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房价平稳，租金上涨，杭州租金收益率下降一年之后开始回升 (2008-6-27 18:59:30) [发送到微博]

分类：楼市热点　标签：租金收益率租赁价格我爱我家房租房价 |

最近，小张在文二新村附近租了个两室一厅的房子，虽只相隔半年，租金价格却贵了100多元。久经租房的小张虽然明白杭州的房屋租赁价格的日渐高涨，但近来杭州房价开始趋于理性，而房租却不见回落，这不禁使小张感到不解。到底房价与租金之间有什么样的关系，租金收益率究竟反映怎样的一种经济现象呢？为此，我爱我家市场研究中心指出，近来由于房价开始平缓，而租金却仍在上升，使租金收益率在经历一年的下跌后，出现了回升。

大量外来人口入租杭州，杭城租赁量价齐升

在“住房”领域，与“房价”同样关系民生的“租金”最近也不寂寞，从上图看，08年租金价格比07年有所提高，虽然各月因受季度因素影响出现上下震荡，但从两年同季度的比较中也不难看出租金的上升走势。据我爱我家统计数据显示，今年5月房屋租金价格同比去年上升了10.2%，其他月份也出现不同程度的上升幅度，同比去年月均涨幅为7.6%，略高于物价指数7.3%。

从去年4月至今，杭州各小区的房租均有所提高，像朝晖小区的房屋租金比去年上升了12.2%，大关小区租金上升了约12%，德胜、拱北等小区也分别上升了11%左右。这些小区发展比较成熟，地理位置、交通、周遍设施等相对齐全；对于租客来说，可接受程度也较高，因此需求量较大，成了近年来的热门小区。特别值得一提的是，随着滨江经济开发区发展的日渐成熟，当地的一些小区如太阳国际、彩虹城、临江花园等都相应的完善起来，也越来越被租房者所接受，需求放开了，其房租也开始有了提高，今年租金和成交量都有明显的上升。调查显示，60%的房东表示租约到期后会在原来的基础上增加一两百块租金，加租已经成为了市场的普遍现象。

我爱我家市场研究中心指出，一个城市的房屋租赁价格背后在某种程度上反映了当地的经济发展水平，而房屋的置换价格则相对较容易受投资等因素影响。随着地区物价水平与生活消费水平的提高，房屋的租赁价格也会随之上升。

同时，近年来，杭州经济发展势头良好，吸引了越来越多的外来务工人员和大学毕业生来杭留杭就业，这些都成为了杭州租赁市场不断增加的客户群体。此外，由于杭州房价连年高涨，导致年轻人买房的筹备期越来越长，在整个市场租房过渡时间逐年增加累积作用之下，市场整体的容量也在同步膨胀。需求的增加有力的推动杭州的租金价格上升的推动力，从2007年4月到2008年5月的租赁供需比例图中不难看出，杭州租赁市场房源供应量与需求量之间的比例在2007年9月达到1.24以后各月呈现出了明显的下降态势，说明在供需齐增的同时，客户需求的增幅超出了房源增幅。在这样的市场环境下，2008年各月的租赁成交量均比2007年同月有所上升，增长幅度近三成。

在租赁小区方面，交通、地段、环境状况都是影响小区租赁行情的因素，大关、朝晖、德胜、翠苑等虽然年代较老，但其中的装修设施都比较齐备，交通也便利，最受务工人员的欢迎，2000左右的月租金价格，两室一厅布局较好的房源始终都备受大众青睐。

租金收益率出现拐点 回升趋势已定

据统计数据显示，07年杭州租金收益率从4月份的3.66%一直呈下降趋势，至08年2月份为止下降到了3.03%。在这之后则出现了拐点，开始呈小幅增长态势。我爱我家市场研究中心指出，年前因租房客户大量减少，房租金额变动无法体现。直至2月开始为年后租房高峰，随着租房客户的增多，房屋租赁价格也随着上升；与此同时，房价则在年后为止一直保持平稳，并没有明显的上涨，这一涨一动促成了租金收益率的上升。比如翠苑一室厅36平米左右的房子，房租从年前的1400元/月上下上升到了年后的1550元/月而房价却一直维持在40万上下没有什么变动；又如大关三室厅68.7平米的住房，房租从每月1800元上升到了2000元/月，而房价从去年十月开始，就在75万元上下徘徊。房价停滞的同时房租仍然上涨，使房租收益率在今年二月之后出现了上升拐点。

房价的稳定和房租的上升，使租金收益率也开始上涨，这对于房产持有者长期持有物业来说是个好消息。在欧美等发达国家，一个成熟的房产市场，房租收益率会略高于银行存款利率以给予投资者或房产持有者以适当的回报，近年来，由于房价的迅猛上升，房屋的租赁价格的增长则相对较为迟缓，租金价格跟不上房价，不合理增速使得收益率连连下降，看不到投资回报的物业持有者，把自己的房屋变租为卖以获得短期收益为主，这样的投资行为导致了整个房地产市场波动较大。

从未来的形势看，近一两年的租赁价格在物价和经济水平的上升之下仍将保持上升势头，租金收益率有望继续上升，到达一个比较合理的水平。不过由于宏观经济中合理的收入分配领域的改革还未真正完成，再加上物价继续保持高通涨，近几年人民收入水平估计增长仍然有限，在这样的背景下，杭州的租金在未来几年也存在增长放缓的可能，我们预计租金收益率低于一年期4.14%的银行存款利率还将存在一段时间。不过对于房地产市场的平稳和成熟来说，租金收益率的回升是个好消息。

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