺。08奥运即将来临，经济快速发展，低位入市趁早养铺。奥运会后住宅市场的走势或许很难判断，但是商铺通过奥运得到增值却成为一种趋势；因此投资者不妨在目前低位入市，与住宅相比，尽管商铺投资资金相对要高，但是租金水平也较住宅高，高投入有高回报，低投入也有相对稳定的回报。在住宅市场前景不明朗的形势下，投资商铺是不错的选择。</SPAN></SPAN></P>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1680187/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-1-30 15:08:05</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>回首2007  展望2008</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1664332/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<DIV align=center><B></B>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=3>&nbsp;&nbsp;&nbsp;<FONT size=2> 在流转的时光中，我们迎来了2008，在亿万人群的希冀与狂欢中，我便开始手握笔头，向你捎去新年的第一个祝福，同时展望着来年的希望与梦想。即逝的2007年有着太多忧愁与欢愉。淹没在新年钟声中的不仅是我们逝去的岁月，还有我们在岁月中逝去的忧愁。 </FONT></FONT></DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;在这个充满希望的开端，滴答滴答的秒针仍如以往的矫健步伐前行。2007年，国美第一商街取得了新的进步，它正在按照和谐商街蓝图，为您谱写美好生活新乐章。</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;2008年，是我们与广大业主与商户相识、相知的第3个年头。为我们3年的携手共进而喝彩，3年前，我们来自五湖四海，为了建立我们和谐家园、繁荣商街而走到一起。从此这里成为我们享受温情、播种希望的地方。</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3年的美好时光，谢谢有你一路陪伴，在今后的日子，我们还将携手前行。</FONT></DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;“一花一世界，一树一菩提;年年是好年，日日是好日。”让我们用心去感受温馨、感受真诚、感受亲情、友情、爱情、感受生活、感受生命，把生活的每一个亮点都放在心中。<BR></FONT></DIV>
<DIV><FONT face=宋体 size=2></FONT>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT size=2><FONT face=宋体>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;当新年钟声敲响的时刻，我们回首2007，展望2008，让一切美好的祝愿在新年的钟声中化成一道音符……</FONT> </FONT></DIV>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1664332/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-1-24 11:42:01</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>2008 商业地产前景如何</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1662437/articledetail.htm</link><description><![CDATA[&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<FONT color=#8080c0><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA"><FONT face=宋体><FONT color=#000000><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">2007年末，2008年初，房地产行业可谓多事之秋的一个跨度年，</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 11.5pt">与之相伴的是房地产调控政策细化和金融政策的紧缩，政府也将工作重心转到民生住宅，老百姓安居乐业的问题上，因此新政一出台全国楼市 “拐点”声一片，不少怀着投资目的的买房人开始把目光转向了商铺投资<SPAN lang=EN-US>,“弃房买铺”成为目前楼市的新景象。<?xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" /><o:p></o:p></SPAN></SPAN></FONT></FONT> 
