| 国美第一商街自开盘以来在社会各个方面的关注和大力支持下，受到市场和客户极大认可，销售进展顺利，到目前12万平方米的商铺已成功销售90%，创造了京城乃至全国商业地产的销售奇迹。不仅如此，国美第一商街的招商工作进展也十分顺利，70%左右的商铺已经有意向签约的商家。也正因如此，许多业内同行也看好国美第一商街的商业价值，纷纷前来买铺，作为京东商业地产的领头羊，国美第一商街一直是投资客及商家关注的热点。在全国商业地产租售不景气的情况下，国美第一商街租售两旺的现象引起了商业地产专家及学者的高度关注。纷纷对国美第一商街项目操作理念及商业运作模式进行探讨。
大家都知道现在国美运作了两个商业项目，体量都比较大，一个是明天第一城明天商业中心，在北京北部的亚奥区域；另外一个国美第一商街，在北京的东侧，在东四、五环之间，正好位于朝青的核心区域。这两个项目每个都是十万平方米以上的体量，都比较大，一个是位于亚奥区域，一个是朝青区域，都是这两年北京最热的地段，而且都是以销售快速回款为主运作的。在这里我结合自己操盘项目的经验加一点理论的知识抛砖引玉，把这方面自己的心得跟大家交流一下。
国美第一商街商业运作模式（一）
合理规划业态引导错位经营科学合理的业态规划对于商业地产项目非常重要，区域商业中心必须根据区域人口、文化、消费习惯等特征，提出合适的定位和业态组合。因为一个成功的商业地产项目，不仅仅在于商铺销售出去多少，而更多地要看今后商圈是否形成，经营是否繁荣，运营管理是否规范，这些都需要合理的业态规划及严格执行业态规划来支撑。
国美第一商街位于朝阳区青年路，周围大盘云集，80％为在CBD工作的高收入人群。在充分市场调研和专家论证的基础上，明天地产把国美第一商街定位为京东商业中心，服务于国美第一城及周边30万常住客群，辐射区域近100万的居住人群。考虑到这个区域的实际消费需求，国美第一商街科学规划了精品折扣街、餐饮示范街、超市购物中心、家居生活城、品位生活中心、文体影城运动中心六大主题业态，各种业态之间互相补充、错位经营。
在整个招商和销售过程中，国美第一商街确实始终严格按照业态规划执行，国美第一商街的商业规划是建立在科学合理的商业识别基础上的，充分考虑了业态的稀缺性和互补性，能够确保商家错位经营，共同培育商气，聚集人气。而且我们的规划不是纸上谈兵，将通过协助招商和运营管理来使规划变成现实。
国美第一商街商业运作模式（二）
"三、四、五"商业地产运营新模式在"国美第一商街"的规划和布局上，我们总结出"三、四、五"的商业地产经营新模式。
"三"是指"三结合"，即：努力实现商业和地产的有机结合；努力实现业态和规划的有机结合；同时也努力实现短期和长期的有机结合；"四"是指"四统一"，即：统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的"四统一"开发理念；"五"是指"五街合一"，即："商业街"、"文化街"、"时尚街"、"创意街"、"体验街"商街定位，完全实现了吃、喝、玩、乐、购的消费新体验。
同时，我们在协助业主招商过程中，针对一些商家难以度过"养商期"的特点，我们又让出一部分利润，在京城独创性地提出"返三年租金"的政策，将"养商期"的租金风险独自承担下来，使业主与经营商家达到双赢，这种与业主、经营商家分担风险的做法得到了各方的认可，使招商工作取得了很好的效果。
国美第一商街商业运作模式（三）
科学、准确产品定位是商业地产"法宝"密集的人流和强大的消费能力带来了巨大商机，朝青版块这个区域内的商业项目却少的可怜，只有少量的小饭馆等中低档商业，商业配套暴露出档次偏低、体量不足和业态分布不合理的缺点。
朝青板块最大的商业项目是位于青年路的国美第一商街。国美第一商街共有12万平方米的商铺，是青年路上最大的商业项目，填补了整个朝青版块的商业空白，能够满足百万人口吃、喝、玩、乐、购等全方位的消费需求。同时，根据这个区域80％的居住人群为CBD高收入白领的人口结构特点，国美第一商街规划了3万平米京东最大的餐饮示范街、28000平米超市购物中心、11000平米商务酒店、10000平米时尚精品折扣街、13000平米品位生活中心、10000平米家居生活馆，六大业态组团错位经营，魅力十足，全力打造CBD白领时尚消费前沿领地。
国美第一商街商业运作模式（四）
"租售并举"创造商业地产运营新思路我们当时采取几种政策，第一个是递进式租金，就是前几年租金非常低，然后慢慢提升，第二点是你付租金之后，你开业之前是不用付租金的，这种模式对很多商户还是有一定的吸引力。我们尽量把招商工作前置，我们尽量能够把铺位带租约销售，就是你买我的铺位你必须接受这个租赁业态，同时这个租赁业态会给你带来稳定的收益，你买这个商铺本身没有风险了，这也是运营管理公司要做的，用市场行为引导规划的正确性，我招商之后再卖。前期启动之后肯定有一些商铺来，有一些商铺先卖出去了，我们的商户跟客户对接是用市场性质引导的，我不强制你做什么业态，但是我会告诉你在这个位置做什么业态会更合适，而且因为你做这种业态能够保证这种商业街的运营的纯粹性，应该说这一点不能绝对地保证，但是能够相对进行市场控制。第四，运营管理公司不单纯保持运营的绝对性和统一的管理，同时统一推广思路，从开街那天开始我们怎么样做宣传，怎么样为商户调整做好我们的工作，同时我们在广告位的管理、停车的管理，包括指导性的管理，包括协会的管理，前期都跟商户摆事实、讲道理。
