商业地产评论（2）：天津万达商业广场变脸记

位于天津“金街”和平路与福安大街路口的万达商业广场A座的沃尔玛

研究商业地产，万达商业广场属于必修课。对于天津的金街，万达商业广场属于旗舰性商业地产项目，是一个地标级的项目，是天津商业行业最具象征意义的摩尔项目。在近两年摩尔在全国各地遍地开花的情景下，万达商业广场可能是到目前为止，国内为数不多的相对比较成功的摩尔项目。

   万达商业广场这个选题属于大型商业地产案例分析的对象，不是一篇短评能深入分析的，今天这篇周评只是对万达商业广场入住商家的不断变化做个小结，名之为《万达商业广场变脸记》。

从2002年8月万达商业广场开始筹建开始到目前差不多4年多时间，在这4年多时间内，入住万达商业广场的主力商家以及次主力店包括小型零散商家一直处在变化中。

2003年6月8日，万达A座的沃尔玛主体封顶，在当天的新闻报道中有如下的文字：“天津万达商业广场于去年8月开始兴建，占地42800平方米，总建筑面积12.89万平方米，耗资12亿元人民币。万达商业广场进入金街，集住宅房地产、商业房地产、大型百货连锁店为一体，吸引了沃尔玛、欧倍德、大洋百货、红星·美凯龙、大时代亚洲美食城、时尚数码广场等知名企业加盟。刚刚封顶的万达商业广场沃尔玛工程建成后，一层为100多个精品服饰商店组成的国际商业步行街，二、三层为15000平方米的沃尔玛购物广场，预计将于今年底开业。”

来自德国的OBI欧倍德已经被来自英国的百安居B&Q收购

台湾的大洋百货没有来，来的是马来西亚的百盛

上述这段文字中提到的大洋百货、红星·美凯龙这两个国际背景的主力店，直到今天也没有在万达商业广场现身，它们只是被万达拿来做为忽悠置业者和商家的大旗和虎皮。大洋百货没有出现，最后来的是来自马来西亚的百盛。这段文字中的沃尔玛如期入住并一直正常经营到现在。这段文字中出现的来自德国的OBI欧倍德，在开业经营一年多之后，将整体业务卖给了来自英国的百安居(B&;Q)。这段文字中的时尚数码广场当时还在洽谈中，并没有最终敲定商家，后来确定为来自台湾的家电厂商灿坤。

2003年12月24日，万达商业广场举行开业盛典，在当天的新闻报道中有如下文字：“今天(24日)上午，天津市最繁华的商业街——金街变成了沸腾的海洋，历时一年多开发建设、万众瞩目的天津万达商业广场隆重开业了。市、区各级领导以及大连万达集团董事长兼总裁王健林、副总裁丁本锡出席了开业庆典仪式，沃尔玛中国区总裁张嘉声、灿坤跨国集团灿坤3C中国区总经理王台龙等同时出席道贺。庆典仪式结束之后，万达时尚休闲广场、沃尔玛购物广场和灿坤3C数码广场正式开门纳客。”

原来的灿坤3C数码广场已经变身为国美

在这段文字中出现的来自香港的沃尔玛中国区总裁张嘉声，在2005年2月28日以照顾家庭的理由闪电辞职，业内人士分析沃尔玛中国一直处于亏损状态恐怕是主要原因。连沃尔玛这样世界第一零售大王都会亏损，其它企业的日子如何大家其实是可以想一下的。2003年6月宣称的时尚数码广场现在正式确定为来自台湾的灿坤3C数码广场。2005年7月，灿坤3C数码广场被国美收购，成为国美金街店。

最早的万达时尚广场后变身为玫瑰苑，现在则变为宏牛鞋都

上述报道中出现的万达时尚休闲广场，则玩了一个连续的变脸记。在2003年12月24日开业之后，这个定位高端时尚产品的商场就一直处于高处不胜寒的状态，大部分情况下，商场内的营业人员的数量都远超过进入商场的消费者数量，各商户期待的沃尔玛带来的旺盛人流只在最初开业的时候昙花一现，此后就迅速进入沉寂状态，去沃尔玛购物的消费人群和核心需求，与万达时尚广场的定位根本就是风马牛不相及。万达时尚广场开业后在苦撑了5个月之后既宣告关门。关门半年后一个定位于时尚女性消费的次主力店玫瑰苑经过武汉妙妙商业集团的包装开始粉墨登场。但是，不知是外来的和尚不会念经，还是对天津的消费市场水土不服，总之，玫瑰苑在粉墨登场不久也宣告关门大吉。商业的魅力也许就是不断会有勇士前赴后继，所以商海的戏，只有中场休息，却永远不会闭幕。在玫瑰苑死后几个月，一个专门卖鞋的卖场宏牛鞋都开始亮相，卖场的装修非常普通，卖场甚至没有任何专业的VI设计，产品说不出有任何特色，而且最近不仅卖鞋，也开始卖服装了，恶俗的招牌挂在万达商业广场的外立面上，倒真是一道奇特的风景。这样一个毫无技术含量的卖场能出现在万达商业广场，并且挺了一年多到现在还没死掉，真让人叹为观止。万达商业广场的管理部门允许这样一个卖场出现，实在是让人匪夷所思。

原来的华纳国际影院已经变身为万达国际影院

2004年1月20日，华纳国际影院和来自新加坡的连锁餐饮品牌大食代同时开业，2005年12月华纳国际影院退出中国市场，华纳将其股权转让给万达，华纳国际影院变身为万达国际影院。大食代从开业至今一直在正常经营，但其中入住的商户也是如走马灯一样不断变换。而万达国际影院一楼的万达时尚广场，从开业之日招商入住的比例就没超过一半，一直就处于惨淡经营的状况，几个月后既宣告关门。一直到被现在的申格体育取代，申格体育的品牌所有者是来自哈尔滨的哈尔滨申格经贸有限公司，是一家经营体育用品的零售渠道商。

来自新加坡的餐饮连锁品牌：大食代

来自哈尔滨的体育用品渠道商申格体育

至于位于沃尔玛楼下和万达国际影院楼下的零散商户，3年多时间，一直处于“铁打的营盘流水的兵”的状态，很多商户我们都接触过，万达商业广场成为很多商户的伤心之地，为此交了很多学费。

商海的水很深，商业街看起来永远是人流如织一片喧哗，但表面喧哗的背后是残酷的商业竞争，利益所在的地方，就是无数股力量博奕的地方，弱肉强食、优胜劣汰才是商海奉行的真实法则，少数商家赚钱的背后是无数商家的血本无归。4年多天津万达商业广场的变脸记，不过给这个法则提供了一个鲜活的样本。

                        2007．4．2