楼市亮起了“复苏”的指示灯？ 

    开发商大举买地，消费者排队买房，炒房团伺机而动，“新地王” 频遭刷新……媒体对于房地产业的描述又重新回到2007年的高潮时期。 “小阳春”似乎已经演变成了“艳阳天”，楼市似乎已经亮起了“复苏”的指示灯。那么，楼市是否真的已经跳出调整期，进入复苏期？下面我针对这一问题从以下几个方面谈谈个人的看法。

　　宽松政策环境的指导性

　　国家政策对房地产业具有很大的指导性，房地产虽然未能进入国家的“十大产业规划”，但是作为撬动消费和投资的有力“杠杆”，房地产业在我国经济结构中有着特殊的权重，对国家经济走出低迷局面具有很大的带动作用。为了房地产业走出低迷的市场环境，为了“保8”经济目标的顺利实现，今年以来，国家对房地产政策有了很大的倾斜。由调整、打压转向拯救、扶持。如国家实施了包括4万亿刺激资金、不断降息、放宽信贷额度在内的适度宽松的货币政策以及包括放宽自有资金等宽松的调控政策。这为房地产业提供了较为宽松的发展环境，不管是对购房者还是开发商都一个很大的利好消息。

　　对于开发商来说，国家实施适度宽松的调控政策，不断降息，放松信贷投放，下调开发商自有资金比例、放宽土地空置年限及增值税的控制，这在很大程度上缓解了房地产商去年紧绷的资金压力。加上广东省15条取消了限外令，放宽投资市场，给广东乃至惠州楼市营造出了一个更为宽松的市场环境。

　　对于购房者、投资者，国家降低首付比例，实行7折的利率优惠，降低购房契税、减免印花税，延长住房公积金贷款年限，放宽二套房贷的限制等实施了自1998年以来最为宽松的政策，这些无论是对刚性需求还是投资需求都具有很大的诱惑性。

　　这些宽松的政策，在政策主导房地产走向的情况下，对房地产走出调整期具有很大的促进作用。今年的“小阳春”正是众多政策效应以及去年以来较长时间观望的刚性需求喷发的结果。

　　“小阳春”消化量大，市场存量减少

　　春节后的楼市“小阳春”一直持续到现在，而且是由价跌量升到量价齐升的局面。今年上半年，全国各大中城市均出现了“小阳春”的局面，成交量都有了不同程度的上升。商品房成交量月均同比均有20%-50%甚至更多的增长。以惠州为例，今年上半年的商品房住宅成交面积177.34万平米，成交套数为14689套，大大超过了去年全年成交的83万平米、7096套。


　　与“小阳春”恰恰相反，由于2008年处于低迷的调整期，很多开发商要么是由于资金问题被迫停工停建，如锦湖湾、远东伊世堡，要么是对短期的市场抱有较为悲观的预期而调整工程进度，如双城国际、佳兆业中心，这导致2009年市场供应量大幅减少，今年上半年惠城区商品住宅的供应面积为90.4万平方米，供应套数为8777套，较2008年的270.63万平米、24119套大幅下降。

　　供应量的减少，消化量的放大，使市场库存量在很大程度上减少。据中原检测数据显示，2009年上半年惠城区住宅的市场存量呈逐月下降的趋势，存量套数已从08年最高峰的2.5万多套降至目前1.9万套，存量面积从08年最高峰的307万平米降至目前235万平米。市场库存减少，将为惠州楼市赢来了较为宽松的市场环境。

　　通胀的预期，房地产成为保值首选的投资手段

　　迫于金融危机压力，大多数国家均实行了较为宽松的货币政策。如美国，通过大量发行货币与国债来促进经济的发展。而我们国家为了 “保8”也施行了适当宽松的货币政策。如前5个月银行信贷额超过6万亿RMB，超出了年前制定的信贷目标下限的90%，据保守估计2009年我国的信贷额度将会达到10万亿RMB。再加上，年前的4万亿的刺激经济的资金及其带动的各种资金，市面上流通的货币量大幅增加，充裕的货币流通导致通货膨胀的压力加大。

