绿地景观尤其是市府规划的大型的绿地项目，通常是周边楼盘的首推卖点之一。但这些号称景观住宅的楼盘中到底有多少套名符其实？以大宁绿地周边的11 个楼盘为例，记者经过细致调查，共统计出合乎记者“景观房评判标准”的大宁绿地景观房868 套，同时，记者还发现这些景观房的景观价值的确不菲，想知道如果选择景观房，你将为景观支付多少费用吗？（照片：大宁1）
一、 评判标准
大宁绿地景观房标准（必须同时符合以下条件）：
１． 楼层至少在6层以上（包括6层）
２． 至少有一间客厅或者卧室能够看到1/3以上的大宁绿地
３． 1/3以上景观不受大型建筑物遮挡
大宁绿地房优质景观房标准（必须同时符合以下条件）：
１． 能看到大宁绿地2/3以上的景观
２． 能看到大宁绿地中的水景及坡地
３． 前方无建筑物遮挡景观
楼肋评判各要素所占比例
１． 景观优良程度（50％）
２． 小区规模（15％）
３． 楼盘价格（30％）
４． 周边配套（5％）
二、 楼盘介绍
大宁绿地周边共有11个楼盘，除歌林春天在售外，其余均为二手房。为介绍方便，分为西南、东南、东北、西北、西侧，五个方位进行介绍：
西南面：
楼盘：歌林春天、金荣公寓、望景苑、宁泰馨苑
景观房：约280套，优质景观房：约70套（多集中在歌林春天）
景观效果：该区域的大部分房源能看到大宁绿地西侧的欧式风情景观，而要想看到绿地中心的水景，则必须是临近万荣路的房源。
1.歌林春天（三期部分2005年交房）
景观：一期的景观房大都位于西侧，故无法直面绿地中心带的水景，三期有整个小区最好的景观房，尤其以15、16、17号楼为佳，三幢楼紧贴绿地，前方无遮挡，视野开阔。目前只有17号楼在售，这也是也是大宁绿地周边唯一的在售楼盘。
小区规模：总建筑面积达30万平方米，总户数2212套。
楼盘价格：11000-18000元/平方米，价格落差大。
周边配套：临近大宁绿地商业街，40路终点站即在小区后门，可直达静安寺。（照片：大宁4）
2.金荣公寓（2005年10月交房）
景观：可直视大宁绿地，景观视线较广，但部分房源只是工作阳台或厨房面对景观，并且由于该楼北侧有一“中国乳业博物馆”建筑，故10层以下景观都会被较为明显地遮挡。
小区环境：由于该小区只由一幢楼组成，内部绿化和环境一般
楼盘价格：目前二手房价格在10000-13000元/平方米之间。
周边配套：临近大宁绿地商业街和40路终点站。（照片：大宁5）
3.望景苑（2002年10月交房）
景观：大部分的景观房只能看到绿地西侧的坡地，并且只有10层以上才能看到景观，顶层的房源可看到小部分的中央水景。
小区规模：建筑面积81731平方米，由2幢18层住宅，8幢11层住宅组成。
楼盘价格：11000-12000元/平方米
周边配套：同金荣公寓
4.宁泰馨苑（2002年交房）
景观：大部分的景观房源只能看到部分的坡地，并且只有三幢楼能看到景观。
小区规模：约10幢小高层组成
楼盘价格：11000-12000元/平方米
周边环境：同金荣公寓
东南面：
楼盘：绿色丽园、东方明珠大宁公寓、宁泰馨苑
景观房：约400套，优质景观房：约210套
景观效果：大宁绿地最优质的景观房多集中于此，此地景观房多正对中心的水景及绿化带，并且前方均无建筑物遮挡，尤其是绿色丽园的部分房源可看到大宁绿地的全景，不可多得。
１． 绿色丽园（部分2004年交房）
景观：无论从位置还是角度来看，该小区无疑是大宁绿地最好的景观房所在，直面绿地、前无遮挡，不但能看到中心绿化，左右两边的景观也能一收眼底。
小区规模：由20余幢小高层组成，为农民动迁房，目前还有部分楼盘在建。
楼盘价格：13000元/平方米以上
周边配套：便利店和菜场都有，距离农工商大卖场也在15分钟左右的步行路程，可满足一般的生活需要。
２． 东方明珠大宁公寓（2002年交房）