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; MARGIN-RIGHT: 20.95pt; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><FONT face=宋体><FONT color=#000000><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 11.5pt">08年初，中国的股市又怎么样呢？央行08年首次上调存款准备金率，从紧的货币政策对于金融市场非常有影响力。整体信贷规模收缩了,不仅对实际经济部门有所影响,也会影响金融市场资金面。同时,国际资本流向将会出现更大的不确定性,从而导致股市频繁波动,投资者信心减弱。因此08年股市投资风险将加剧。</SPAN><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 7.5pt; mso-bidi-font-family: Arial"><o:p></o:p></SPAN></FONT></FONT></P>
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; MARGIN-RIGHT: 20.95pt; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt"><FONT face=宋体><FONT color=#000000>受住宅市场的影响，热衷于商业地产投资的购房族也一度出现观望心理，然而令人欣慰的是，房贷新政对商业地产市场的影响面不大，一方面是因为商铺主要消费人群与住宅消费人群不太一样。另一方面商铺价格相对稳定，按常规来讲北京区域性商铺应该在住房价格的<SPAN lang=EN-US>2-3倍以上，但是目前北京多数商铺价格与住房价格持平或维持在1.5倍左右，因此以买住房的价格买商铺，还存在不小的升值空间，另外成规模和档次的商铺具有相当的唯一性，升值潜力大。<o:p></o:p></SPAN></FONT></FONT></SPAN></P>
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; MARGIN-RIGHT: 20.95pt; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><FONT face=宋体><FONT color=#000000><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">2008年，北京商业地产市场诸多看点中，一批商业物业的成功转型，各有不同程度的起色，让我们真真切切感受到北京商业地产市场的整理消费期已经到来。商圈、定位、消费、业态、商业盈利性、商场布置、动线等一系列商业术语，真正被商业地产开发商落到了实处。<BR><BR>　<SPAN style="mso-spacerun: yes">&nbsp; </SPAN></SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 11.5pt">北京市大批具有一定规模的品质楼盘的崛起，项目数量的增长，原有的纯粹的卖场已不能满足人们的需求，打造区域化的商业物业形态势在必行。如今的开发企业憋足了劲，在城市商圈的打造上下苦功夫，越做越细。</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 12.0pt">例如国美第一商业街，<SPAN lang=EN-US>10万平米商业是由餐饮街、超市大卖场、家居生活城、品味生活中心、休闲酒店、商务会所及停车场等设施组成的新型休闲商街。随着“三四五”模式的进一步实施，商街VI系统的完善、入住率的攀升、地铁6号线的轨道运营、08年奥运分会馆朝阳公园所带来的大量人流，这些利好因素促进商街持续发展。</SPAN></SPAN><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; mso-bidi-font-size: 11.5pt"><o:p></o:p></SPAN></FONT></FONT></P>
<P style="TEXT-INDENT: 21pt; MARGIN-RIGHT: 20.95pt; mso-char-indent-count: 2.0; mso-char-indent-size: 10.5pt"><FONT color=#000000><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">2008</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">年区域性商业将成为未来商铺投资的主流之一。开发商持有项目的逐年增多及土地资源的稀缺，造成市场上销售的项目就会相对减少，因此写字楼、商铺的价格会随着上涨。</SPAN><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">08</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">年</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 7.5pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: Arial; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">北京奥运会带来的巨量国外消费者等</SPAN><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-bidi-font-size: 7.5pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: Arial">,</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 7.5pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: Arial; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">都将推动餐饮休闲业、百货零售业等进入新的增长黄金期。