借“小产权”逼集体土地现身

07年楼市火热最有力的证明者，不是商品房，而是“小产权”。正是“小产权”牵一发而动全局两难问题，将中国土地二元化的问题再一次摆上了桌面。

楼市有多少年没有这么热闹过了，商品房热、非商品房也跟着热。只是前者涨的发热，后者吵的热闹。

继建设部新闻发言人6月18日就人们购买“小产权”房发出风险提示后，地方政府呼应性的针对“小产权”进行严打或叫停。与之相反的是民众铺天盖地的“小产权合法化”呼声。在这场阵线分明的对垒中，作为“大产权”的开发商叫骂“小产权”，成为核心关注。

任志强、潘石屹：“房产黑市偷钱论”

作为房地产开发商，面对“小产权”，任志强与潘石屹先后在个人博客中发表看法，从“买小产权就是在偷钱”，到“房地产界也存在着大量的‘黑市’，这些黑市就是乡产权、村产权。”炮轰“小产权”不可谓不激烈。能引得重量级开发商站出来指责，绝大多数业内外人士都归咎于“小产权”以1/2的价格，分流了“大产权”的潜在客户。

任志强手下海润国际公寓2002年开盘敢卖均价9500元/平米、黄金位置的尚都国际写字楼均价在16500元/平米。另一位SOHO集团的潘石屹，号称将建筑做成艺术品的SOHO系列作品，据说誉为京城房地产发展史上的一个里程碑。这样高档楼盘背后的开发商，现在跳出来指责3000元/平米的“小产权”分流了他们的客户群体，而这种观点还被大多数人所接受。不得不说是一个反常现象。

从某种角度上来说，“大产权”“小产权”实行的是错位竞争。撇开销售形势大好,所有楼盘热卖的现状不谈,“小产权”的购买者多以中低收入及市郊人群为主。而“大产权”将住房商品化，能够在合法流通中升值，购买人群能够承受因此而产生的附加值，也就是多缴付的商品房单价。简单说，能买的起“大产权”的绝不会去购买“小产权”。

“小产权”不能流通交易，这个“先天缺陷”无形中将房屋还原到最原始的功能，能住就行，不考虑投资升值问题。于是购买者一开始就被圈定为解决自住问题的中低收入入群，完全可以这样认为，“小产权”就是“民间的经济适用房”。

任志强最有名的语录就是“开发商只替富人建房。”依据其理论，穷人应当住“经济适用房”而不是市面流通的、高昂的商品房。那么此番针对“民间经济适用房”——“小产权”发难似有违其原来一贯理论。

 “小产权”是苦主

房子是什么，房子就是建在土地上的四面墙。房子无辜、土地有罪，最适宜说明“小产权”如今的情况。

追究到底，“大产权”“小产权”问题就是国有土地与集体土地问题。大开发商炮轰“小产权”，轰的不是那几间房，更不是那几间房销售之后几千万元的蝇头小利，真正轰的是房子下面那片归属不明的地。

我国土地一直遵循的是二元化土地管理制度。国有土地与集体土地之间的矛盾一直存在。最简单说，土地除了城市里的属于国有土地，其他的都属于集体土地。两者的比例差距悬殊，以北京为例，粗略计算，只有18%的土地属于国有土地，也就是说偌大的北京约有82%的土地是集体土地。而根据法律法规，集体土地不能直接入市流通，必需由政府征为国有土地再入市流通。

在土地开发并未成气候的年代，这种方式尚无太多异议。随着中国房地产行业的迅速发展，矛盾不可避免的产生。由于征地对集体土地的补偿是以产值计算，就造成一方面国家以较低价格从农民手中征得集体土地，另一方面频频以“地王”价格卖给开发商土地，低买高卖，其中差价不可计数。

开发商成本提高，房价自然提高。即使是这样，仍出现土地供应量少于市场需求的情况，土地数量先天不足加上开发商后天囤地，与其说是房价上涨，不如说是对土地的需求上涨。

国有土地本身有限，而集体土地转为国有土地费时费力更费钱，要求二元化土地制度并轨的呼声一年涨过一年。

“小产权”就是在这个时候撞上了枪口。

“小产权”：为集体土地流转投石问路

没有缴税、越过国家，集体土地就直接进入市场成品销售。而渐成气候以及越演越烈的跟风之势，无疑是挑战原有的土地管理制度。国家面对“小产权”不可不说是无可奈何，一方面土地制度的转型尚不到时机，不禁止“小产权”就会造成更多的土地利益流失，以及原有制度的约束力解体。另一方面，关于集体土地私下直接流转的行为只有简单的硬性规定，并无详细可执行的细则。尤其在农民宅基地上扩建小区这种行为，难以具体界定是否属于强制拆除的违规建筑。无法可依、又法不责众，让国家面对“小产权”处于两难境地。

但这一切对于大开发商而言，却是绝好的机会，打开另一片天空。

大开发商垄断了国有土地，而僧多粥少问题也渐成困扰。先行的小开发商以违法的代价进入集体土地，获取了更广阔的土地空间，以及逃税后的利润空间。由一级城市转二三级城镇，下一个土地开发的利润空间在哪里，大开发商一直在打集体土地的主意。

潘石屹的“小产权是房地产黑市”说，最有力的佐证了一点。

黑市的产生源于国家管制，消灭黑市只有解除管制。既然“小产权”是黑市，那么对集体土地的解禁才是解决房地产黑市的唯一途径。

绕了很大的圈子，大开发商们醉翁之意不在酒。合法的进入集体土地，垄断瓜分最后“房地产自留地”的利益才是他们真正的目的。

而炮轰“小产权”之说，只是一次投石问路。面对洪洪烈烈的“小产权”遍地开花，民众支持与国家利益两极分化，关于“小产权”的立法已成急需。

为“小产权”立法，也就是为集体土地是否能进入市场流转做出明确答复。而至于答案的是与否，大开发商并不在乎。有了答案，大开发商们进可攻、退可守。

如果国家因“小产权”压力而实行土地并轨制，那么挟以巨大的资本进入集体土地，其优势毫无疑问。抢先占领土地，就是抢先占领利益的桥头堡。如果国家最终还是拒绝了“小产权”，那么大开发商仍旧占据着国有土地的天空，并且民众再别无选择。

6月18日建设部把“小产权”仅作为一个购房者的风险提示，说明国家在集体土地上考虑更多，并没有急于解决现象，而是以一种不赞同的温和方式将问题丢给各地地方政府自行解决。于是紧接着出现北京市国土资源局公开表示“小产权”违法，郑州叫停“小产权”，西安严打“小产权”等等呼应行为。虽如此，这种对集体土地实质问题不表态的态度，显然不能让大开发商利益集团满意。于是出现了关于“建设部不作为”的指责，而在这种要求“作为”的背后，正是要求土地利益的重新分配。