所有的运营工作实际上是一种市场行为，因为你在强制他做一些事情的时候，一个是不可能，另外你在合同里强制的话，可能很多商业项目本来就销售不出去，这样一来就更销售不出去了。主力店进驻之后就能达到20％到30％的销售率，再加上后期的业态定位，我们能够达到60％以上的运作。其他剩余的可能会有其他的业态，但是会通过市场的简单调整。这种前置只能用市场的行为在一定程度上会达到这种统一管理和统一运营，我们也希望这种程度会很高，但是真正完全避免，除非在合同里规定才能真正达到统一管理和推一运营。否则要达到销售型物业跟后期的统一管理，包括招商的这种很好结合，我认为目前这种模式是相对比较好的，但是绝对不能达到纯粹的水平。
国美第一商街商业运作模式（五）
"后期运营管理"是商业地产成功的重要环节对销售型的商业来说，第一步是卖出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最终的1/3还是靠最终的运营管理，这为商业后期的增值起到的作用更是至关重要的。我也说一下国美在运营管理方面是怎么运作的，我认为它有几点是做得相对比较好的地方，第一，一定要有一个专业的运营管理公司来运作后期的运营管理工作，这是比较关键的一点，因为国美第一商街把投资管理公司从一开始销售的时候就提到台前；第二，这个运营团队一定不要空架子，整个团队的职责分工，包括它的运营思路和整个后期的招商包括广告位的管理、整个推广，前期整个的思路一定要非常清晰，这种清晰的思路在销售的时候就要告诉你的投资客在后期怎么样运营推广，怎么样进行统一的管理和统一的业态规划，这样投资客肯定会有信心，这是运营管理后期的主要的思路；第三，也是比较关键的一点，就是你的商业运营团队在销售的时候就为招商做好准备，国美商业运营管理投资公司前期跟所有的代理行签订不独家垄断协议，让它们前期就进行业内交流，让他们把国美第一商街后期要招商，包括我们的产品切分的一些方案，大概的商业价格提前给代理公司，跟他们达成战略联盟，这样投资客买完之后，代理公司马上会给他们源源不断地输送商业客户资源，这是第三个运营管理公司要做的；第四点是一定要跟各个行业协会做好战略共同和横向联系。我们的饮食行业协会、零售协会、娱乐业态的相关协会、步行街商业协会我们前期都做好了相关的联系。比如说饮食协会在这个区域会做饮食类的指导，包括饮食行业内部的业态和工作的交流，对你的开业指导和经营方针的指导和讲座都是非常关键的，这是运营管理一定要做的第四点。
我觉得做到了这几点之后，真正能实现这种商业，尤其是销售型的商业能够达到一个比较圆满的效果，就不会出现卖出去之后没人管理或者卖出去之后大家各自为政的现象出现。我觉得销售型商业一定要有一个有机的结合，第一是商业和地产的有机结合，真正实现商业地产，并不是做商业就单做商业，做地产就单做地产，因为很多市级的商业中心不能实现销售、招商包括运营管理的统一结合，就不能实现商业地产，还是停留在商业是商业，地产是地产的两层皮的层面，无法让商业真正运营和管理好，不能真正实现商业地产的运作，这种有机结合是第一个有机结合，也是非常关键的一个有机结合；第二是做到短期和长期的有机结合，尤其是销售型的商业物业，不要有短期的眼光，销售之后就不管了，尤其是多项目运作的集团公司，如果你一个项目运作不好的话，再有第二个、第三个项目，这部分投资客和商户肯定不会跟你走。尤其是大规模的集团公司，运作的时候一定要注重长期和短期的有机结合，把长期和短期的结合有机地做好；第三个有机结合是做好业态和规划的有机结合，业态规划包括前期定位、业态规划、选址，拿到项目的初期如何规划，如何让这种产品适合你的业态，你怎么样把你的业态做到和区域有差异化，这些都非常关键。商业项目的三个有机结合，商业和地产有机结合、短期和长期有机结合、业态和规划的有机结合是销售型的商业运作成功非常关键的三点。
国美第一商街商业运作模式（六）
商业地产责任是提升区域商业价值目前北京由原来的传统商业核心区向周边的主要居住区扩展，而集中大量新兴住宅区的区域的人口将大量聚集，势必会带来大量的商业消费需求，从而形成新的商业区域。与此同时，区域功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，也将带动区域周边居住人口的增加。
商业地产开发总量的增加，给销售、招商带来了巨大压力，更考验着开发商、经销商的运营水准、招商策略、运营思路及强烈的社会责任，商业并不是自然增值的，它需要后期的运营，需要商业氛围，如果运营好了，商业氛围也成熟了，那商业的增值是成倍数增长的。国美第一商街始终把招商和商街能够持续繁荣作为一种开发责任，帮助投资客户将招商进行到底，对于小业主、纯投资者来讲，开发商卖铺的时候不能杀鸡取卵，不能一下子把他们未来4-5年的收益全部拿走，另外，高额的租金和售价也对招商造成困难，时间一长对开发商也不利。而国美的商铺销售价格都是以租金为指导，把租金及物业升值的空间全部让利给了投资者。做到开发商、投资客户、经营者的三方共赢。作为负责任的开发商，明天地产并不是把商铺销售出去就不管了，而是在成功之后回馈新老客户、回馈社会作为目标去努力。无论是国美商街提出来的"四个统一"的原则，还是"零租金"入住、"买铺即返三年租金"的销售政策，还有引进专业运营管理公司去为经营者保驾护航，都是在用行动证明国美是负责任的开发商，一切从客户的角度出发，体现出国美作为品牌开发商的气度和胸襟。
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