楼市喜现“小阳春”

春节过后的2、3月，各大中城市楼市的运行状况似乎有点令人意外，往常的淡季不但不淡，反而一改常态，纷纷出现成交量大幅回升的局面。据住房产业部调研组的分析，2、3月份全国的住房成交量同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异，但依然能大体反映出成交量回暖在全国范围内蔓延。

惠州楼市也不例外，今年2、3月份成交量大幅上升。2月份惠城区商品房预售签约量达到1496套，同比增幅将近300%。其中签约面积17.4万平米，同比增313%。3月份的市场成交量继续上扬，惠城区预售商品房成交套数达到2607套，同比增105%，环比增74%。成交面积30.9万平米，同比增194%，环比增78%。其中商品住宅签约2208套，同比增321.4%，环比增82.5%。（数据来自统计局）

“小阳春”的出现给市场带来了很大的惊喜.不过细想一下，“小阳春”的出现也并不那么地令人意外。它是开发商迫于国家的宏观经济、市场、资金等方面的压力在价格方面做出了不同程度的调整以及国家出台的力度较大的调控政策，如“国十三条”、“国十五条”，使得惠州市场上沉寂了将近一年的观望中的刚性需求突然得到一定程度释放的结果。当然，也不排除市场上一些开发商搞假按揭套现导致市场成交量上升的部分假象。但总的来说，“小阳春”的出现是积累已久的购买力在2、3月份的集中释放。这是一个短期聚变现象。往下楼市的走势还有待进一步观察。

“小阳春”能否持续下去

“小阳春”的出现给沉寂了将近一年的房地产市市场带来了些许惊喜，也给开发商增强了些许信心。然而，这个“小阳春”能持续多久却是见仁见智。笔者认为，“小阳春”难以持久下去，并且短期内不会带动整个惠州楼市的回暖。

已经过去的2、3月份出了漂亮的小阳春的局面，接下来的4月份，房地产市场的热度似乎依然没有降低。往常五一节点是楼市激烈的碰撞期，避开激烈的碰撞期把营销节点前置已经成为了惠州市场上普遍的现象。特别是在今年特殊的市场情况下，很多项目为了抢时间、抢进度、抢客户，已经把“五一”的营销方案放到四月份来做，纷纷加大了营销推广力度，在这样的环境下,4月份的成交量也将会保持着一定的高度。

往下来的5月份是否依然能够保持着“小阳春”强劲的态势，这还需要进一步去观察。有人担心，5月份由于前期刚性需求的短期释放而导致市场的走俏，往下随着有限刚性需求的减少以及部分项目五一营销节点的前置，5月份可能会出现像去年10月份那样令人意外的旺季不旺的局面。

至于6月份，其走势如何将是今年楼市最为关键的节点。惠州下半年的市场走势如何，能否持续这两三个月温度上升的趋势？6月份的相关数据将会是回答这一疑问的最好依据。

目前出现的“小阳春”是去年市场过度压缩之后的一个集中释放的结果。仔细分析这两个月的商品住宅的成交结构可以知道，中小户型支撑着整个市场的成交量。据中原地产的统计数据显示，今年3月份60-90平米和60平米以下面积段的户型成交套数分别占总量的23%和11%，90-120平米和120-144平米的户型登记套数分别占总量的19%，144-180平米和188平米以上的户型分别占13%和5%，144平米以下的户型成交套数占到了总量的72%，中小户型成为了“小阳春”的重要支柱。这说明短时间的需求基本为刚性需求，年轻的购房群体占到了很大的比重，而且惠州市场这类刚性需求十分有限，对价格等影响因素的敏感性较高，说明后续的市场存在着很大的不稳定性。

这种不稳定性不仅来自于这两个月惠州市场的成交结构，也来自于国家对楼市的政策、较大的市场存量、有限的刚性需求以及部分项目价格的上调等。

据住建部判断，“2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此，未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期，相关政策将不会有大的调整。”

这说明楼市“小阳春”的出现很大程度上是国家宏观调控政策所累计的结果，特别是去年国家出台的“十五条”与“十三条”。然而，“小阳春”的出现也预示着国家对楼市的政策支持基本见底。往下国家将不会针对房地产市场再出台影响较大的利好政策，市场将会继续在之前出台的政策引导下进行着理性的调整。

