商业地产评论(1)：赛博外店的天价租金 -冯新 -搜房博客

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商业地产评论(1)：赛博外店的天价租金 (2007-4-12 12:19:01) [发送到微博]

分类：商业地产评论　标签：商业地产评论 |

商业地产评论(1)：赛博外店的天价租金

上周日(3月18日)陪北京来的哥们考察几个商业业态，经过鞍山西道的时候，发现赛博数码广场一楼的原圣西林蛋糕已经撤店。因为圣西林一直是我们的客户，所以迅速打电话了解情况。该店是04年下半年开的，建筑面积140平米，因原圣西林负责开店选址的吴总与赛博的高层关系不错，所以以较低的价格拿下该外店，每平米日租金为2.2元，不含水电暖及物业费。现租赁合同到期，原双方当事人都已离职，赛博方面要求调整租金，圣西林无法承受，所以只好撤店。

原圣西林选址在这个地方,是看中了赛博数码广场的人气,店前的公交车站的人流，以及整个鞍山西道的氛围,但鞍山西道这个商圈,以赛博数码广场、百脑汇、颐高数码广场为中心，构成了一个IT数码商圈，出现在这个商圈的人群主要目的是来购买数码产品的，圣西林的蛋糕业态与这个人群的核心需求差异太大，店址选在赛博数码广场，跟广场内的业态也缺乏业态互补性，圣西林甚至不如紧挨着它的箱根咖啡，箱根咖啡能够为周边的商务人群提供一个商务洽谈的场所，与周边商圈形成良好的业态互补，进出赛博数码广场的人群也是箱根咖啡的潜在消费群，而这些人群对圣西林显然没有太大的价值。如果圣西林把位置与白堤路家乐福旁边的避风塘换一下，圣西林的日子要好过得多，因为避风塘旁边是家乐福，去家乐福的人群目的主要是购买日用消费品，这个人群才是圣西林的目标客户群。而避风塘的定位是为年轻人提供休闲交流场所，如果避风塘换到赛博数码广场，更接近周边的年轻人群体，其可以提供商务洽谈的功能也与赛博数码广场的业态形成互补。

到赛博方面了解情况，负责店铺租赁的相关人士告之，月租金45000元，合每平米日租金为10.7元！短短两年时间租金上涨了4倍!实在太离谱了!两年时间，天津人民的收入水平上涨了4倍吗？商家的盈利水平大幅度上涨了吗？赛博对面的商铺，最贵的每平米日租金也不会超过4元，赛博的外店凭什么值10.7元？140平米的建筑面积,使用面积不过110平米,经营什么业态才有可能付得起每月45000元的租金呢?

以赛博数码广场这处外店每月45000元的定价，以我们接触的各种业态来看，没有任何业态具备承受这个价格的能力。而且赛博方面在业态选择上已经拒绝了餐饮和百货业态。只有一类客户有可能，那就是开店不为赚钱只为做广告和铺渠道的客户，俗话说，开店不为赚钱就图个热闹。这样的客户，比如新设立的银行，可以为了铺设网点和做广告而不惜代价开设分支机构。事实上，即便是银行，多数分支机构也不具备靠经营的业务平衡租金成本的能力。而赛博数码广场的管理方，号称已经与某银行达成意向了。当然这些话多数都是玩心理战的谎言，不必当真。赛博方面的强势态度，其实反应了现在商铺租赁市场的不平衡关系，好的地段一铺难求，业主方对利益最大化的追求都到了一种无理性的状态，他们的心态就是：我就这个价，你爱租不租！至于下家进来之后能否赚钱，是死是活，完全不在他们考虑之列。我们从这个案例中可以看到商业地产上下游的商业关系正处在怎样一种扭曲的状态中。

至于赛博最终是否能以这个天价将这处外店租给银行，或者要用多长时间才能把这个外店以这个天价出租出去，我们拭目以待吧！

2007.3.25

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