重庆千人砸售楼处 上海也有捂盘之忧

背景：“上品·十六”事件——8月5日，用VIP方式积累了近3000户客源的“上品·十六”项目在摇号过程中，因被怀疑半数房源已提前内定完，2000多位准业主情绪失控，将整个摇号现场及售楼部砸得一片狼藉。

“上品.十六”事件只是必然中的一次偶然。必然的是不断上涨的房价将开发商和购房人推向了敌对的对峙状态，这种冲突的暴发只是时间问题。偶然的是这次事件发生在房价并不算高的重庆市。与其说是一次营销失误的偶然，业内人士更认为这是大众对房价“恐慌”背后的“敌对”情绪必然的爆发。

作为上涨幅度较高的上海，也酝酿着相同的购房“恐慌”情绪。

“鎏园”挤爆玻璃门

2007年07月24日宝山区“鎏园”发号，八十多名购房人在担心拿不到号的恐慌下，挤入售楼处过程中将一扇玻璃门挤爆，部分人员受伤。一些受伤顾客的家属描述当时情况，“有的顾客头部被玻璃划出了一道口子，鲜血直冒，还有的顾客耳朵也被玻璃划伤，太可怕了。”

事后开发商表示，其实当天有100多套房源，完全可以满足购房人，没有必要拥挤。而长期的内定房、拿号猫腻造成的排号难、选房难，让购房人已完全不听信开发商的话，造成了这一由恐慌情绪引起的“鎏园事件”。

“宝华现代城”耍了近千人

“宝华现代城”在长期的推迟开盘后，7月26日下午1点左右突然开始放号。首批200套房源放了600个购房牌号，而售楼处通知了近千人速来领号，约有一半购房人白跑一趟。

没有拿到号的购房人表示不满和置疑。由于放号时间改在下午，与前两期上午放号的情况不同，所以大多数的购房人都没有心理准备。许多购房人在收到消息十分钟后赶来，就被告知号已空了。

几位购房人相互通气后发现，售楼处是在16：00时左右统一发消息给所有购房人前来领号，而知情人士说当天13：00左右就已经有人开始排队领号了。购房人普遍认为这事有“猫腻”，情绪激动的购房人甚至与保安发生了争执。

北静安三楼盘集体捂盘

北静安板块的“静安紫苑”、“静安豪景”和“君御豪庭”三楼盘突然一致失语。预计6月开盘的三个楼盘全哑了声音，直到现在致电售楼处仍不知道具体开盘时间。原定价30000元/平米的“静安紫苑”现在对外统一声称价格未定。

“四不生活”是租奴的另一种表情，不打车、不开空调、不吃猪肉、不购衣物，省钱只为支付占每月工资1/2的房租。

“0”消费生活

借“小产权”逼集体土地现身

07年楼市火热最有力的证明者，不是商品房，而是“小产权”。正是“小产权”牵一发而动全局两难问题，将中国土地二元化的问题再一次摆上了桌面。

楼市有多少年没有这么热闹过了，商品房热、非商品房也跟着热。只是前者涨的发热，后者吵的热闹。

继建设部新闻发言人6月18日就人们购买“小产权”房发出风险提示后，地方政府呼应性的针对“小产权”进行严打或叫停。与之相反的是民众铺天盖地的“小产权合法化”呼声。在这场阵线分明的对垒中，作为“大产权”的开发商叫骂“小产权”，成为核心关注。

任志强、潘石屹：“房产黑市偷钱论”

作为房地产开发商，面对“小产权”，任志强与潘石屹先后在个人博客中发表看法，从“买小产权就是在偷钱”，到“房地产界也存在着大量的‘黑市’，这些黑市就是乡产权、村产权。”炮轰“小产权”不可谓不激烈。能引得重量级开发商站出来指责，绝大多数业内外人士都归咎于“小产权”以1/2的价格，分流了“大产权”的潜在客户。

任志强手下海润国际公寓2002年开盘敢卖均价9500元/平米、黄金位置的尚都国际写字楼均价在16500元/平米。另一位SOHO集团的潘石屹，号称将建筑做成艺术品的SOHO系列作品，据说誉为京城房地产发展史上的一个里程碑。这样高档楼盘背后的开发商，现在跳出来指责3000元/平米的“小产权”分流了他们的客户群体，而这种观点还被大多数人所接受。不得不说是一个反常现象。