</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">这一连锁反应将会加大人们对于商业地产投资的热情。可见，</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 11.5pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">旺盛的市场需求，总能给商业地产开发企业带来更多的憧憬和喜悦，从而支持着市场的持续繁荣和发展，</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">新政对商业地产的影响意义远大，</SPAN><SPAN lang=EN-US style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA">2008</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-ascii-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-hansi-font-family: ''''''''Times New Roman''''''''">年北京的商业地产将会有一个好的发展前景。</SPAN><SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: ''''''''Times New Roman''''''''; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA"> </SPAN></FONT></SPAN></FONT></P>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1662437/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2008-1-23 14:43:05</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item><item><title>国美第一商街商业运作模式探密</title><link>http://blog.soufun.com/11520610/1268893/articledetail.htm</link><description><![CDATA[<DIV><FONT face=Verdana>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;国美第一商街自开盘以来在社会各个方面的关注和大力支持下，受到市场和客户极大认可，销售进展顺利，到目前12万平方米的商铺已成功销售90%，创造了京城乃至全国商业地产的销售奇迹。不仅如此，国美第一商街的招商工作进展也十分顺利，70%左右的商铺已经有意向签约的商家。也正因如此，许多业内同行也看好国美第一商街的商业价值，纷纷前来买铺，作为京东商业地产的领头羊，国美第一商街一直是投资客及商家关注的热点。在全国商业地产租售不景气的情况下，国美第一商街租售两旺的现象引起了商业地产专家及学者的高度关注。纷纷对国美第一商街项目操作理念及商业运作模式进行探讨。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　大家都知道现在国美运作了两个商业项目，体量都比较大，一个是明天第一城明天商业中心，在北京北部的亚奥区域；另外一个国美第一商街，在北京的东侧，在东四、五环之间，正好位于朝青的核心区域。这两个项目每个都是十万平方米以上的体量，都比较大，一个是位于亚奥区域，一个是朝青区域，都是这两年北京最热的地段，而且都是以销售快速回款为主运作的。在这里我结合自己操盘项目的经验加一点理论的知识抛砖引玉，把这方面自己的心得跟大家交流一下。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　<STRONG>国美第一商街商业运作模式（一）</STRONG></FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　合理规划业态引导错位经营科学合理的业态规划对于商业地产项目非常重要，区域商业中心必须根据区域人口、文化、消费习惯等特征，提出合适的定位和业态组合。因为一个成功的商业地产项目，不仅仅在于商铺销售出去多少，而更多地要看今后商圈是否形成，经营是否繁荣，运营管理是否规范，这些都需要合理的业态规划及严格执行业态规划来支撑。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　国美第一商街位于朝阳区青年路，周围大盘云集，80％为在CBD工作的高收入人群。在充分市场调研和专家论证的基础上，明天地产把国美第一商街定位为京东商业中心，服务于国美第一城及周边30万常住客群，辐射区域近100万的居住人群。考虑到这个区域的实际消费需求，国美第一商街科学规划了精品折扣街、餐饮示范街、超市购物中心、家居生活城、品位生活中心、文体影城运动中心六大主题业态，各种业态之间互相补充、错位经营。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　在整个招商和销售过程中，国美第一商街确实始终严格按照业态规划执行，国美第一商街的商业规划是建立在科学合理的商业识别基础上的，充分考虑了业态的稀缺性和互补性，能够确保商家错位经营，共同培育商气，聚集人气。