回顾去年

2011年，是深圳地产风云变幻的一年。先看土地市场，2011年深圳土地供应达83宗，约254.2万平，其中8宗流拍。从土地性质来看，工业用地供应量最多，商业用地次之，达14宗。居住用地12宗，除去年6月底招商局竞得的南山区蛇口太子湾片区南地块占地70万平外，另11宗用地可以确定的占地面积达56.6万平。其中仅一宗无限制和附加要求的纯居住用地，为11月底光明中心区一块约2.8万平的地块，建筑面积约7.1万平，是以底价2亿元竞得，折合楼面地价为2815元/平。

再看商品房市场，来自房地产研究室的数据显示：2011年1-12月全市商品房销售面积仅为298.44万平，同比减少18.82%，其中新建商品住房销售面积265.39万平，同比减少13.48%，1-12月全市新建商品住房加权平均价格为19469元/平，同比下降2.97%。

回顾2011年宏观调控，三次加息，多次上调存款准备金率；全国一、二线城市的限购、限贷。在大气候的影响下，深圳房地产市场从初步调整走向深度调整，市场销售比较低迷，房地产价格出现明显下滑迹象；但整个房地产市场在本轮调整中波动较小，房地产市场整体价格向合理水平回归之中。

各项数据说明：2011年深圳房价稳中有降，市政府基本实现了对中央和百姓的承诺，即促进房价合理回调。

预测今年

2012年，是传说中世界末日的来临。而对深圳地产而言，却是真正的“严冬”。在此，老梁对2012年深圳地产做出十点预测：

1、宏观调控政策的出台基本稳定，政府将对整个房地产势态省视，在看到房价得以控制并呈现下降时，不再出台更强烈的政策。

2、今年下半年政策可能会出现适度松动。在去年12月初，国家已经下调了0.5%的存款准备金率，预计今年还会继续下调，下半年还有可能出现降息。

3、为兑现市长的承诺，政府今年将推出相当一批廉租房、经济适用房，但在资格申请上将引发小小热潮。杜绝腐败是一焦点话题。

4、今年土地市场还会延续2011年的故事，发展商更热衷于资金的回笼。关外几大新区的成立，可能会有地块推出市场，但即使成交也多以底价。

5、深圳房价2012年还会继续下跌，到2012年9-10月才平稳直到年底或2013年初，总体跌幅应在20%左右。2012年全市均价见底约在1.5-1.6万元/平，其中龙岗区均价全市最低，会调整至1万元/平左右，部分区域出现8000-9000元/平，甚至7000元/平的价格。房价应该是跌回到2009年底的水平，但仍高于2007年和2008年。最佳抄底购房时机应在2012年下半年。

6、由于2010年和2007年一样，都是房价疯涨的一年，也是大量炒家入市的一年。从2011年下半年开始，部分炒家开始套牢，而2012年更是在煎熬中度过，一些炒家会选择“跳楼套现”。但如果能坚持挺过2012年，也许会守得云开见月明。

7、2012年，深圳投资者们将以观望为主，或转战香港、澳门、海南等地，或是内地部分三线城市。同样，周边的东莞和惠州等珠三角城市房价也会大幅下跌，炒家也全面萎缩。炒房的利润空间减小风险增大，投资者将会更加谨慎，更多的方向可能会转向股市。因为股市在经历多年的熊市之后，可能在今年下半年开始反弹。

8、2012年楼市面对更多的将是刚需人群。预计成交依旧低迷，但由于房价下滑，会有相当一批的刚需入市，成交应该稍好于2011年。而二手房的成交仍然远高于新房的成交，特别是一些成熟社区的二手笋盘好成交。另外，一些廉价的小产权房也会分去一杯羹。

9、2012年中介代理的垄断局面更加明朗，开发商多会选择和品牌代理公司合作，而品牌代理公司也会适度挑盘。同时，三级市场淘汰加剧，更多公司压缩或关门。

10、楼市的低迷，促使发展商在广告、营销等方面加大投入，尤其在2012年上半年会加紧推盘。各媒体、广告商、三级市场的联动等都忙碌了。

以上预测纯属个人观点，仅供参考！