开发商总是把楼书上的楼盘效果图画的尽善尽美，从美不胜收的效果图里发现问题，购房者需要更多的理性。

三春汇秀苑的售楼人员非常热情的向记者介绍他们的楼盘，“二期已经卖的差不多了，一房只剩一楼和二楼的了。”

记者表示想看看样板房，售楼人员表示没有样板房，可以实地去看在建楼盘。

跟随售楼人员记者来到建筑工地前，奇怪的是建筑工地的大门紧锁，只有售楼人员才有开大门的钥匙。

由于是阴雨天气，所以在建大楼里光线较暗，从朝南的房间看出去，前面是一片未平整的土坡。在开发商提供的楼书里，这片空地被画成了绿地的样子，然后写着“待建用地”。

标上“待建用地”，就意味着这块地未来面临无数种可能。记者向售楼人员询问该地未来规划时，售楼人员表示：“这要看公司的意思，我们也不清楚，也许会建一个公园，也许会是楼房。”记者表示担心，如果南面的空地将来用于建高楼，会产生未来采光问题。售楼表示：“这个放心，现在建的楼是十层，将来南面的地就算建楼房也不可能高过这幢楼，肯定不会有问题的。”记者问能不能把将来南面建楼也不会超过现在这幢楼的高度写进合同时，售楼明确表示不可能写入合同。

但这块“待建用地”究竟是不是如售楼人员所说的那样，仅仅是有可能建成高楼影响采光那么简单？

三春汇秀苑一期已入主的业主对二期楼盘非常不满，认为开发商违法侵占规划绿地，建起了小区二期楼盘。

一期业主张某解释：“三春汇秀苑南面原高压线走廊是41#规划绿地，本该由开发商带征建绿。根据闵规(2002)1277号文，开发商经招投标获得用地面积为27533平米。河道绿带100米，高压线两边按规定各退避20米，也就是说我们一期南面几乎全是绿化地。现在开发商为商业利润，南移高压塔，不经法定程序更改规划，擅自动工建房，这是明目张胆的违规用地，小区业主们应起来坚决抵制。”

他还拿出了开发商一期楼盘时给的建筑规划。上面很清楚的标名了高压电线走向。二期很明显的在高压电线范围内。

记者致电给闵行规划局已确认春申溏以北三百米以内是高压走廊，除现有一条高压线外，长远要再架两条

    进入七月，今年呈现出两个有趣现象，一面是楼市热销不止，另一方面新盘推出速度放缓，甚至低于06年推盘速度，两极矛盾都集中在七月这个反常的“淡季”出现。

    07年7月再次打破“淡季”说法，至7月11日为止，显示积累销售住宅共10262套。环比6月1日至6月11日销售9363套新房，销售幅度增加了10%左右。

    一头火热，另一头却冰冷。开发商推新盘的速度明显减慢。据搜房网数据显示，7月新开盘约15个，比06年7月的27个新开盘，降低近55%的比率。

    记者在房地网上查阅数据发现，7月约有21个住宅楼盘拿到预售证，但只有九英里城、海上财智商务中心、绿庭尚城及贝沙湾花园4个楼盘公布了准确的开盘时间，其余楼盘开盘时间都为空白。

    10%的购房需求增长与少了约55%的新推楼盘相对比，其中的供求矛盾显而易见。

    古北和记黄埔的御翠豪庭开盘日期一拖再拖、漫天广告的静安紫苑不见开盘踪影、盛景福邸的开盘时间仍无下文，二十一个预售证挂在网上，购房人只能干等，买不着房，所以楼盘开盘再现哄抢情况。

    想买套合心意婚房的李女士倍感无奈：“我在观望的时候，开发商一个接一个的开盘，等我想买的时候，开发商反倒是一个接一个的观望，不肯推新盘了。”

    “御翠豪庭能捂十二年，别的也可以捂个三两月，尤其现在沪上楼市一日一价。”从事房地产工作多年的叶先生表示这种反常现象其实很好理解。

    开发商方面持反对观点，认为现在国家对捂盘惜售查处严格，同时捂盘也面临资金压力、楼市走势多变等问题，所以大多数开发商更倾向于抓住市场好时机，尽快资金回笼。面对七月反常现象，开发商方面表示，主要因为国家现阶段宏观调控较严格，许多楼盘因细节问题拿不到预售证，从而导致新开盘数量减少。