而且我们的规划不是纸上谈兵，将通过协助招商和运营管理来使规划变成现实。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　<STRONG>国美第一商街商业运作模式（二）</STRONG></FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　"三、四、五"商业地产运营新模式在"国美第一商街"的规划和布局上，我们总结出"三、四、五"的商业地产经营新模式。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　"三"是指"三结合"，即：努力实现商业和地产的有机结合；努力实现业态和规划的有机结合；同时也努力实现短期和长期的有机结合；"四"是指"四统一"，即：统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的"四统一"开发理念；"五"是指"五街合一"，即："商业街"、"文化街"、"时尚街"、"创意街"、"体验街"商街定位，完全实现了吃、喝、玩、乐、购的消费新体验。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　同时，我们在协助业主招商过程中，针对一些商家难以度过"养商期"的特点，我们又让出一部分利润，在京城独创性地提出"返三年租金"的政策，将"养商期"的租金风险独自承担下来，使业主与经营商家达到双赢，这种与业主、经营商家分担风险的做法得到了各方的认可，使招商工作取得了很好的效果。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　<STRONG>国美第一商街商业运作模式（三）</STRONG></FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　科学、准确产品定位是商业地产"法宝"密集的人流和强大的消费能力带来了巨大商机，朝青版块这个区域内的商业项目却少的可怜，只有少量的小饭馆等中低档商业，商业配套暴露出档次偏低、体量不足和业态分布不合理的缺点。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　朝青板块最大的商业项目是位于青年路的国美第一商街。国美第一商街共有12万平方米的商铺，是青年路上最大的商业项目，填补了整个朝青版块的商业空白，能够满足百万人口吃、喝、玩、乐、购等全方位的消费需求。同时，根据这个区域80％的居住人群为CBD高收入白领的人口结构特点，国美第一商街规划了3万平米京东最大的餐饮示范街、28000平米超市购物中心、11000平米商务酒店、10000平米时尚精品折扣街、13000平米品位生活中心、10000平米家居生活馆，六大业态组团错位经营，魅力十足，全力打造CBD白领时尚消费前沿领地。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　<STRONG>国美第一商街商业运作模式（四）</STRONG></FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　"租售并举"创造商业地产运营新思路我们当时采取几种政策，第一个是递进式租金，就是前几年租金非常低，然后慢慢提升，第二点是你付租金之后，你开业之前是不用付租金的，这种模式对很多商户还是有一定的吸引力。我们尽量把招商工作前置，我们尽量能够把铺位带租约销售，就是你买我的铺位你必须接受这个租赁业态，同时这个租赁业态会给你带来稳定的收益，你买这个商铺本身没有风险了，这也是运营管理公司要做的，用市场行为引导规划的正确性，我招商之后再卖。前期启动之后肯定有一些商铺来，有一些商铺先卖出去了，我们的商户跟客户对接是用市场性质引导的，我不强制你做什么业态，但是我会告诉你在这个位置做什么业态会更合适，而且因为你做这种业态能够保证这种商业街的运营的纯粹性，应该说这一点不能绝对地保证，但是能够相对进行市场控制。第四，运营管理公司不单纯保持运营的绝对性和统一的管理，同时统一推广思路，从开街那天开始我们怎么样做宣传，怎么样为商户调整做好我们的工作，同时我们在广告位的管理、停车的管理，包括指导性的管理，包括协会的管理，前期都跟商户摆事实、讲道理。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　所有的运营工作实际上是一种市场行为，因为你在强制他做一些事情的时候，一个是不可能，另外你在合同里强制的话，可能很多商业项目本来就销售不出去，这样一来就更销售不出去了。主力店进驻之后就能达到20％到30％的销售率，再加上后期的业态定位，我们能够达到60％以上的运作。其他剩余的可能会有其他的业态，但是会通过市场的简单调整。这种前置只能用市场的行为在一定程度上会达到这种统一管理和统一运营，我们也希望这种程度会很高，但是真正完全避免，除非在合同里规定才能真正达到统一管理和推一运营。否则要达到销售型物业跟后期的统一管理，包括招商的这种很好结合，我认为目前这种模式是相对比较好的，但是绝对不能达到纯粹的水平。</FONT></DIV>
<DIV>&nbsp;</DIV>
<DIV><FONT face=Verdana>　　<STRONG>国美第一商街商业运作模式（五）</STRONG></FONT></DIV>
