文/马跃成

      2011年是中国楼市艰难调控的一年，中央的调控决心在这一年总体上是经受住了考验，当然斗争一直没有停止过，不过在住建部长一次限购是不得已的表态，以及某些城市过早放开限购后，也有好多人以为调控将要就此鸣锣收兵了。但是，好在中央最高层的信号一直没有变化过，特别是到了年末更是通过各种渠道，告诫楼市从严的调控方向绝对不动摇。

进入2012年，太阳每天还是从东边出来，没有天塌地陷、人类毁灭性灾难的迹象。又到一年春节前，关于中国楼市的预言现在开始热闹起来了，有人就说中国楼市到了崩盘的时刻，有人说是拐点之后继续下探。当然也有人认为今年会走出谷底，他们的理由是中国经济发展离不开房地产的拖动，这个理由不新鲜。

我的观点是房价继续往下走，主要理由是，房价依然太高，什么时候算到底呢？就是拿平均工资买房不是多大问题了的时候，另一个就是房价低到没有什么投资价值的时候，房子再也不是人们资产的主要象征了，人们觉得买大房子和小房子不再是身份的主要区别的时候。房价就差不多了，我想这个时候，我们的房地产政策，以及我国的住房制度就比较完善和可行了。

因此我认为房价下跌不是坏事，不是毁房地产业，而是要让房地产业浴火重生。同时，房价下跌虽然人们的房屋资产缩水，但是对人们的生活并没有影响。然而，打击楼市投机行为，却是净化楼市环境，真正保证人们资产安全的需要。像前年那样房价一直往上涨，最终只能是崩盘，别无选择。

这点道理好像还有些人没有明白过来，不认识到这一点，就不能理解中央调控的决心，也就不可能预测到2012年楼市的走向。我不相信楼市会崩盘，也不相信楼市会反弹。这些专家的言论可以暂存在此，明年的今日，我们可以验证一下，好在一年很快就过去了，知道真相也不难。是专家水平，还是砖家水平，一年以后见分晓。

李稻现在还是货币政策委员会委员，他认为，楼市不会崩溃，明年房价拉锯战。未来两到三年房价基本稳定。最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。

我的点评是，博弈啥呀，这又不是在早市上买买菜萝卜，房价还可能涨涨跌跌吗？房价的涨跌过程没有几年是缓不过来的。如果有涨跌，三年稳定的目标就不可能实现。

复旦大学教授谢百三认为，引起房价上涨的原因是刚性需求。谢百三说，“现在上海没有房子免谈恋爱、免娶老婆。我复旦大学的一个学生，87年出生，就是因为没有房子，谈了4年的女朋友，被别人追走了，因为人家有两套房。”他说“这样房价怎么跌？”

我说，这些农村老太太们街头巷议的理由，让经济学家说出来，怎么都感到不像那么回事。房价一直往下跌着呢？他却睁眼说瞎话，我也没办法。

著名经济学家谢国忠接表示，中国房价平均会降价50%，中国的房价降低可能会分三年跌，中国在2014年能调整完事不错的。中国主要是一手房市场，所以开发商这边是泡沫爆破的主要的地方。他用一个字概况了2012年中国房地产：“垮”。

我的点评是，谢国忠语不惊人誓不休的风格没有改变，谢国忠唱跌多年了，这次这么说并不奇怪。

财经女侠评论人叶檀发表专栏文章称，2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。叶檀在文中指出，托上半年房地产销量的福，2011年房地产企业可以维持全年业绩，但2012年冰山融化将使其无法容身。她预言，2012年将延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。

我的点评是，项目公司的倒闭不算，绿城这样的大公司去年就有消息说撑不住了，如果今年真要倒掉几个这样的大企业，当然不是说绿城要倒掉，中国的开发商就长记性了，要不他们总是说，开发商不差钱，其实谁都知道房地产企业的负债率是最高的。最近有消息说金融国资委就要揭牌了，银行比开发商先死可能吗？

据说，去年限购的城市中，只有不到三分之一的城市宣称继续限购，而住建部强调明年限购一个不能放松，开发商在寻找机会，中央调控面临诸多压力。不管怎么说，2012年的楼市不会安宁。