房价快涨和大跌都蕴藏巨大风险

   房价快速上涨成为许多老百姓心中的痛。解除这种痛的方式是在媒体上发泄不满。这种不满成为铺天盖地的舆论。舆论的呼声和激烈言辞使得代表民意的人大代表与政协委员以及政府坐不住了。于是，这几年的“两会”房价问题都是代表们关注的焦点。

由于“两会”代表的提议和媒体的热炒，使得房价问题成为这一年多来最受舆论关注的话题。去年宏观调控的一系列政策措施也是从“两会”后开始的。今年的“两会”，房价问题是焦点中的焦点，说明房价问题不但没有得到解决反而比去年更为突出。

去年，政府对于房价调控好象有较大的把握，所以，连续出台了那么多的政策。去年的调控主旨是稳定房价，不管是“国八条”、“新国八条”还是七部委的“通知”都强调了这一点。然而，一年多过去了，房价不但没有得到稳定，反而出现了全国性的快速上涨。政府管理部门好象有些信心不足了。我们可以从政府管理部门的措辞中得到印证。今年反复强调的是“抑制房价过快上涨”而不是去年的“稳定房价”。也就是说，要稳定房价都不是那么容易，可能是一种奢望了。

目前，许多城市的房价相对经济发展水平和老百姓的购买力而言处在高位。不论是涨与跌都会牵动政府和社会各个利益集团的神经。特别是对政府而言，房价快涨和大跌都蕴涵巨大的问题和风险。

如果房价在目前高位的基础上继续快速上涨，会引起一系列严重后果。

首先，造成生产成本上涨，对于吸引投资和地区经济发展产生消极影响，因为土地和房屋是一切生产活动的物质基础，房价上涨会导致产品和服务的成本增加。

其次，会加重了大多数老百姓的购房负担，因为靠工资收入解决住房问题的普通老百姓的收入增加速度难以赶上房价上涨速度。

第三，老百姓的生活成本上升，综合生活质量下降。如果老百姓把更多的收入用于支付房款，那么教育、医疗、休闲娱乐方面的支出将会减少。

第四、会有越来越多买不起房的老百姓通过各种渠道发泄不满并向政府施加压力。这样，房价会由经济问题变成社会问题。政府出于社会稳定和公平考虑，必然要对房价进行控制，否则，房价就可能变成政治问题了。

从这些角度看，政府必然不敢坐视不管，任由房价快速上涨。

既然房价不能毫无节制地往上疯涨，那么是否可能出现大幅度下跌呢？同样，大幅度下跌也会产生严重后果，这也是政府不愿意看到的。

首先，中国的房地产市场法律缺失严重，一直很不规范地发展，房地产的生产、交易和消费等各个环节都积累了许多问题和矛盾，这些问题和矛盾被房价上涨所掩盖，房价上涨达到了“一俊遮百丑”的效果。许多购房者看在房价上涨、房屋增值的份上没有过多地和开发商、物业公司计较。如果房价下跌，那情况可能两样了。

其次，中国社会的信用状况普遍不理想。如果房价下跌超过一定幅度，已购房的人资产缩水，他们觉得亏钱，很可能普遍选择不给银行还月供。如果形成连锁反应，将给银行带来巨大的麻烦和致命风险，也使中国的金融体系蕴藏巨大风险。这一点，在上海等一些城市已经有过先例。

从房价本身的特点来说，上涨具有一定刚性，下跌会遇到阻力，下跌的难度远远大于上涨的难度。考虑到我国的国情和土地供应制度，期望房价大跌也不太现实。一方面政府垄断了土地供应并推行价高者得的土地供应方式，必然使土地的价格长期与短期都上涨，一定程度上推动房价上涨；另一方面土地是稀缺资源，资源性产品的价格上涨是常态，下跌是非常态。

 既然跌的难度大，那政府最起码应该设置上涨的阻力，不要让房价稳定都变成一种奢望。

北京师范大学不动产学院     黄兴文

    2006年3月19日