商业地产评论(3)：家世界,卖了;中国沃尔玛的梦,破了！

    2007年1月31日，家世界与华润万家草签协议，杜厦把家世界综合超市以37亿卖给了华润万家有限公司。但家世界卖的只是超市，家世界自有的商业物业都不卖。家世界在全国有55个大卖场，60% 是自己开发自己持有的物业，20% -30% 是合作开发的，只有10% 是租的。杜厦这种坚持以自己开发商业地产然后自用的经营方式跟杜厦进军零售行业之前曾经做过房地产开发的经历有很多关系。也正是这种有点看起来可能影响扩张速度的经营方式给杜厦留下了东山再起的资本。毕业房子是跑不了的不动产，何况都是地理位置相当不错且经营良好的商业物业。只不过东山再起的梦想可能要交给杜厦的儿子杜宇村去实现了。

    杜厦的中国零售沃尔玛的梦想宣告终结，改做地主了。在中国商业地产领域中，真正把商业和地产领域都吃透的人不多，杜厦算一个，不玩商业玩地产，不做零售巨头改做纯地主，说明杜厦对商业和地产之间的关系摸得非常透，过去是表面上玩商业，实际上玩地产。地产是皮，商业是毛。现在是表面的商业交给华润去玩了，杜厦只玩商业地产了。世界范围内商业的平均利润率不过3% -4% ，商业地产却平均可以高到4% -6% 。而国内的商业，由于属于充分竞争行业，行业缺少核心竞争力，基本以价格战作为主要武器，所以国内的商业平均利润率也是只有3% 左右，而商业地产的平均投资回报率可以达到6% -8% 。当然，家世界的商业地产投资回报率远高于这个平均水平。其实表面玩商业、实际玩地产这也是国外零售巨头的发展模式，不过区别在于，国外的零售巨头与资本市场都是打通的，所以玩商业也罢，玩地产也罢，最终玩的都是资本。而杜厦最大的失误在于没有打通通往资本市场的那条路。以杜厦的背景，这其实是有点令人费解的，因为在杜厦的个人经历中，他曾经任南开大学经研所所长，了解国内经济学史的人都知道由美国耶鲁大学经济学博士何廉于1927年创办的这个经研所在国内经济学史上的地位，而国内在金融界和资本市场混的人都知道钱荣堃老先生在国内最早于1977年在南开大学创建的国际金融系的实力。杜厦离开经研所被中信的荣毅仁点将，就是看中了杜厦的南开经研所的背景，而南开的金融学术氛围对杜夏不可能没有影响。八十年代末杜厦从中信去香港投身期货市场巨亏1500万，相信杜厦对资本市场不会陌生，杜厦绝对会清楚打通资本市场的通道对家世界的重要意义。现在看，杜厦曾经试图打通这条通道，为了满足去海外市场必须达到的规模，05年以后家世界开始大规模扩张，一方面向银行大规模借款进行自用商业地产开发，一方面占用供货商的货款进行扩张，当对供货商的压榨到了极限的时候，矛盾的爆发就是必然的，没有金融工具支持的企业扩张大多是一样的下场。顺驰10个茶壶3个盖儿的扩张故事刚尘埃落定，家世界这面从天津本土起家的创业型企业的旗帜又倒下了。

    家世界的故事给我们的提示就是，在中国，想玩商业地产的人，必须打通地产、商业和资本市场这三个领域，必须要对地产、商业、资本市场都非常通，缺一条腿都不行，缺哪条腿都意味着早晚要出局。杜厦精通商业，也精通地产，但杜厦没有打通通往资本市场的那条路，所以杜厦倒下了。纵观国内很多开发商一窝蜂式的杀向商业地产领域，却根本找不到一个既懂地产又懂商业的复合型人才，就匆匆上马商业地产项目，很多还停留在搞定国土局拿地皮，搞定银行拿贷款的原始阶段，真是不知死之将至。

    家世界的故事给我们的另外一个提示就是，中国金融体制改革太操蛋了，操蛋到已经严重阻碍经济发展的地步，无数民族企业家都因为得不到有效金融工具的支持而在与外企对垒的过程中败下阵来。戴相龙在滨海新区大力推进金融改革，算是找对了发展经济的命脉。如果不是戴相龙这样具有央行行长背景且坐在政府高官的位置上，谁能推动金融体制改革？中国需要的不仅仅是来自体制内的金融改革，关键是给民间金融松绑，只要民间金融活跃起来，地方经济才能真正的活跃起来。金融活，则经济活;金融死，则经济死。金融的创新，最大的创造力在民间，不在体制内。

    杜厦,一路走好！                       

    2007.4.9