    也有业内专家分析，06年下半年上海楼市较为低靡，许多开发商开发速度放缓。而今年五、六两个月楼市突然走高，需求量猛然增大，造成后续楼盘开发供应青黄不接，所以进入七月后出现一冷一热供不应求的矛盾。

买房送装修 羊毛出在羊身上

“送”装修 “送”麻烦

法律上的“送”怎么说

港虹高度戒备 疑是胜南低调盘点

“虹桥商贸城”项目占地面积86600平方米，总建筑面积近33万平方米，计划总投资15亿元。2000年开始建造时号称“亚洲第一shopping mall”，由于资金后续不足，03年04月以后就处于停工状态。

记者走访了“虹桥商贸城”，发现商贸城气氛很紧张，所有通往工地的都大门紧锁。港虹公司的保安警惕心非常强，对问题一概答以不知道。据其中一位员工透露，公司昨天招开有关安保方面的会议，所以这两天都在高度戒备中。

在原虹桥商贸城的招商中心处，不时可以看到有牌照为沪D的面包车，载着许多内部工作人员模样的人停在大门外。其中有些人手提文件夹，步伐匆忙。但大部份人员进入招商中心后只是坐在那里，似是待命或陪同状态。

高度的防备，像是为新东家的入驻做前期的铺垫。而全面封锁性的关闭工地大门、限止人员进出、专车接送员工出入，是否和胜南接收港虹后进行低调盘点评估资产有关，让外界不由猜测。

由于前期遗留问题，致使新东家“胜南实业”在接手“虹桥商贸城后”要面临许多麻烦。首要的当属资金和土地性质两大难题。

根据以前媒体指出，前东家亚太集团正是因为没有处理好这两大关键，从而陷入被动局面。事实上，从种种资料上看，“虹桥商贸城”从诞生时起，一直就处在生世迷雾之中。

开工四次 一年就停

资料显示，为了合作开发“虹桥商贸城”，双方于1999年合资成立了项目公司：上海港虹实业发展有限公司（下称港虹公司）。其中，上海虹西实业公司(下称“虹西实业”)以土地方式出资，来自新加坡的投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司(下称“亚太实业”)以现金出资。

消息人士说法是，该地块早在1999年1月20日，已经由虹西公司交给亚太公司管理和使用。而在闵行区2000年年鉴中明确记载，定于当年的11月1日，上海虹桥商贸城开工。另一方，虹桥镇招商信息网上的公布的开工日期为2001年12月26日。据工地方面透露，实际真正的开工日期为2002年6月25日。四方时间不一的开工日期，令商贸城一开始就处在难产之中。

动工仅仅是问题的开始。根据当年媒体资料显示，虹桥商贸城所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的，土地属于集体用地性质，而并非经营性用地。在上海房地局可以明确看到，该地块的用地性质为绿化和仓储。

如此一来，开发商以土地获取融资的惯常手段受阻，完成该项目完全依赖开发商本身的资本。据当年业内人士暴料，亚太公司本身并不具有支撑整个商城开发的资本。开发商陷入了自己设定的悖论里，没有资金就无法转换用地性质，而用地性质不转换，就不能使之产生有效的融资手段。

于是，2003年的4月，该项目完全停工。历经了三年才开工，却在仅仅开工一年后，就陷入资金问题之中，不由让人对该项目的合资公司实力产生疑问。

虹桥商贸城可谓是身世复杂。由于土地性质的特殊，作为合作公司，当初虹西公司与亚太公司的合作也非常特殊。虽然虹西公司以土地为条件参与成立合作公司，但事实上，它不占任何公司股份，仅仅以收取固定回报的形式来收取利润。

具体金额为：2000年－2003年，每年350万元；2004年400万元；2005－2009年，每年500万元；2010年－2014年，每年550万元；2015年－2019年，每年为600万元；2020年起每五年递增5％，直至合作期满，合作期为50年，延长合作期则按合同期满当年的金额为起点，每五年递增5％，直至延长期满。除了支付给虹西公司的回报，再扣除所得税和福利基金外，虹桥商贸城今后获取的所有利润都归亚太公司所有。

