中国房地产市场艰难盘整理性回归
    今年上半年，内地一、二手房交易量全线低迷，土地流拍现象此起彼伏，多年来“房价只涨不跌”的神话也在深圳、广州等地终结。这与去年各地房价在“拐点论”的争执中冲至最高点，以及开发商疯狂圈地频频上演的“天价拿地”现象形成鲜明对比。种种迹象表明，处于艰难盘整时期的中国房地产市场开始理性回归。
　　2004年以来，中国各地房价一直处于快速上涨态势，尤其是进入2007年，在唱衰的“拐点论”的争执中，房价一路冲高，全国商品住宅销售价格涨幅高达百分之十七点五。北京、深圳的房价涨幅更是达到了百分之四十四和百分之五十一。
　　今年上半年，深圳、广州等地房价出现松动，给多年来“房价只涨不跌”的神话划上了句号。到今年五月份，深圳商品房均价已从去年十月份最高点的每平米一万七千元滑落到一万一千元，跌幅高达百分之三十五。经过较大幅度调整，目前深圳房价基本回落到去年初的水平。同期，各地住宅交易量明显下滑。数据显示，今年前五个月，北京期房住宅成交量同比减少四成。深圳新建商品住宅、二手房成交量同比下降五到七成。天津、武汉、苏州、济南等地商品住房交易量都出现明显下降。
　　市场成交持续低迷、融资渠道受阻，以及去年开发商的疯狂拿地，令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。今年上半年，内地土地市场显得尤为冷清，北京、上海、深圳、厦门、南京等地土地流拍现象屡屡出现，并有大量土地以底价成交。
　　为维持岌岌可危的资金链，昔日的“福州地王”、“上海地王”不惜以被扣罚数千万元人民币土地出让金的高昂代价，纷纷退地自保。在北京、上海等地，房地产商暗降房价自救也已成为常态。“买楼送宝马”、“买房送装修”、以及一次性付款九折等促销招数比比皆是，但现在房价已经到了百姓承受极限，市场观望情绪仍在持续蔓延。
　　专家指出，以“二次房贷”政策为标志的银根紧缩政策是此次调整的直接原因。宏观经济过热，行业发展过快都有紧缩调控的内在要求，政府提高存款准备金率、加息、压缩按揭贷款等一系列银根紧缩政策，导致房地产行业出现理性调整。
　　房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。现在房地产顾云昌在房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现。与二00七年的房价过快上涨相比，目前中国房地产市场处在相对理性的阶段，并向健康的方向发展。
　　业内专家认为，今年下半年货币紧缩政策不会松动、楼市成交清淡局面也不会有太大改观。未来一段时间内，房价仍将维持高位，但通过此次调整，房价有望从过高走向高位平衡。对于房地产企业来说，需要调整定位，加快促销和资金周转，保证资金链安全

