浅读9.27房贷新政 ——从投机、投资者与惠州的角度
9月27日国家出台了调节二手房的住房信贷新政策——9.27房贷新政。 9.27房贷新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。这些使我联想到了房地产的金融特性，下面运用房地产金融特性（投机需求）这方面的知识浅析国家出台的这一政策的最终目的，及其对惠州的房地产市场的影响。
9.27房贷政策调空的主要对象是炒房者，是针对与拟制市场上的虚假需求所带来的的的不稳定因素与风险而实施的，旨在规范我国目前快速发展甚至过热的房地产市场而提出的。
众所周知，巨大的经济泡沫在实物的生产和消费中是很难产生的，只有在 金融领域才能如此大规模产生。所谓房地产市场的金融特性是指房子除了有居住的功能之外，还具有象股票和期货一样的投资功能，并且已经按照股票、期货市场那样按照预期收益进行交易。
房地产市场存在大量的对房地产预期收益的交易，这种交易表现为：这种交易不是为了满足有真实需求的购房者自住或长期出租，而是投机者预期房价有效涨幅，纷纷购房以获取资本增值，形成了一种自我实现的预言，大家预期房价上涨，大量购房，导致需求旺盛，房价加速上涨，购房需求进一步高涨。投机者购买的是 房地产的预期价值。而购房者购买预期价值的结果是拉动了购房需求。
这种对预期收益的交易，在交易的时候，与真实需求交易没有任何两样，但是交易过后的情况就大不相同了，他并没有如同自住需求和长期出租需求那样退出市场，进入消费领域，而是站在市场外圈“蠢蠢欲动”，随时准备可以重新回到市场。一旦重新回到消费市场，短期投机需求就立即转换身份，不是以“需求”而是以“需求”的对立面“供给”出现，造成市场上供需力量的急剧改变，我们称这种需求为“虚假需求”，是因为从本质上说它不是“需求”而是‘供求“。由于它是以“需求”面目出现的潜在和暗藏的“供给”，所以比开发商没有卖出去的突围房危险更大，它是市场上不确定、易变、好动和危险的因素。短期投机需求持有时间越短、数量越大，对市场的危害性就越大。
所以房地产市场的金融特性实际就是这种预期收益的交易。当然，形成这种金融市场并没什么不好，反而有益于房地产的市场化进程，充分利用了社会资金加大了房屋建设投资加快了房屋建改，从而更好地为大众提供充足人住房。然而，事物总有它的两面性，在金融市场中就表现在投资减少投机盛行，虚假需求造成的预期收益过高，这些弊病就是金融泡沫，反映在国家经济上就是经济泡沫。
房地产的金融泡沫主要在反映在“虚假需求”泡沫上，“空关房” 虚假需求的集中表现。目前很多城市都在有数量很大的空关房，这些房子习来后并不准备自住或出租，而是空关着等待价格进一步上涨抛售。这种“家万户无灯影”的情况掩盖了市场上真实的供需状况，给市场所有的参与者包括购房者、开发商和政府在内，发出极其错误的信号。
比如说10万户面积1000万M2的空关房，作为需求它使市场供需得到平衡甚至供不应求。但是一旦重新抛向市场这时不公总供应量一下子猛增1000万M2，总需求量则因投机减少，以及受影响短时间里需求真实也将减少而造成总需求大量减少，“一升一降”使市场迅速地从“供不应求”转变为“供过于求”，由于房地产具有明显的滞后性、刚性、惰性，这种供过于求的状况并不能立即通过供应量减少得以纠正与缓和，相反受前期供不应求假象的“欺骗”政府还大量批地，开发商还在大量买地建房，“供应量”源源不断增加供过于求进一步加剧和恶化，由此可能引发市场更大的波动和震荡。虚假需求的真实面目逐渐显现。
虚假需求造成房地产价格“虚高”， 虚假需求大量产生的时候造成需求膨胀，出现供不应求甚至严重的供不应求。在供应短缺和盲目很好卖的情况下，开发商最容易、最乐观做的事情就是提高房价造成价格快速上涨。价格快速上涨又造成更大的财富效应吸引更多的虚假需求，造成供求进一步恶化开发商得以再一次提高价格。虚假需求和“虚高价格”互为因果，互相作用，将房价推向更高水平。而房地产价格上涨越高，社会收入分配向投机需求追逐的收益倾斜的比例越高。高企的房地产价格是从牺牲大多数人的有效需求和公平的社会收入分配为代价，为少部分投机需求谋取利益。房地产价格过快上涨，会直接影响消费价格水平，房地产业拉动的60多个下游产业的产品价格包括生产资料价格，中间投入产品价格，能源和煤电油运的价格所有这些价格的上涨都会全部或部分传导到消费领域，使通货膨胀预期上涨，购买力下降，最终是全社会在为房价上涨买单。
对房地产的有效需求主要表现在居民自住和自用，需求对价格弹性相对较少，在一定的经济发展水平下，因为有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住是不行的，所以房价如果上涨1%，有效需求不会有特别大的变化。一般说来，有效需求并不会造成房地产泡沫。而投机需求的目的是赚取差价，所以其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的的。价格上涨1%投机需求相应地拉动2%—5%。强劲的需求反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产的价格上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环推动房价持续高涨。当前我国一些城市的房地产价格的增长速度已经大大高出了平均可支配收入的增长速度。我们判断在这些地方推动房价上涨的主要动力可能已经不是有效需求，而是投机需求了。
