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金裕碧水湾小区规划分析 (2007-6-15 17:07:48) [发送到微博]

分类：有名楼盘分析　标签：整个小区水湾地下停车场平米绿化 |

金裕碧水湾小区规划分析

楼盘简介：金裕碧水湾位于江北15号小区，由惠州金裕房产开发实业有限公司开发，整个小区占地约17公顷，建筑总面积39万平米，地下停车场面积约8万平米。绿化面积7.6万平米，小区容积率2.3，密度22.9%，绿化54%。整个小区由三个景观轴线，七个绿化组团组成，碧水湾由于其出色的小区规划与建筑设计于2005年荣获中国国际花园小区的光荣称号。以下是对小区的分析：

优势分析：

一， 小区的地理优势；

项目占地面积20万平方米，位于惠州新都市核心江北文昌二路、东江之滨，前揽300米开阔江景，后拥77万平方米休闲广场，前江后院，地理位置天赋优越，自然景观无可比拟，碧水湾雄踞惠州城市轴心、CBD核心地段，江北作为政治、商务、商业、文化和居住中心的功能凸显，周边市政设施齐备，居住功能完善，市政府、外商务服务投资中心，证券交易中心，体育中心，市民广场，大型购物中心体育公园，博物馆近在咫尺，举步可达。整个小区处于四大主题公园（江北滨江公园，惠州大桥桥头绿化公园，市民乐园，体育公园）中心，难怪金裕人提出一个公园为奢侈，住在众多公园里由奢侈变为习惯的开发理念。

二， 小区规划

1，绿化系统 绿化系统由点，线，面构成。点为住宅屋面花园，线为各林荫道路（不搞水泥地板），面为中心花园及组团绿化。小区绿化率高达54%，这在现阶段的城市中心区地王地带是绝无仅有的。整个小区平面布置一协调整齐为目标，园林建筑与植物配置做到平面布局系统化，空间层次多样化，季节周期递增化，水面与植被交融化，人与自然和谐化。植物配置多样，品种丰富，推出230多种乔灌花草珍贵植被，一广场绿化为轴心，形成地下停车场绿化带，入户花园，私家园林，阳台，屋顶及空中花园等多层立体化的绿化空间。同时，碧水湾在小区围墙外植被完成覆盖率高达80%，的大规模绿化系统。

2，道路系统碧水湾实现“三不见”——区内不见停车，不见档口，不见水泥路。人车分流是很多小区都在提倡的，但真正做到的却很少，碧水湾的整个小区的所有机动车一律从主F道进入地下室，各大地下室由地下环形车道相连，使机动车辆出入有序，停靠方便。整个小区的地下停车场的面积高达8万多平米，业主户1.5个车位，从而满足了各业主的需求。

3，建筑设计

（1）平面设计小区平面设计依据私密性原则，动静分离，净污分离，所有的厅房都能直接采光通风，窗地之比符合相关节能规范，充分考虑了亚热带特点，有效组织散热通风。

（2）高使用率的户型 整个小区户型都具有较高的使用率，高达85%这对于相对比较高档的楼盘来说是相当少见的。

（3）立体布局立体布局以高层，小高层规划组合，顶层结合复式退台处理成为理想的空中花园，整个建筑群体高低错落有致，层次丰富，强化了居住建筑的传统和人文色彩，具有鲜明的岭南风情和时代感。活泼生动的建筑体量和丰富多样的轮廓线，构成小区建筑特色，成为整个城市的一道靓丽风景。

4，组团布置整个小区自东西两侧往中间的建筑物，由低到高，先是9层的金碧苑，10层的情华园，依次向21层的金发苑，帝华庭，26层的金挥苑进发。中间的小高层，高层又退进五，六米，凹陷进去，横看不在一条线的视觉是那样显得前低后高，错落有致，拉空通透，江风进深自如。而众多的楼宇之间，由于采取组团式排列和梅花庄布局，形成7大绿化区和3大景观轴线，使得40万平米的生态社区更加宜人。

5，公共服务设施 碧水湾除了其周围完善的服务配套设施及四大主题公园之外，小区也规划有相当规模的泛会所和运动休闲场所。小区规划有10000多平米的中心广场是邻里亲密交流，及老幼休闲娱乐的绝佳场所。同时500多平米的室内外双泳池，及金裕小学的足球篮球场等体育运动设施广阔的锻炼机会。

6，商业建筑与学校规划较为合理 该小区的商场与小学都布置在小区的外围，这样从而避开了给小区更为安静，舒适的生活环境，同时，也符合400~500米的服务半径。小区的低层商业建筑合理地利用了住宅间用地，衔插与住宅建筑之间。这不仅保证了住宅的良好朝向，又丰富了小区沿街面貌。

不足分析：

1，该小区住宅采用混合布置这导致个别单元不能布置南北朝向，不能完全满足采光通风的问题。

2，小区的公共配套设施不够完善，当然这由于小区周边完善的公共服务设施。

3，整个小区的组团分隔不够明显，没有明确的分隔道路网，这使得整个小区组团规划有点模糊。

4，该小区由于用地的原因，使得小区的楼间距相对较小，不能满足个别住宅单元的采光。如，金辉苑G，F栋。

三， 建筑经济性分析：

1，由于该小区位于惠州的CBD，及行政文化中心，这使得该片区的地价非常昂贵，为了考虑小区用地的经济性，该小区只能采用小高层或高层的建筑单体。

2，该小区大都采用两个单元为一个单体，这充分考虑了小区的合理规划及土地利用率的要求，但这在一定程度上加大了开发商的开发成本。

3，碧水湾住宅的建筑层高为3.2，大大的高于市场的平均值3.0，这给置业者舒服，宽阔的生活空间，满足高档住宅的需求。但这大大地加大了开发商的开发成本与置业者的成本。

结论：金裕碧水湾不仅其地理位置优越，更以其完美合理的规划获得美名，难怪其售价大大高于同档次的楼盘的价格，难怪其能够摘取“中国国际花园社区”金奖桂冠。金裕碧水湾是惠州中小楼盘的典型模范，是“过江龙”与“本地虎”竟合的智慧结晶。

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