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深圳楼市处于高涨期 (2007-6-1 11:49:31) [发送到微博]

分类：老梁看市　标签：深圳楼市处于高涨周期发展炒家平均楼价 |

在5月30日晚的深圳中原五月二级市场的月会上，针对目前深圳房价的疯涨，买楼如买菜的热潮，通过对比香港楼市周期发展的特点，进行了一些研讨得出结论：深圳楼市处于高涨期，离危机期已经不远了。

在此，老梁拿出来与业界一起分享和探讨。

香港楼市周期发展的特点

香港楼市从上世纪60年代发展，到现在40多年的历程了。其中，共经历了3轮周期发展的变化，分别走过了周期发展的四个阶段：复苏期、高涨期、危机期、萧条期。

年度	上升时间（年）	楼价最高涨幅	年度	下跌时间（年）	楼价最高跌幅
1967-1973	6	600%	1973-1976	3	35%
1976-1981	5．5	500%	1982-1984	2．5	40%
1984-1998	14	1400%	1998-2003	5	65%

2003年后，香港楼市周期又进入下一轮，至今还一直处于上升时间。从目前的迹象看，香港楼市已经走过了复苏期，进入了高涨期。

总结香港楼市周期发展的特点如下：

1、升得越久，调整越久；升得越多，调整越多。

2、经济环境和宏观政策相互影响，最终都直接影响市场。

3、高涨期炒家为主。

四阶段	维持时间（年）	楼花价格	现楼价格	比较	用家与炒家特点
复苏期	1-2	持平	微升	现楼贵过楼花	用家为主
高涨期	4-5	暴涨	急升	楼花贵过现楼	炒家为主
危机期	1-2	微升	持平	楼花贵过现楼	用家观望，只剩炒家
萧条期	2-3	急降	微降	现楼贵过楼花	炒家亏损，用家观望或买进

深圳楼市正处 “高涨期”

深圳楼市自上世纪80年代发展，到90年代初进入高涨期，随1993年国家的宏观调控，房地产步入低谷，一直到97年才走出萧条开始复苏。

自2005年，房地产市场更是发展迅速，一、二手楼同时热卖。尤其2006年后，国家的宏观调控已经成为空调，愈调愈涨，楼价大幅上涨，市场投资热情高涨。与此同时，股市也火暴，全民皆股，楼市股市一起步入一种疯狂！

从97年到2007年，十年间深圳平均楼价从4500到15000涨了3倍以上，部分片区更是涨了5-8倍。其中，仅在2005年底到现在一年半时间，深圳平均楼价就从6500到15000，涨了2倍以上，关内一些豪宅片区及关外的宝安、龙华、龙岗都是在这期间暴涨起来的。

而且，据悉深圳楼市目前的炒家达70-80%。种种迹象表明，当前深圳楼市与香港楼市周期的“高涨期”特点比较吻合，深圳楼市也正处于周期发展的“高涨期”。

高涨期离危机期还有多远

从目前深圳楼市和股市同时过热的现象，可以预感到潜伏的危机。一方面，当国外的经济媒体和专家指出中国股市存在泡沫时，我国的一些官员、分析师、企业老总还在认为股市健康发展。

另一方面，深圳楼价也已经高到了今天普通工薪层根本买不起，还有人认为楼市正常健康、稳步发展。可以看到，目前深圳的“房价收入比”从2006年统计的15倍已经到了现在的25倍以上，也就是说普通工薪层家庭年收入不吃不喝25年才能买一套普通商品房。深圳的“房价房租比”已经从2006年统计的300倍达到现在的400倍甚至500倍，也就是说一套普通商品房的售价是相当400个月的租金，远高于国际正常的200倍以内水平。同时，更多的自住买家开始持币观望，楼市成为炒家的游戏，炒家70-80%的比例还在增加。

看东京、香港、海南曾经的楼市崩盘，其前兆都和目前的深圳有些许类似。深圳楼市现正处于高涨期，这个高涨期还将持续多久，老梁仅发表个人观点。

从目前深圳楼市发展趋势及政府态度来看，高涨期还将持续。目前深圳楼价几乎是以每个月10%的速度狂涨，如果照此下去，危机期就在2008年底来临。但是，如果政府能有效控制楼价的飞涨，一年涨幅控制在30%以内，或许危机期能延到2009年或2010年。

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