进入2008年，关于房价开始了沸沸扬扬的拐点论，一直在探讨是房价下降的拐点？还是成交量的拐点？各路专家最后一致认为北京的“拐点”没有真的到来，因为北京房地产市场的需求是钢性需求。

   房地产市场的需求实质上是对房屋的需求，而对土地的需求，是房屋需求的派生需求。那么决定房地产需求的因素有那些？

1、房地产开发的需求量估计

    开发需求面积＝城镇预期人口数×平均每户面积/平均每户人口数－现有住宅面积。例如，某城镇现有住宅面积1000万平方米，预期2年后的人口数60万人，每户平均面积70平方米，每户平均人数3.5人，则开发需求面积＝600000×70平方米/3.5-10000000平方米＝2000000平方米，200000/70平方米＝28571户，该城镇的总体需求为28571户。据北京市统计局年初发布的数据，北京市常住人口达到1633万人。

2、国民收入的增长速度与分配结构

    房产的投资不管是准备首付款阶段的储蓄，还是交房后的房贷月供额，都需要一定的国民收入来支撑。即使平均收入显示应足以购买平均面积的房产。但因为收入分配不均。有些人除了买房自住外还可以买房投资。有些人收入不足以买房。只能租房居住。

3、住房政策

    过去住宅由国家包下来，只收取十分低廉的房租，从而刺激人们对住房的过高需求。如果实行高房租政策。就会限制人们对住宅的这种过高需求，迫使多占住宅的人退出多占的房屋。因此，住房政策对住宅的需求有明显的影响。放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积金的提拔比率或贷款上限，都可以提高对住宅的需求。

4、利率水平

    利率越低，购置住宅的资金成本越低，可刺激房产需求。

5、通货膨胀的预期

    房产为典型的保值性投资产品，当大众对通货膨胀的预期状况升高后，投资房产的需求量会增加。

6、人口结构的变化

    现代人生养子女数目比过去少，一胎化政策下子女可继承父母的房子。新一代成年后从人口数量与购房动机可能都不如这一代。

7、人口流动

    外地人口转移北京，对房屋需求增大，抬高了北京的房租与房价。北京每年新毕业的各大院校本科生，硕士，博士生，海归成了源源不断优质潜在购买主流。

8、资金流量的转变

    股市与房市资金有替代效果，或者房地产市场对外资开放，这些资金流量的改变，将引起房地产市场需求的增加。

9、购房观念的转变

    现在的年轻人一般有非购房不可的观念，这也会影响到房地产市场的需求。

10、城市拆迁和更新改造

    因为奥运建设的需要，都市轨道交通的更新计划，造成为数不少的拆迁户，其以拆迁补偿金作为首付款，形成强迫式的购房。

还有就是北京的市场是面向全中国有钱人的市场，特别是作为政治中心，以政治为趋向目的置业群体近年来逐步增多，而且这样的购房人一般都出手阔绰，不计较价格；二是北京是典型的摊大饼式拓展的城市，由于私家车政策的毫无阻拦，市区内环境不断恶化，故造成没有钱的人因为买不起房不得不迁出城外，而有钱的人为了逃避恶劣的环境也不得不在城里买房，但还要在郊区买房。因而客观上增大的市场的需求；三是北京的投资客多以长线。所以从北京的实际住房需求来看，参考以上需求因素，北京的“拐点”现阶段无法出现。由于受国际经济形势的影响,进入08年前两个月成交量和去年相比有所下降,是市场的正常调整和拐点无关。