　　从历年房价增速与CPI的关系来看，房价增速领先于CPI增速，商品房能较好地抵御通胀，为了保值增值，不可低估的大量保值增值的资金涌入楼市，加大了商品房的需求量。在惠州市场，去年一度沉寂了的深圳投资者近期又在惠州房地产市场上活跃起来，特别是惠州的小户型市场，如6月20日开盘的港惠新天地二期LOFT产品，在有一百多批深圳客参与抢购的情况下，实现了90%的销售率，据保守统计，深圳客户占比例至少30%。而购买白鹭湖“迪斯卡沃”房产的深圳客户更是占到了50%。大亚湾市场的深圳投资客更为活跃，据笔者前些天的调查得知，大亚湾在售的楼盘深圳投资客占到80%-90%甚至更多，像新天名城、美岸栖庭等等，看到的几乎都是深圳投资者的身影。

　　投资客的出现及活跃是房地产市场“复苏”的一个比较重要的迹象，大量的投资客的出现将会吹热房地产市场，当然也将会吹高房价，为后续房地产的健康发展带来很大的隐患。

　　以上的几点似乎给楼市“复苏论”提供了很大的数据、理论支撑，但楼市是否能够乘着这“小阳春”的春风真正走向复苏的道路，楼市复苏的指示灯是否已经亮了起来，这些都还存在很多疑虑。随着国家经济的回暖，宽松的扶持政策能够持续多久，房价何时才能真正地理性回归·······

　　国家对楼市的拯救政策能持续多久？

　　国家的政策对房地产的发展具有很大的主导作用。目前，国家对房地产市场的调控政策是1998年以来最为宽松的政策。但我们国家的经济什么时候走出低谷，是影响房地产市场未来走向的一个很重要的宏观因素。

　　据国家统计局网站有关专家发表文章指出，当前经济已经见底回升。温总理也表示我们国家经济的最困难时期已经过去，根据4、5两个月主要经济指标的表现及走势分析，二季度GDP预计可能接近8%，呈现出较为明显的止跌回升之势。这表明我国经济已经向好发展。

　　为了控制通货膨胀，国家对于房地产宽松的政策势必会在经济彻底走出低谷之后进行调整。目前，虽然中央的调控还没开始，但是不少地方的调控措施已经实行，如杭州、大连、北京、上海等城市已收紧了2套房贷的调控措施，广州也于近日出台了防止房价快速上涨的“穗六条”。

　　伴随着房价上涨、楼市泡沫出现的累积，以及国家经济环境的逐渐向好，国家势必会从整体上调整目前宽松的房地产调控政策。

　　土地市场空前活跃，央企资金催升地价

　　上半年“小阳春”的出现在很大程度上解决了房地产企业的资金压力，如，地产龙头万科上半年累计销售348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和25.7%，远远超出市场的预测与预期值。富力地产今年上半年销售额共约128.3亿元，占全年目标销售额220亿元的58%，销售额同比上升67%。恒大地产销售金额也超过了100亿元。充裕的资金以及良好的市场预期，使4月份以来，全国土地市场又活跃起来，大型房企又加大了土地储备的步伐。

　　去年在土地项目储备上相对“沉默”地产龙头--万科在进入夏季后骤然加大拿地力度。5月以来，万科共计新增加8个共计77.7万平方米的地盘，地价款高达47.03亿元。除了万科之外，保利、富力、中海、绿城等地产寡头也加大了土地储备的步伐。

　　不仅大型房企，一些央企也携带大量的资金大举进入楼市。今年以来，信贷十分宽松，而银行放贷往往向大型企业倾斜，因此不少央企手中聚集了大量的财务资源。在制造业盈利能力尚未走出低谷的背景下，这些资金很大部分流入房地产开发领域。