既然全盘出让利润，那么前期所有成本很自然担负在亚太公司上。亚太公司是否具备这样的能力呢？2002年9月6日，港虹公司由国内合资公司变更为中外合作公司。在企业合同中明确规定合作公司的注册资本为990万美金，合作经营目的为共同开发“上海虹桥商贸城”，双方合作条件是由虹西公司提供归其所有的86600平方米的国有土地使用权，而亚太公司则出资990万作为合作公司的注册资本。据记者从闵行工商局获得的港虹实业相关资料显示，截止到2004年3月5日，实际到位资金为789万美元。

当年亚太公司到位的资金，又是通过复杂的融资网络获得的。

在其融资网络中，最引人注目就是上市公司吉林物华(集团)股份有限公司(600247)。

虹西公司一位负责人曾公开表明：“港虹(公司)是我们和亚太公司的合资公司。虹桥购物乐园是我们和亚太公司共同建造的。我们出土地，亚太公司出钱。”提到物华股份时，该负责人断然表示：“我们与物华股份没有什么瓜葛。”

但另一方面，2002年3月20日，物华股份公布了一则“董事会决议公告”：吉林物华(集团)股份有限公司于2002年3月15日召开三届十一次董事会，会议审议通过如下决议：……以自有资金3000万元，与上海虹西实业公司等共同组建“上海港虹实业发展有限公司”。以当年的汇率换算，物华股份出资的3000万元，占了亚太公司注册资本近50%的份额。

在当时还没有人，会把物华股份同另一个公司，北京国泰恒生联系起来，而到今天，国泰恒生与物华股份的关系早就人人皆知。事实上，在02年底国泰恒生，通过深圳中技公司，成为物华股份第一大股东，自然也就是港虹实业的间接大股东。

令人意想不到的是，就在03年4月，物华股份的前任董事长张玉琦因涉嫌贪污，被北京检察机关逮捕。当时认为中技公司是物华股份幕后的主要操纵者。在物华股份涉嫌违规操作问题被发现后，证监会于03年6月12日派出核查小组进驻中技公司，就相关问题展开调查。

这是否能解释为什么一拖再拖的商贸城，终于在02年开始动工，而后在03年4月因资金链断裂，陷入长达四年之久的停工状态中？

“可能是这两家公司(中技公司和物华股份)出现问题后，虹桥购物乐园的资金链变开始断裂了，所以项目被搁浅下来了。”知情人士猜测。

有意思的是，记者在查阅当年资料时，发现一起特别的诉讼案件。2005-07-06下午14点00分，在高级人民法院，一起案号为《（2005）沪高民四(商)终字第6号》的“借款合同纠纷案”，进行公开庭审。原告是亚太实业集团有限公司，被告人成清波的名字，竟与北京国泰恒生的董事长名字一模一样。是巧合、是雷同，其中原由只有当事人才知道。

神秘胜南 幕后谁人支持

不清楚背景情况的“胜南实业”低调接手虹桥商贸城，其大手笔令人惊叹。

总承包商建工集团于2004年12月向法院针对港虹实业拖欠工程款提出诉讼，2005年，法院裁定，冻结港虹实业及虹西实业3亿元的财产，判定港虹实业和虹西实业应向建工集团支付工程款和停工损失费共计1.47亿元。仅此一项就意味着接手的新东家“胜南实业”一开始就要面对棘手问题。

同时，闵行区政府部门有关人士接受记者电话采访时说，虹桥商贸城项目“易主”最近刚刚走完法律程序，下一步就是要申请土地性质变更了，他说，当年也是因为该项目属于违规项目才最终导致烂尾。那么意味着，“胜南实业”未来将向有关政府部门办理项目计委立项、规划许可、政府土地批准等相关变更手续，而相关费用以及合作公司的土地使用费全部由“胜南实业”承担并负责交纳。

两方面正是四年多来无人敢接受商贸城的最大原因。敢出手揽下的“胜南实业”一定有雄厚的实力，或者说，有雄厚实力的支持。

房地产业内人士分析，假如一个成功的拥有亿元资产的实业公司，其背景资料应当是有据可查，尤其是在操作一两个楼盘项目之后。而“胜南实业”完全隐藏的背景情况，说明其本身并不是大型公司，或者仅是注册资金雄厚的新公司。

这一点在稍后被内部人士肯定，“胜南实业”仅是幕后真正收购集团下属的子公司，但未透露其上游集团公司，只表示公司业务涉及较广，房地产、金融都有投资。该内部人士还表示由于项目重启仍处于最初阶段，不便透露具体细节，预计七月将会正式向外界发布相关信息。