景观：小区西侧的房源距离大宁中心景观位置近，部份房源景观房的视野相当不错，而小区东侧大多只能看到绿地的东侧一角。
小区规模： 由18幢小高层、高层和多层组成。
楼盘价格：12000元/平方米以上
周边环境：距离上海马戏城、闸北体育场很近，离轨道交通一号线马戏城站也是五分钟左右的步程。（照片：大宁6）
东北侧：
楼盘：新梅共和城（2001年交房）
景观房：约140套，优质景观房：约35套
景观：房源均南面面对绿地，可欣赏到东侧及中部的水景，而面绿地西侧的景色大都无法享受到。小区第一排侧以及第二排东侧的部分房源景观位置较好，第一排的楼层多在11-15层，故第二排只有16层以上的房源才能看到景观。（照片：大宁7）
小区规模。近30幢小高层、多层，共计2200余套房源。
周边环境：轨道交通一号线就在小区旁，交通便捷是一大优势，上海马戏城和闸北体育场也近在咫尺。
楼盘价格：11000-13000元/ 平方米。
西北侧
楼盘：景星苑、广中苑、嘉茵苑
景观房：约30套，优质景观房：约5套
景观效果：此处的观景角度及视野均不好，并且多为多层住宅，观景的高度有所限制，几乎无法看到内部水景，唯一能看清的就是绿地西侧的绿地坡景。
１．嘉茵苑、广中苑（2002年交房）
景观：两盘均为6层的多层房，嘉茵苑只能看到一些树木的树冠，而广中苑能看到的绿色稍多于前盘。
小区规模：由于两小区均只有2幢楼组成，小区面积小，环境一般，且房龄较老。
价格：10000元/平方米以上
周边配套：便利店和菜场均有，可满足一般生活的需要。
２．景星苑（2002年交房）
景观：由于是12层的小高层，景观要明显好于邻近的其他两盘，10层以上的房源可以部分看到绿地的水景。
小区规模：小区由2幢楼组成，面积小，环境比邻近两个楼盘稍好一些。
价格：10000元/ 平方米以上
周边配套：便利店和菜场均有，可满足一般生活的需要。
西侧：
楼盘：佳宁花园（2002年交房）
景观房：约18套，优质景观房：无
景观效果：大宁绿地最差的景观位置所在，一方面由于楼盘是面南，相当于是侧对绿地，虽然开发商在楼盘上特意设置了270度的弧形观景阳台，还是不能方便观景，部分沿街楼层的北面卧室可侧看到小部分的绿地。
小区规模：由10幢小高层组成，内部绿化较好。
楼盘价格：11000元/平方米以上。
周边配套：临近大宁绿地商业街，便利店、食品店均有可满足不同层次的生活需要。
Ｐ2
三、 要为景观房买单几何？
(以下均以使用年限为70年，建筑面积为100平方米的二房为例)
１．绿地旁景观房同非景观房的价差
景观房和非景观房的差别较为明显，因此在讨论景观房和非景观房的价差时，记者以大宁绿地周边的二手房价格平均水平作为参考。
根据目前大宁绿地周边的二手房平均价格水平，要达到景观房的最低标准，即能看到1/3的景观，楼盘的挂牌单价至少在11000元/平方米，而非景观房的挂牌单价平均在9500元/平方米左右，两者总价的差异为：（11000-9500）*100＝150000元，折合为每天，则要多付出：150000元/(365天*70年)＝5.87元/天。
２．绿地旁普通景观同同优质景观房的价差
由于二手房市场的价格受各个小业主的影响因素较大，对于优质景观房的标准也各有不同，因此在讨论普通景观房和优质景观房的价差时，记者选取了大宁绿地周边的唯一在售楼盘——歌林春天举例说明。（照片：大宁10、大宁11、大宁12）
按照记者“优质景观房”的评定标准，以歌林春天在售房源为例：6层为普通景观房，单价13000元/平方米；16层可达到最优质景观房标准，单价18000元/平方米左右。两者总价的差异为：（18000-13000）*100＝500000元，折合为每天，则要多付出：500000元/（365天*70年）＝19.57元/天。
大宁绿地二手景观房源挂牌价格一览表
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楼盘位置 |