惠州商品住宅存量依然比较大。截至3月31日惠城区商品住宅存量为24573套，可售面积为2591623平米，存量规模连续4个月下降。这是因为，一方面1—3月份各大开发商对市场较为悲观的预期，纷纷减少了市场的供应量，很多项目迟迟不敢投入市场;另一方面，“小阳春”的突现，消化了较大的市场存量，1—3月份累计成交5989套，成交面积为67.8万平米。即使如此，市场的存量依然非常之大。目前的存量，就算今年市场较去年有所回暖，销量比去年的83万平米增加50%，达到120万平米，也需要2—3年的时间来消化，况且这还不包括今年往下九个月新进入市场的供应量以及目前逐步活跃的二手房市场。

然而，惠州市场的刚性需求在一定时期终究是有限的，特别是在惠州这样人口并不多的城市。据笔者加入的那几个购房群中了解到，去年观望情绪较浓的购房者很大部分都已经步入了业主的行列，在经济还未明朗的形势下，刚性需求呈递减趋势。根据上面的成交结构分析，这些刚性需求者很大部分是对价格相对比较敏感年轻消费阶层，他们会随着价格的松动而突然释放，也会随着价格的上升保持观望的态度。惠州的房价虽然今年初有所松动，3月中旬成交均价下调到了3680元/平米，但由于“小阳春”的出现，部分开发商很快又提高了房价，3月底又有所反弹，成交均价回升到了4310元/平米。这是一个很危险的信号，势必影响购房者刚性需求的继续释放。为此，“小阳春”能持续多久，未来市场的走势如何，依然还是一个迷。

五一“黄金月”硝烟已起

按照往常楼市的运行现象，五一期间消费者的看楼以及消费热情空前高涨，是开发商开盘、推货以及促销的较好时机，各大开发商纷纷加大推广促销力度。当然，竞争也空前激烈。为了顺应“小阳春”这一契机，把握“五一”黄金节点拼力促销，很多开发商都把营销节点前置，将“五一”的营销方案放到4月份来做，形成了从4月份开始到5月份的五一“黄金月”：达到预售条件还没开盘的项目开始准备认筹、蓄客工作，争取在五一“黄金月”公开发售;在售的项目也做好了加强推广宣传以及增加推货的准备等等。他们的目的都只有一个，趁“小阳春”这个良好的市场环境多抢占一份市场份额，实现业绩上的突破。

虽然受到项目停工、对市场预期等的影响，准备在今年五一前后开盘的楼盘数量较去年少了一些，但仍然有些楼盘加紧目前的备战工作，如进行蓄客、现场包装、前期的推广预热以及加紧工期等，争取在这良好的时机开盘推货。3.28日，隆生.金山湖花园、鑫月.汇峰“楼王”产品以及白鹭湖·挪威森林二期洋房“三盘齐开”，抢占先机;江北的盛世华府、富力丽港银湾酒店公寓将于近期开盘;小金口的光耀.荷兰堡、上排的幸福魔方以及兴合坊、河南岸片区精品小户型的恒和主场等项目也借助售楼部、样板房的开放日或者清明节小黄金周等节点进行较大规模的宣传活动，为接着的开盘活动造势。在售的楼盘也不甘落后，纷纷加强宣传促销的力度，以便在“燥热”的市场上分得一杯羹。如荷兰水乡加紧了“4+2”户型的清盘促销工作，天烽新地买房送装修以及推出10套特价单位,万科金域华庭借助交楼的契机举行了“缤纷欢乐BBQ”， 名流印象4月加推两房单位，美地花园城三期在均价3800元/平米的基础上单价加1元总价减1万，长湖苑加推20套特惠房，珠光御景湾御家族购房月5重特惠献惠州……等等，每个地方、节点都散发着浓浓的火药味道，竞争空前激烈。

“小阳春”是在综合因素的影响下，观望已久的刚性购买力骤然释放的现象。但这种现象只是短期内的，以目前的市场存量，惠州眼下的刚性需求还难以完全消化。所以各大开发商应趁着“小阳春”这个良好的时机，精心运作，以便获得更大的突破。