2009年成都春季房交会报告

北京日新伟业（成都）房地产营销机构市场研发部

一、09年成都春季房交会概况

1、本届房交会概况

2009年成都春季房交会于2009年4月30日至5月4日在成都新会展中心举行。本次房交会共有来自成都6大主城区及12个区（市/县）的209家开发商的259个项目参会。由于展会规模的扩大、市域各区域基本上全部参会，从而成为了真正意义上的“全域成都”的房展盛会。

据最新统计（截止5月4日下午4时），在5天展会期间，共成交商品房（一手房）52.23㎡、4963套、成交面积47.09万平方米，成交金额共计24.14亿元、总体成交均价5158元/㎡；成交单位面积90㎡及以下的占60%。二手房成交623套，成交面积5.14万平方米，成交金额2.8亿。

因此，从成交量/价分析来看，尽管成交量出现“脉冲式”放量，但总体价格并未出现回升。表明目前大多数开发商的价格优惠政策仍在执行（甚至在加大价格优惠力度）；从消费端来看，目前各种价格优惠是刺激其下单的主要促进手段。

从成交单位面积分析，目前市场消费端主力仍然是“刚性需求”置业人群；消费购买力最强的“改善型”、“投资型”置业者较少入市。

2、历届房交会概况

房管局公布，此次房交会成交套数为5586，环比大幅增加78%，同比增加46%；成交面积为52.23万平方米，环比上升71%，同比上升52%；成交总金额为26.94亿元，环比增加66%%，同比增加了38%%；成交单价为5158元/平方米，环比减少了3.2%，同比增加了9.7%。

图2：历届房交会成交情况对比

从本次房交会后房管局公布的数据来看，成交均价继去年秋交会后继续下滑，与08年春交会最高点5710元/平米相比，下降了552元/平米。其中，商品房5126元/平米的成交均价由最高的08年春交会5808元/平米每平米减少了682元，下滑幅度同样明显。三月份，成都市主城区的商品住宅均价为5423元/平米，考虑房交会数据包括郊区项目，故本次房交会的成交单价与近期市场走势基本一致。同时，成交量的上升更加明显，成交套数、成交面积、成交金额环比、同比均大幅上扬。 整体上来看，本次房交会延续了近期成都市房地产市场的“量升价跌”的态势，开发商们继续了低价走量的策略。

二、重点区域参会情况

作为目前成都市房地产市场较为活跃的区域（同时也是公司代理项目主要竞争对手最多的区域），城南、城东区域成为了本次房交会供销相对旺盛的两大区域。

1、大城东区域

（1）概况

本次房交会城东区域共有36个项目参展，从参展项目分布的环域来看，其中一环~二环参展项目仅有2个，二环~三环参展项目17个，都是以高层电梯房源为主，其中在售楼盘16个，预告楼盘1个；三环外参展项目17个，其中在售14个，预告楼盘3个。

调查发现，从整个城东区域此次参展的项目数量来看，房源非常充足，且并不缺乏优质房源，万科、龙湖、华润等旗下项目均有参展；

从参展的楼盘形态来看，类型丰富。合能·耀之城、恒禾·皇冠国际社区、龙城一号等多层、高层、小高层、别墅均有项目参展。

从参展多层房源来看，大多集中在龙泉区域，主要有艺锦湾、恒禾·皇冠国际社区、龙城一号等项目；而市区的多层房源主要集中在万科·金域兰湾、宝泰·家园、龙湖·三千城三个项目中，相对而言，多层房源选择面较小。

（2）龙泉区域

本次房交会，龙泉区域参展项目相对较少。但很多项目都拿出了巨大的优惠政策，以此来推动房源销量。

作为艺锦湾的竞争楼盘，仅有龙城一号、皇冠国际社区、东山国际新城这三个项目参展。下表1是龙泉区域参展项目概况：

表1：春季房交会龙泉区域参会项目概况

（3）建设路片区

表2：春季房交会建设路区域参会项目概况

（4）万年场片区—东湖片区

表3：春季房交会万年场—东湖区域参会项目概况

2、大城南区域

（1）概况

本次春交会，城南参展楼盘约为80个，约占整个参展楼盘总数的三分之一。产品类型包括：别墅、花园洋房、小高层、高层、写字楼、商铺等，其中精装物业的占有比例开始增大。物业类型丰富，客户选择面较广。

品牌开发商方面：中海翠屏湾、中海兰庭、中海城南一号均悉数亮相，置信房产的城南力作，置信丽都花园城也参加了本次房交会。另外华润凤凰城和华润翡翠城以及蓝光的凯丽香江和圣菲阳光里也在本次房交会上设立了展位。

就项目而言，市区内的新盘，成都A区和华宇荣国府值得一提。这两个楼盘均占据着市区内的黄金地段，还未面世便已备受关注，本次房交会是其亮相的绝好时机。紫荆片区神仙树腹地的玲珑南域、神仙树大院以及桐梓林欧城等也以出众的区位优势备受瞩目。

值得一提的是，位于城南的新津组团也有8个中大型项目亮相本次房交会。分别是：津·尚都、岷江国际、尚品·境界、万邦·和谐园、山水丽都等。

在高端品质级别墅项目中，龙湖的长桥郡和置信的牧山丽景也再次提升了本区域的高尚居住品质，并给予了高端置业客户更多的选择。

（2）南延线区域

南延线上的参展楼盘较为密集，公司代理项目“蜀郡”及其多个竞争对手如远大系列、南湖国际社区、慕和南道、麓山国际、河畔新世界、雅居乐花园、新鸿基悦城等亦在本次房交会中展开激烈的角逐。

本次房交会的高端项目多云集于城南片区，不仅成为本次房交会中的一个亮点，而且各项目间的竞争手法也愈发多样化。

紧邻南延线的双流航空港片区多以现房或准现房项目参展居多。片区内比较有代表性的参展项目有：温哥华花园、美好家园、空港16区、翠筑天地等。

部分重点参会项目情况见下表2：

表4：城南区域部分参展楼盘信息

三、近期市场趋势分析

1、市场供给方面：尽管由于房交会因素，目前市场出现了本年度第一个“脉冲式”供销高峰，但我们必须清醒看到，当前成都市待售房源存量依然巨大（仅主城区2008年底800多万平方米的巨量存量到目前为止去化也不过15%左右），而且06、07年拿地高峰期存量土地即将陆续进入开发，后期市场供给肯定还有一个集中释放期；因此，未来市场巨大的销售压力难以避免，目前的市场繁荣只是短期的。

2、市场销售方面：相关数据统计分析表明，目前市场消费主力仍然是“刚性需求”置业者，而我国消费能力最强的“改善型”乃至于“投资型”置业者仍在观望（目前相关政策对此类客户仍然是“抑制”的）、极少入市。因此，随着市场“刚性需求”的大量、持续释放，支撑目前市场短期“繁荣”的市场刚性需求的容量及其消费能力的持续性仍有待进一步观察。

3、市场价格方面：综合考虑市场供需力量对比、政府干预等因素作用，我们认为近期（1~2年）内，（包括成都在内的）我国房地产市场价格将出现逐步“寻底”及震荡走势，短期价格出现“回升”不大现实，但也不会出现“暴跌”走势。

北京日新伟业（成都）房地产营销机构

市场研发部

2009年5月18日