限价房开发模式探讨

地产二月

说明：虽然本文中涉及了用地收费问题，但不代表赞成各级政府对城市居住用地拍卖收取地租。土地公有制的前提下，取消城市居住用地地租、取消开发商仍是基本诉求目标。

一、限价房定义

    限价房是开发之前即限定房价、地价，带有住房保障性质的商品房。政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，最终设定土地出让价格。限价房的出现主要是从源头上控制房价，打破房地产市场上的垄断，保障中低收入者的住房权力。

二、住房市场环境

1、  经济环境

    2006年GDP增长率为10.7％，固定资产投资投资增幅加速回升，产能继续扩大；投资的形势预示着经济增长将保持11%以上的强劲增幅。温和通膨的局面已经形成，整体物价水平持续上涨；全年物价涨幅预测在3.5-4.0%左右。一年期存款平均利率水平在4.25-4.79%左右，平均工资涨幅低于GDP增长。

    今年以来，国内住房需求持续旺盛，虽然房地产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张。上半年全国房地产开发完成投资9887亿元，同比增长28.5%，不仅增速比去年同期提高了4.3个百分点，比今年同期固定资产投资的增速也要高出2.6个百分点，房屋竣工增速远低于房屋销售增速，住宅空置面积有所下降。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1%，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5%。

经济持续增长没有带来工资收入的增长，也就是房价和购买力的背离，将使住宅市场萎缩。2007年底北京房地产市场的交易萎缩，一方面是政策调整的结果，一方面也是购买力水平跟不上房价的上涨造成的结果。

2、  住房改革的历程

    1994年7月，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立住房社会化、商品化的改革方向。1998年，中国正式启动了以“取消福利分房、实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。

    2004年3月底，国土资源部出台71号令，规定土地协议出让必须在8月31日前办理手续，“8·31”后土地全部实行公开交易。

    2005年3月国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》、4月国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(即新旧“国八条”)，2005年5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。在2004年以来房价不断高涨的背景下，国家层面控制房价行动就此启幕。调控的主轴在于：双向调节供需，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。同时，“加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度”也被着重提了出来。

    2006年5月，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发。文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%)被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩。这被业内称为楼市第二轮调控。

    2007年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》一是保障类住房受益群体扩大，以收入论，由“最低收入”扩大到“低收入”；二是保障类住房面积限定在50至60平方米；三是政府责任细分为省级政府负责、市县落实；四是明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5%提高到10%。

    保障性住房的不足带来的政策调整，就是廉租房、经济适用房、限价房的用地将增加扶持力度，由此带来的将是房地产开发模式的变革。

3、  市场化的弊端

    1998年，亚洲金融危机席卷而来。中国尽管没有受到危机直接冲击，但不可避免地面临着内需不足、消费不旺的局面。启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业。

    市场化的直接结果就是住房保障措施缺乏，10年来大约只有5%的城镇居民享受到了经济适用房的恩惠。即使有足够的廉租房和经济适用房，高房价商品房市场也必然使得中间收入的居民买不起住房。由此形成的畸形市场和社会矛盾无法回避。

4、  垄断的房地产市场模式

    现行的国有建设用地实行“招牌挂”政策，国土部门作为政府的代表机构参与土地拍卖。房地产开发公司进行竞价，价高者得到土地开发权。在所谓市场化的运作过程中，政府部门以市场管理者、土地垄断供应者双重身份参与其中，虽说对于参与买卖的政府和开发商是公平，但明显对住宅实际需求者不公平。用地买卖双方竞拍的高地价、由此带来的高房价，最终却要强加于居民，显然不是市场化的本来目的。

    政府对建设用地的一级垄断和开发商对住宅的二级垄断，直接的造成了房价的无限上涨，限制地价从而限制房价的限价房，无疑就是政府推出土地竞价机制，回归居民住房权力的一个步骤。与该政策对应的就是住宅开发模式的调整。

5、  限价房存在的阶段性

    24号文明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容和“政府公共服务的一项重要职责”。

    国家发改委主任马凯指出，今后将强化地方政府在稳定房价和住房保障中的责任，提高住房用地在建设用地中的比例，提高中低价位、中小套型普通商品房和经济适用房在住房供应中的比例，加快建立健全廉租住房制度。

