本次房交会共有249个项目参展。其中六城区项目134个，成都周边区域项目115个。参展楼盘中在售项目达到了226个，形象展示项目仅仅23个。与上届房交会相比，成都五城区及高新区参展楼盘的数量明显增加，城区周边参展楼盘则有所减少。

   一、综述

1、参展项目环域、区域分析

地域分布上，城西在参展楼盘当中数量最多，达到了100个，此外城东项目52个，城南项目53个，城北项目32个，市中心项目12个。

从环域看，一环内13个，一二环13个，二三环75个，三环外148个。

我们可以看出，本次房交会的参展楼盘主要来自二环—三环和三环外，其中三环外的参展项目占本次房交会总项目的60%左右，城西区域占领统治地位。由此可见，成都房交会市场正式开始进入近郊时代。

2、官方成交量和价格分析：

  9月28日到10月2日，成都举办了为期5天的秋季房地产交易会，使得近期低迷的成交量有所放大。据官方统计，此次成交房屋3134套，比去年同期的3315套减少181套;成交面积为29.599万平方米，比去年同期的30.952万平方米略少;而成交均价由去年的4506.33元/平方米提高到今年的5327.88元/平方米，增长18.23%。

如下图所示：

价格分析：

中海参展的4个项目，共正式成交251套，其中中海国际社区成交191套;恒大参展的两个项目，共正式成交324套，其中恒大绿洲成交163套;华润共正式成交112套;蓝光共正式成交307套。（以上数据来源fc114.com，含订购）

3、实际成交量分析

本次房交会实际成交量，与官方统计量相差较远。据初步统计，秋交会5天实际成交量约1500套左右，成交量约5.4亿左右。究其原因，政府出于稳定房市的目的，将统计数据适当放大，更多的考虑为维持政策面上的回暖作用。

4、秋交会动态分析模型及后市展望

本次房交会，从市场、产品、价格、渠道、客群选择等角度，均发生较大的变化。具体分析如下：

4．1市场面：

由于国际金融危机、国内房地产业市场疲软的影响，成交量较长时间内处于较低水平。近5个月，成都五城区日平均成交量约118.3套，与去年同期比下降65%以上。

由于全球经济危机、国内通货膨胀、银行紧缩的共同作用，引发较大的供需失衡。据统计，2007年9.27新政之后至2008年8月，成都主城区（含温\龙\郫\新\双）二次及以上置业购房客与2006下半年－2007上半年度相比减少了45% 。而2008年，全市主城区（含温\龙\郫\新\双）供应面积约为1000－1200万㎡，截止2008年6月，全市销售量仅为350万㎡左右。前几年的疯狂发展，引发了巨大的供需失衡，市场供需比达到了惊人的4：1！

同时，由于国内高通货膨胀和股市危机，客户的大量金钱蒸发，大大降低了刚性需求客户的购买力，使房地产正常供需雪上加霜。大量投资客\投机客退市，市场购买信心严重不足，形成较大的观望态势，短期内若无强有力的救市手段，可能将引以更为严重的长时间疲软期，对整个房地产市场形成深远的冲击。

奥运会结束至今，并没有实质性强有力的政策利好出台，投资者退市，全国层面的降价与观望，房地产市场“自由落体”的风险将进一步加大。市场面将寄希望于17届3中全会与房地产市场的银根松动和政府恢复性扶持。

4．2产品面：

同于市场的银根紧缩及购买力下降，市场产品创新呈现“两极分化”趋势。宏观调控对100万以上别墅级购房客并未形成实质性约束，而是将40万－80万中产阶级转化为经济型（20-40万级）购房客。因此，市场中产阶级的“消失”，导致市场产品也正在向性价比经济房或奢侈型别墅（高级洋房）分化。

4．3价格面：

价格普降已经明显的摆在桌面上，全成都总体成交均价从08春交会的5700元/平米，下降到本次秋交会的5300元/平米。具体圈层下降如下，二环至三环从6500元/平米，下降到5500元/平米;三环至绕城从5500元/平米，下降到4800元/平米;郊县从4500元/平米，下降到3500元/平米，尤其是开发过度的光华大道周边已普遍降至3000元/平米以下;南延线除部分品牌开发商依靠品牌支撑价格外，周边中小开发商均有大幅价格变动。

4．4营销渠道：

由于市场的急剧变化，引起客户购买心理，价格期望等一系列的连动变化，这使得此阶段的营销渠道要做出适应性调整。

“起价”、“优惠”等简单的报媒、户外信息传递将不再对客户有强吸引力，因此各种形式的行销逐渐成为主要营销渠道，我们的目的是要把实际价格以及优惠信息更具体的传递给客户，使其有更高的到访可能。此类行销推荐外场推介点位，电话陌生拜访等。

除增加行销外构建立体的营销网络是非常必要的，由于准客户量的下降迫使各个项目为挖掘到更多客户不得不扩大营销面。扩大营销面要使用更多的廉价媒体如短信，网络等。立体营销网络构建的较好的有蓝光、万科、龙湖、博瑞等。

4.5客户选择：

市场的起落变幻，使得客户的选择更趋于理性化。

首先选择品牌开发商是大部分客户的购房心理，在房交会上也有明显体现，华润，中海，蓝光等展位的到访量最高，成交也位居前列;其次对产品的理性选择，面积段、户型、功能、建筑质量、绿化、配套是客户最关心的东西，而非以往的概念、人文、投资价值等;再次客户更希望购买到现房或准现房等稳定的产品，而对于期房的很多不确定因素，客户更多变现为观望态度;最后使其下定购买的因素是产品总价。针对各种客户适当的产品价格是促其下单的决定性因素。

2008-10-06 日新伟业市场调研