房产商与银行的蜜月将结束？
   近来，银行与开发商之间的博弈已经白热化。“要死也是银行先死”的言论深深刺激了银行，对此银行加强了对开发商销售情况的监控，甚至不排除促使其降价销售以加快资金回流。然而，因开发商降价销售未能引起成交量上涨，目前处于有价无量的状态。有关专家表示，今年房价应表现为窄幅震荡，局部区域和个别楼盘的小幅上涨和下跌都在合理范围之内。预计在价格的震荡中房地产将回归理性，成交量的复苏则要等到房价回归理性后，那将是一个漫长的过程。
   为加强银行体系流动性管理，近日央行上调存款准备金率1个百分点。在银根紧缩的情况下，银行与地产商以房贷为纽带的利益共同体，可能分崩离析。其导火索是近期商品房成交量降至低点、土地流拍增多及土地成交价格急速下降，由此点燃银行房贷风险尤其是开发贷款风险。
　　根据北京市房地产交易网公布的数据，2008年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超过45%，成交量降至近年来的低点。同时，高高在上的房价也终于破冰，打折的项目越来越多。对银行而言，不怕房价跌，就怕卖不掉。房子一天卖不出去，就多一天的风险。
　　另一个信号使得银行无比紧张。不久前，深圳公开挂牌出让的5幅地块流拍了4块，仅成交的一块地价回落到了同区位2006年的水平。之后，深圳再次挂出的3幅地块中，又流拍两块，成交地块的楼面价仅为1149元/平方米，相当于同区位2005年的地价水平。
　　随后，上海8宗土地挂牌出让中，成交了6宗，流拍2宗，拍卖现场气氛冷清；厦门将不久前集体流拍的9幅地块第二次拍卖，结果仍有4幅流拍，成交地价则出现大幅下滑20%-30%。土地流拍及地价大幅下滑，这会使银行的开发贷款风险完全暴露出来，整体房贷风险也被放大。此前，开发贷款多为抵押贷款，大部分抵押物即为土地，而土地的价格在前几年一直比较坚挺，即使是在2006年国家宏观调控后。
　　2007年下半年，土地拍卖价格达到近年来的峰值。此后，在宏观调控趋紧的背景下，银行仍发放了大量的开发贷款。尤其是在去年年底，由于预期货币政策在2008年会进一步紧缩，银行主动向一些优质开发商发放了数量不小的开发贷款，甚至包括非抵押贷款。而去年新增的开发贷款中有相当一部分是在地价到达高位时抵押的，土地交易价格的快速下滑将首先使这部分贷款的风险暴露无遗。
   据称，在所有开发贷款中，还有一部分为非抵押贷款。而这往往出现在多家银行竞争一个房地产项目，而且开发商又是优质客户的情况下，就会向其发放非抵押贷款。这对于银行的风险是不言而喻的，尤其是在地价下行的时候，银行以土地抵押构成的风险防线很可能被冲破。

银行“游说”开发商降价
　　房地产景气上升周期，房贷是银行最佳盈利来源，风险低而获利高；一旦房地产进入下行周期后，如何分摊房贷风险则成为银行与开发商拉锯的焦点。在房地产进入下行周期时，房价下降会导致银行手中的抵押房产价格缩水。为了确保信贷资金安全，不少银行最近开始“游说”开发商“降价销售”。
　　现在，银行都实时监控房屋销售量，房子一开卖资金就直接回笼到银行；而对于一些销售清淡的楼盘，银行会与开发商探讨降价促销，只有卖了房子，才能还贷款。而银行的底线是开发商必须要按时还贷。当然，银行的“游说”并不是强制性的。银行会给出相应建议，而决定权还是在开发商。
　　事实上，银行真正的担心是开发贷款。只要房子建好并销售出去，贷款就不会出问题。如果因资金链紧张形成烂尾楼，对银行损失相对较大。这正是开发商对银行以死相逼的砝码所在。了解，大多数银行发放的开发贷款为3年期左右，从2005年和2006年银行开始大规模发放，按此推算，大多数开发贷款将会集中在今明两年到期，银行面临的形势不容乐观。
　　业内人士透露，现在银行对房贷的原则是外松内紧，表面上开发贷款和个人房贷都在正常发放，但实际上银行内部已是严阵以待。有些开发商为了维持高额利润而不降价，致使银行贷款处于高风险之中，银行采取行动也就成为必然。分析人士指出，这两年不良贷款在房地产开发贷款领域发生的概率非常大，由于个人按揭贷款有30%的首付再加上每月归还，房价下降对个人按揭影响不大，而开发贷款由于销售缓慢将会危害到银行资产安全。因此，现在银行必须未雨绸缪，包括要求开发商降价等措施，避免银行的开发贷款大量形成不良。   

   值得一提的是，建设银行北京分行采取了一项与众不同的信贷政策，这项政策的要旨是：个人购房者通过建行贷款在京购房可以得到程度不等优惠。这个信贷政策覆盖了包括金地集团、远洋地产、沿海地产以及合生等9大房地产企业，估计有20多个在售楼盘可以享受优惠政策。由此推测，银行对像北京这样的房地产市场安全边际，还是较为乐观的。