    针对不同的房屋需求，采取不同的解决之道。这在24号文中已体现得较为明显。政府保障的对象是低收入者的安居型需求，通过保障房(经济适用房或者廉租房)来解决他们的住房问题。中等收入者的住房问题则可以通过限价房政策得到解决，同时辅以一定的金融支持。而对于投资型需求，则任其进入商品房市场去解决。

    这样一个安居、改善、投资需求各有满足渠道的多层次楼市，才可能是一个良性的楼市。这样住房制度性安排正是高房价困扰之下的中国房地产僵局破解之时。

三、现有房地产开发公司弊端

    现有的房地产开发公司大都缺乏凝聚力，人员流动频繁。岗位职责功能重叠，人浮于事，扯皮、推诿现象严重。企业内部层级观念强，缺乏培养机制，人员缺乏成长环境。企业没有核心竞争力，整体效率低下。

四、住宅建设服务机构的空白

    个人合作建房组织是高房价环境下，在政府和开发商垄断住宅开发、随意定价的情况下，自发兴起向高房价、垄断开发模式挑战的民间组织，客观的反映了住宅市场居民的真正需求。

    开发商从政府取得土地，组织设计、施工、分配住宅产品，客观上为居民提供了增值服务，替代多个居民个体完成了需要协作完成的项目管理，在服务基础上取得报酬也是合理的。房地产开发公司的利润应该控制在合理范围，城市居住用地使用费也不应超出居民承受范围。

    在满足居民协同多个个体，完成住宅建设的社会化服务方面，现有的房地产开发商组织以追求利润最大化为目标，在地价、房价都遵守市场规律的前提下，无法满足居民的实际需求。而个人合作建房组织在没有得到政策支持，没有得到可靠保证措施的情况下，也无法担当住宅建设服务机构的重任。

五、限价房开发公司的运作模式

1、住宅专业服务商的模式

    住宅专业服务商，即是为了填补以上空白，以住宅建造服中介务为基本业务，为具有实际居住需求的居民提供合作建房的专业服务商。

    服务内容包括住宅产品需求调查、购买意向登记、前期资金筹措、工程设计招标监理、施工招标监理、物业管理服务招标监理、社区服务咨询等。

    人员架构以多项目管理模式配置，专业人员结构以现有的房地产开发项目部为基础进行合理改造。

2、土地取得

    根据城市建设用地等级划分，对不同的用地进行使用权定价，土地价格参照居民可承受价格、土地一级开发成本等因素和现有的住宅市场价格推算。

土地开发权的出让要根据服务机构的人员构成、工作效率、资金保障、项目管理经验等综合权衡，由国土部门公开进行评审后，选定一家机构进行开发。根据项目地块因素交纳一定的保证金，即可进行项目运作。

3、住房销售模式

    地块开发权取得以后，即可进行预售登记。符合政策的居民登记记录各自的居住需求，经过技术流程确定足够的户数后，即可确认销售对象，交纳一定的定金即可完成预售。

4、金融风险控制

    银行负责进行房贷的发放，包括前期的预售资金的管理和支付。服务商对于资金的转移支付使用必须经过银行和准业主的监督。服务商的保证金和预售资金在整个建设环节不得自行动用。

5、质量、成本控制

    除了监理公司的控制，建造过程前后可以预测可能遇到的风险；在物价上涨的特殊条件下，可以与购房者签订特别协议的方式规避。

6、售后服务

    根据新的物业法，业主委员会有权力自主选择物业公司，在服务商进行交接以后，住房的维修就有物业公司管理，而建筑质量的保证，要根据建筑法，有建筑商承担包修责任。

7、必须的政策保障

    土地的政策必须有地方政府的支持才能取得。

    销售的条件必须有地方政府确定购买资格，限价房的转让也要有相应的政策规范。

    建造过程的资金风险必须有保险公司和政府担保的情况下才能取得居民信任。

    专业服务商的业务量不足以支持其机构生存的情况下，必须有一定的推出机制。

8、住宅专业服务商的风险

    从招标情况看，土地报价高意味着将来限价房会出现‘低房价、高地价’的情况，而目前多数开发商的成本控制能力普遍较低，未来限价房的质量保证存在风险。

    原材料上调造成的开发成本提高，也会造成利润成本的矛盾。

六、限价房开发的经济收益

1、限价房是住宅专业服务商的一个业务

2、服务费率模式

3、政府或保险公司对业务的保障

七、限价房开发的社会效益

1、稳定房价

2、合理住宅分配

3、协助政府实现住房保障