楼盘 |
房型 |
面积（㎡） |
价格(万元) |
楼层 |
可观景房 |
装修情况 |
交房日期 |
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东南面 |
绿色丽园 |
三房 |
110 |
135 |
10楼 |
次卧、厅 |
简装 |
2002年前后 |
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两房 |
93 |
110 |
6楼 |
厅 |
简装 |
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东方明珠大宁公寓 |
三房 |
130 |
150 |
6楼 |
次卧 |
简装 |
2002年12月 |
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西侧 |
佳宁花园 |
两房 |
77.5 |
86 |
11楼 |
厅 |
简装 |
2002年10月 |
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西北侧 |
景星苑 |
两房 |
88.78 |
92 |
10楼 |
主卧、厅 |
简装 |
2003年1月 |
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东北侧 |
新梅共和城 |
两房 |
93 |
125 |
11楼 |
主卧、次卧 |
简装 |
2004年12月 |
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西南面 |
歌林春天三期 |
两房 |
109 |
142 |
6楼 |
厅 |
毛坯 |
2005年10月 |
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金荣公寓 |
两房 |
91.28 |
108 |
8楼 |
次卧 |
毛坯 |
2005年10月 |
记者点评：
非景观房、普通景观房、同优质景观房，每套少则几万多则几十万的价差，是购房者为绿地景观所付出的代价。虽然绿地所提供的不仅仅是视觉享受，但对于工薪阶层而言，购房的负担已经够重，是选择多一间房（几万至几十万的价差已足以将房屋居住标准提升一个级别）还是选择优质的环境质量，在“鱼与熊掌不可兼得”的情况下，应该有所侧重。
选房参考：
１． 长期居住，租房不如买房。目前大宁绿周边的普通景观房源，二房的出租金额也要在2000-3000元。如果买房，以贷款金额50万，贷款期限30年计算，则月供金额在3036元左右（贷款利率6.12％，等额本息方式），可以看出和租房的负担相比相差无几。
２． 最佳景观房多集中在绿色丽园。绿色丽园里面多为原拆原回的动迁房源，居住的大都是本地的农民。并且这些农民都有视房屋为“祖屋”的观点，宁可一家拥有二三套房屋，也不会选择出售，大多选择出租。即使出售，挂牌价格也不太会低于13000元/平方米。
３． 挂牌房源较多集中在歌林春天和新梅共和城，但歌林春天三期景观房的挂牌房源较少，挂牌较多地集中在一、二期的房源；而新梅共和城的二手房源几乎没有景观房，另一方面，由于该盘第一排的景观房存在质量问题，即使有人出售也鲜有人问津。
４． 既想要好景观，又要出行方便，购物便捷的话，建议选择东方明珠大宁国际公寓。该盘距离地铁近，并且紧邻目前正在建设的大宁商业文化中心，出行购物都会非常方便，小区内的一些高层景观房，景观效果非常不错。
５． 不建议选购的景观房：
Ａ.新梅共和城的第一排景观房，主要是质量有问题非常景观原因；
Ｂ.嘉茵节和广中苑，实际看不到什么景观；
Ｃ.佳宁花园，景观的角度太差，如果以景观为第一购房要素的话不建议选购。