　　6月26日，央企“黑马”成都中泽置业以19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元/平方米。时隔四天，广渠路15号再度上演“地王争夺战”。该地块经过11家房企97轮的激烈角逐，最终以40.6亿元的天价被横空出世的“黑马”--中化方兴投资管理(北京)有限公司收入囊中，楼面地价达到15313.7元/平方米。几天后，“地王”再次出现，广州珠江新城D8-C3地块又拍出楼面地价15432元/平米的“地王”。“地王”的频现，“面粉”价高过“面包”，在很大程度上拉高了楼市价格，加大了市场不理性程度。

　　央企资金进入楼市不仅加大了国家经济结构的不平衡性，也推高了最终将转嫁到购房者头上的土地成本，推高了房价，这势必会给房地产市场带来很大的隐患。

　　房价伴随着“小阳春”水涨船高

　　“小阳春”的出现，房地产市场的成交量大幅增加。大量的资金回收加上宽松的政策环境在很大程度上解决了房地产商资金紧缺的问题。这种情况下，去年大甩卖的现象不仅没有出现，很多开发商反而追求利润最大化，纷纷提高了销售价格，如，万科6月份的销售均价达到10224元/平方米，比5月份的9197元/平方米提高11%。一个月的时间里，上涨了将近1000元/平方米，涨幅惊人。据国家统计局统计，6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2，环比上涨0.8%，今年首度出现同比上涨。惠州房价也有了很大的上涨，自4月份以来，大多数楼盘实际销售均价都在不同程度上有所提高。如，6月20日开盘的港惠新天地二期卖到了6500-6800元/平方米的销售均价，较同类公寓高2000元/平方米左右。

　　价格上涨成交下降，价格下跌成交量增加的价值规律也普遍适用于房地产市场。目前房价的大幅上涨将在很大程度上影响购房者的消费需求，影响市场的成交量。如今年6月份，深圳新盘成交均价较1月份上涨了3864元/平方米，涨幅高达35%。而商品房的成交，据统计， 6月29日-7月5日一手住宅在价格上行的情况下成交量出现再度回落，仅1395套，回到了今年2月份的周成交数据。不仅仅是深圳，5、6月份“价升量跌”这一现象在杭州、上海、广州等很多城市都已经出现，部分的购房需求开始转变成观望。

　　投资、投机者增加，市场泡沫压力加大

　　楼市存在投资行为是一个很正常的现象，这也是楼市复苏及繁荣很重要的特征，但是大量的投资者进入势必会给房楼市带来很大的隐患。近期，由于通胀预期及宽松的信贷政策让市场有充裕的资金，导致大量的投资、投机需求进入“虚拟”市场，特别是房地产市场。而且他们看中的并不是楼市的租金回报、长期的收益，其更多是用来炒差价，就是在做“击鼓传花”的游戏。这种现象已经非常不理性，是一个非常危险信号，房价上涨已经呈现出泡沫成分，风险也在增加。

　　据中原地产报告显示，深圳楼市近期投资客突然增加，由年初时不到5% 的比例，增加到现在的30% 左右。惠州楼市近期投资客也陡然增加，特别是惠阳、大亚湾区域市场，基本都是由投资客在大的政策、楼市环境整体向好的情况下支撑起来的市场，这种市场是一个非常敏感的市场，是一个大环境向好迅速入场，大环境改变迅速退潮的市场，一旦环境改变，80%-90%的投资、投机需求退场，大亚湾将会成为一座空城。这些给惠州楼市带来了很大的不稳定性。

　　尽管房地产市场的回暖成为当前实现保增长目标的主要推动力，但是短期的投资、投机需求将导致资产泡沫，若这种宽松的市场环境继续保持，将会有更多的投机型购房乘虚而入，真实的购房需求反而会被部分挤出，07年的泡沫市场也将会再一次出现。

　　总结：

　　目前楼市的“小阳春”是国家为了“保8”而实施各种宽松政策的结果，而不是真正经过房地产市场内部调整后走向的复苏，楼市还存在很多的不理性、不稳定的因素，所以个人认为楼市的调整期仍在继续，说楼市复苏还为期过早。

    深蓝ea  
   7月13日