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<DIV><FONT face=Verdana>　　"后期运营管理"是商业地产成功的重要环节对销售型的商业来说，第一步是卖出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最终的1/3还是靠最终的运营管理，这为商业后期的增值起到的作用更是至关重要的。我也说一下国美在运营管理方面是怎么运作的，我认为它有几点是做得相对比较好的地方，第一，一定要有一个专业的运营管理公司来运作后期的运营管理工作，这是比较关键的一点，因为国美第一商街把投资管理公司从一开始销售的时候就提到台前；第二，这个运营团队一定不要空架子，整个团队的职责分工，包括它的运营思路和整个后期的招商包括广告位的管理、整个推广，前期整个的思路一定要非常清晰，这种清晰的思路在销售的时候就要告诉你的投资客在后期怎么样运营推广，怎么样进行统一的管理和统一的业态规划，这样投资客肯定会有信心，这是运营管理后期的主要的思路；第三，也是比较关键的一点，就是你的商业运营团队在销售的时候就为招商做好准备，国美商业运营管理投资公司前期跟所有的代理行签订不独家垄断协议，让它们前期就进行业内交流，让他们把国美第一商街后期要招商，包括我们的产品切分的一些方案，大概的商业价格提前给代理公司，跟他们达成战略联盟，这样投资客买完之后，代理公司马上会给他们源源不断地输送商业客户资源，这是第三个运营管理公司要做的；第四点是一定要跟各个行业协会做好战略共同和横向联系。我们的饮食行业协会、零售协会、娱乐业态的相关协会、步行街商业协会我们前期都做好了相关的联系。比如说饮食协会在这个区域会做饮食类的指导，包括饮食行业内部的业态和工作的交流，对你的开业指导和经营方针的指导和讲座都是非常关键的，这是运营管理一定要做的第四点。</FONT></DIV>
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<DIV><FONT face=Verdana>　　我觉得做到了这几点之后，真正能实现这种商业，尤其是销售型的商业能够达到一个比较圆满的效果，就不会出现卖出去之后没人管理或者卖出去之后大家各自为政的现象出现。我觉得销售型商业一定要有一个有机的结合，第一是商业和地产的有机结合，真正实现商业地产，并不是做商业就单做商业，做地产就单做地产，因为很多市级的商业中心不能实现销售、招商包括运营管理的统一结合，就不能实现商业地产，还是停留在商业是商业，地产是地产的两层皮的层面，无法让商业真正运营和管理好，不能真正实现商业地产的运作，这种有机结合是第一个有机结合，也是非常关键的一个有机结合；第二是做到短期和长期的有机结合，尤其是销售型的商业物业，不要有短期的眼光，销售之后就不管了，尤其是多项目运作的集团公司，如果你一个项目运作不好的话，再有第二个、第三个项目，这部分投资客和商户肯定不会跟你走。尤其是大规模的集团公司，运作的时候一定要注重长期和短期的有机结合，把长期和短期的结合有机地做好；第三个有机结合是做好业态和规划的有机结合，业态规划包括前期定位、业态规划、选址，拿到项目的初期如何规划，如何让这种产品适合你的业态，你怎么样把你的业态做到和区域有差异化，这些都非常关键。商业项目的三个有机结合，商业和地产有机结合、短期和长期有机结合、业态和规划的有机结合是销售型的商业运作成功非常关键的三点。</FONT></DIV>
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<DIV><FONT face=Verdana>　　<STRONG>国美第一商街商业运作模式（六）</STRONG></FONT></DIV>
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<DIV><FONT face=Verdana>　　商业地产责任是提升区域商业价值目前北京由原来的传统商业核心区向周边的主要居住区扩展，而集中大量新兴住宅区的区域的人口将大量聚集，势必会带来大量的商业消费需求，从而形成新的商业区域。与此同时，区域功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，也将带动区域周边居住人口的增加。</FONT></DIV>
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<DIV><FONT face=Verdana>　　商业地产开发总量的增加，给销售、招商带来了巨大压力，更考验着开发商、经销商的运营水准、招商策略、运营思路及强烈的社会责任，商业并不是自然增值的，它需要后期的运营，需要商业氛围，如果运营好了，商业氛围也成熟了，那商业的增值是成倍数增长的。国美第一商街始终把招商和商街能够持续繁荣作为一种开发责任，帮助投资客户将招商进行到底，对于小业主、纯投资者来讲，开发商卖铺的时候不能杀鸡取卵，不能一下子把他们未来4-5年的收益全部拿走，另外，高额的租金和售价也对招商造成困难，时间一长对开发商也不利。而国美的商铺销售价格都是以租金为指导，把租金及物业升值的空间全部让利给了投资者。做到开发商、投资客户、经营者的三方共赢。作为负责任的开发商，明天地产并不是把商铺销售出去就不管了，而是在成功之后回馈新老客户、回馈社会作为目标去努力。无论是国美商街提出来的"四个统一"的原则，还是"零租金"入住、"买铺即返三年租金"的销售政策，还有引进专业运营管理公司去为经营者保驾护航，都是在用行动证明国美是负责任的开发商，一切从客户的角度出发，体现出国美作为品牌开发商的气度和胸襟。</FONT></DIV>
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<DIV><FONT face=Verdana>　　</FONT></DIV>]]></description><author>贾玉鹏</author><comments>http://blog.soufun.com/11520610/1268893/articledetail.htm#comment</comments><pubDate>2007-9-19 9:30:06</pubDate><guid>http://blog.soufun.com/blog_11520610.htm</guid></item></channel></rss>