有效需求的形成市场均衡价格，过度的投机需求会制造价格泡沫。"9•27房贷新政"对第二套房贷追加首付比例和房贷利率至少可以产生3种效果：第一，正在炒房的人会意识到炒房的风险和成本正在上升，应该尽早脱身；第二，准备炒房的人会离岸观望；第三，准备改善住房条件的人会开始犹豫。如此一来，采取包括提高贷款成本在内的投机需求使投机需求的盈利空间缩小，投机需求逐渐退出房地产行业，虚假需求逐渐消失，市场上购房客就会减少，哄抢住房的形势就造不起来，房源相对增加，房价过快上涨的推动力就弱了。同时，可以引导供给向有效需求转移，资源更多地转向投入中低档次住宅和满足以使用为主要需求的建设和二手市场建设。部分银行的资金、贷款和其他资源也会从被房地产拉动的行业转向其他需要发展但资金不足的行业，包括房地产有效需求领域。这样才能从根本上防止经济过热反弹，防止金融危机，使资源更合理地分配到各经济领域。
近几年来，惠州经济的快速发展.,中海壳牌、中海油、蒸汽联合循环电厂等产业的相继落户，李嘉诚的和记黄埔惠州港扩建军工程和两个5万吨级码头建设，以及为承接深圳产业转移的几大新的工业区，特别是惠州的硅谷仲凯高新技术开发区，使得惠州产业结构不断优化，推动了经济的高速发展，这给惠州的房地产发展注入了强心剂。同时，惠州具有丰富的山水资源土地资源及“价格洼地”等方面的优势，这给惠州的房地产业的发展增加了不少魅力。02年开始在强劲的经济发展与自身的内部优势惠州的房地产市场进入了快车道，特别是06，07年惠州的房地产市场形成了供需两旺的局面。然而，在惠州房地产发展进入快车道的同时也显现出了许多问题。
虽然惠州房地产市场的价格跟全国房地产价格类似，其价格的增长有宏观经济增长，人民生活水平进一步提高，商品房的供应结构的变化（高档住宅仍然占很大 比例），建材价格上涨，开发商开发的住宅，质量提高等因素的影响，但经学规律，特别是在不完全市场化的房地产市场，供求是影响房地产的最主要因。当供求增加，市场形成卖方市场时，由于房地产开发周期较长 在一定的时间内开发商很难增加供给量，只能提高价格来获取高额的利润。而市场的需求有有效需求及虚拟需求。前面的分析表明，推高价格的最主要 的因素是虚拟需求——投资、投机的需求。
大量的外地置业者，投资、投机者涌入惠州，特别是房价疯狂上涨又毗邻惠州的深圳人。造成了惠州目前的房地产市场出现了“外地人托市，本地购房者持币观望”的局面。根据市场上普遍反映，惠城区的新销售的普通楼盘外地人购买的占30%，高档的楼盘比例更高，基本达到50%以上。个别楼盘如格林童话更是高达60%。而毗邻深圳的惠阳的外销率更高，达到50%，个别楼盘更是高达70%，如锦江国际，半岛一号等楼盘。根据惠阳房地产协会的数据深圳到惠阳的购房者中有70%是投资、投机者。也就是说惠阳35%——50%的购房者是投资投资的，都是前面所分析的虚假需求的客户，这些虚假的需求推高了惠州的房地产价格，而价格的快速上涨增加了购房者特别是深圳的投资、投机者的预期收益，又吸引大量的投资、投机者进入惠州房地产市场，造成惠州商品房地产价格水涨船高，远远高于惠州城市居民的消费水平。
9.27房贷新政出台之后，全国楼市有很大的影响，特别是那几个特大的城市，大多数购房者特别是投资投机者采取持币观望的态度。房贷新政的出台给趋缓的深圳房地产市场进一步的萎缩，深圳世联行市场研究组近日发布最新研究报告称，10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套；二手房日均成交不足110套，除10月末二手房交易面积出现小幅上涨以外，深圳二手房市场成交量已连续4个月下跌。同时，新盘成交降幅也超过50％，虽然房价只有小幅振荡下探空间，但房地产市场充斥着观望气氛。
房贷新政也给近期供需两旺的惠州的房地产市场带来了很大的影响，惠州的房地产市场也进入了一定的观望期。报表数据显示，10月份房产交易商品房户数847套，与去年同期相比下降40%；商品房成交面积11.28万平方米，比去年同期相比下降23%；商品房成交金额33753万元，比去年同期相比下降0.1%。我市前9个月平均每月交易商品房户数约1253套，比10月的847套多出406套；平均成交面积约13.86万平方米，比10月的11.28万平方米多出2.58万平方米；平均成交金额39291.5万元，比10月的33753万元多出5538.5万元。房贷新政的出台增加了第二套置业投资者的首付及利息成本，大大地减少他们的预期收益。这对房价偏高的惠州的置业投资者，特别是深圳的投资置业者有很大的影响，大多数的投资置业者采取观望的态度。
据世联地产咨询经理唐楚才认为“目前深圳真正的投资客还没进入惠州房地产市场，根据他的介绍：深圳的投资客大体可以分成三种，1，购房时只考虑资源价值不考虑价格的豪客。2，是伪豪客，关注资源价值，且对价格很敏感的投资者，3，是白领阶层。目前惠州的深圳购房者主要是白领阶层与伪豪客，真正的豪客则等到惠州的硬件设施如：09年的地铁3号线，深夏沿海高速等设施相对成熟之后方真正进入惠州的房地产市场。房贷新政的出台无疑给惠州的房地产市场提前做了预防工作。为惠州的房地产市场拟制虚假需求，挖掘有效需求，稳定房价，规范惠州的房地产市场起到了很大的宏观作用，为惠州房地产市场健康有序地发展提供了良好的政策环境。
