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长沙天价拿地的背后 (2007-7-25 15:08:58) [发送到微博]

分类：土地市场　标签：楼面地价城市房价地块长沙政府新河三角洲 |

7月24日晚，老梁刚参加完搜狐《广州房深圳人》的一个大型论坛后，就听闻了在长沙出现了中国新“地王”，开发商以92亿疯狂抢下一地块。

总价“地王”的诞生

7月24日上午，底价为46.38亿元的国内最大金额单宗土地——长沙新河三角洲地块公开出让成功。经过近1个小时的竞价，北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元的“天价”联合拍得该地块。参与竞拍的共有三方，分别是北辰实业和北京城开组成的竞买联合体、北京金融街建设开发公司及长沙世纪金源集团。

此前，业内人士眼中的总价“地王”应属和记黄埔在2005年获得的上海浦东陆家嘴竹园商贸区地块，成交价为45.6亿元；单价“地王”或属即将在下月挂牌的上海黄浦163街坊地块，按底价计算出的楼面价就已高达26109元/平方米。另外，之前在广东的广州、深圳、东莞都出现过楼面地价过万的地块成交。

这些说明在一线城市的土地一直比较金贵，开发商对其中优质项目的趋之若骛也对推升了地价。而今开发商肯花92亿在一个二线城市买地，虽说土地规模大，的确令很多业界人士感到吃惊！

3500的楼面价何去何从

新河三角洲本来主要是一个旧工业区，出让面积为785198.96平方米，规划用途包括商业和住宅。其中，商业用途面积152390.25平方米，住宅用途面积632808.71平方米。容积率约3.3。

据推算，该地块楼面价已达3500元/㎡，预计项目成本价应在5500元/㎡以上，而目前长沙平均房价还不足3500元/㎡，项目如何运作，未来如何实现7000元/㎡以上的价格，都是摆在竞买公司面前的问题。

能预期长沙未来一两年楼价翻倍吗？

长沙政府是大赢家

曾有人说：地方政府才是推高房价的最大黑手，显然，之前所有地块竞卖，发展商疯抢，地价一再攀升，政府始终是最大获益者。

据悉，新河三角洲地块在上月初被长沙市国土资源局推出后，即引起广泛关注。仅凭46.38亿元的挂牌起始价，已经刷新国内单宗最贵土地的记录。与此同时，长沙政府也没有少做宣传工作。他们到一些主要城市放风，放大该地块的未来价值，召集一些媒体大肆宣扬。

在深圳的朋友应该都有印象，曾有某媒体大篇报道长沙该地块挂牌信息，还忽悠说已经引起了深圳众多实力地产公司的兴趣。结果，参与的三家就根本没有深圳的地产商。

不过，尽管参与的公司只有三家，但长沙政府的目的是达到了。其实，按照长沙目前的楼市水平，46.38亿的起始价已经是偏高。长沙政府为了打破2005年陆家嘴竹园地块45.6亿的成交纪录，吸引眼球，而定下的46.38亿。如今，从46.38亿的起始价到92亿的成交价，已经接近翻了一番。

无疑，这场疯狂之后的最大赢家是长沙政府。

为什么要疯抢该地块

对于该地块的天价疯抢，有业内人士认为：首先，全国一线城市房价高企，土地稀缺，许多开发商不得不开始南征北战，二、三线城市的大宗用地自然成为巨头们关注的热点和无奈的选择。其次，目前湖南正是长、潭、株战略全面实施，而且房价相对较低，长沙也有望成为全国农村城市化建设综合试验区，吸引力越来越大！

其三，该项目地处湘江、浏阳河交汇处，是长沙市以“两馆一厅”（图书馆、博物馆、音乐厅）为依托重点打造的“文化曼哈顿”，区位优势明显。同时，政府已投入巨资，完成全部征地、拆迁工作，开发商中标后可以立即启动，而且本项目商业体量较大，容易做出新文章。

虽然，有着种种的利好因素，但面对如此高价拿地，巨额成本，其未来楼市风险还是很难预测。

高价拿地成为大鳄的游戏

据悉，湖南本地大鳄世纪金源在82亿元报价后已不再举牌，而北京的金融街与城开、北辰会还在相残，一路把地价推高到92亿元。有人士透露，金融街、城开、北辰都将以上市公司作后盾，正所谓：地价不怕高，股海作后盾。

而之前7月12日，东莞塘厦出现的广东新地王，遭遇同是上市公司万科和金地的对抗，后来万科以26．8亿竞得，楼面地价达1．5243万元／平方米。6月28日，深圳“地王”福田保税区一块5000平方米的居住用地被天健地产以1．66亿元拿下，楼面地价1．0375万元／平方米,创深圳新高。

而去年12月，合生创展、富力、保利地产、中信(深圳)集团、南港投资有限公司等8家公司参与了广州琶洲地块的拍卖。成交总价7.42亿元，楼面地价10037元/平方米。据悉竞得者南港公司也是有相当背景。

这样，中国房地产业在需求旺盛，供需失衡的状态下，土地的出让已经完全沦为资本大鳄们的游戏。只要能拿到地，不惜代价！

二、三线城市房价即将狂涨

记得在两年前，惠州楼价才1千多到2千，东莞也就2千多。而今，深圳人的大力支持，惠州楼价已经超过4000，东莞也接近6000。而且这轮涨势还在持续。所以有位惠州的朋友说现在惠州人恨死了深圳人，说深圳人炒高了惠州房价。

可是现在深圳人的脚不仅伸向珠三角的城市，内地的武汉、南昌、成都、重庆、长沙等都有深圳人买房的故事。难怪最近有长沙网友炮轰深圳投资客，抵制他们去长沙买房。

然而，在二、三线城市房价这一轮房价的狂涨中，外来炒家只是次要原因。真正主要原因还是地方政府的态度和政策导向。

在长沙这种内陆城市出现天价“地王”的现象，是不是意味中国二、三线城市房价狂涨即将到来？在政府一再调控的日子，全国依然连续出现高价抢地，难道不值得政府去思考吗？

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