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曲解王石，话里有话 (2007-12-26 11:45:17) [发送到微博]

分类：角斗　标签：王石万科中产阶层 |

近日，房地产界领军人物万科集团董事局主席王石，在接受央视《经济半小时》节目就目前楼市热点话题采访时抛出两个“有问题”：其一，“房价上涨，已经上涨到中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候，这个时候房市就快要出问题了。”其二，“建议三四年之后再买，第一，房地产质量还有待大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后，你一个中产阶层存这么多年钱还买不起房子的话，我觉得市场是有问题的。”

其一，谁是中国的中产阶层？我搜集了一下相关资料，基本的概念表述为：中国的中产阶层，年龄主要在30岁－45岁之间；按中国平均收入水平，拥有100万－300万元的可自由支配财产，并且每月还有不低于5000元的持续性收入的人就达到中产阶层的标准了；当然，标准的中产阶层还要有相当的文化修养，有一定的生活品位，有稳定的个人财产保值升值能力。中国中产阶层目前主要集中在北京、上海、广州、深圳以及长三角和珠三角的小部分城市。据美国研究顾问公司Runzheimer International进行的全球22个城市的生活指数调查显示，要过上中产阶级质量的生活，中国北京排全球第8位，需要年收入约78万港元。

我相信这个表述如果问身边的人，大多数人会发出“这么高”的惊讶，也许，我姑且认为发出惊讶的人还不属于中产吧。那么中产感觉买房子非常吃力，楼市的确是出问题了。这一点我赞同老王的说法。问题出哪儿了？首先是房价高，涨幅快，这种高与快实际上也是相对人的收入水平及其增长速度。按照一般经济规律来分析，肯定是供需矛盾突出造成的，那么我们是否该问是不是供应量真的少，是什么造成了供应量少，能不能加大供应量？需求是不是真的那么大，什么人需求，需求的目的是什么？其次就是供应结构有问题，户型过大、装修奢华，铺张浪费严重，供应偏向“豪宅化”，这里面与开发商炫富广告有关、与追求舒适享受生活的人本性有关、与攀比虚荣排场有关、与利益驱使有关。所以我们要倡导节约型、紧凑型家居观念，调整、改善供应结构，从而降低单套房屋价格总量，降低购买门槛。再次，热钱效应。当房子不再单纯作为居住，而且是理想的投资工具以后，国外资金、国内游资迅速进入，协同股市和人民币升值，短期炒作从而赌预期收益，并成为各类不当交易的避风港。比如行政贿赂、灰色收入、洗黑钱，这些钱往往是“不问价格”的，这也暴露出特权与腐败这两个疾痼所在。

其二，建议三四年之后再买，我认为这里面是有预谋的。首先，假设老王的号召力够大，有那么一拨人现在不买房，那么三四年后如果房价更高，岂不是要挨开发商的恨刀，岂不是要跌入悔恨的万丈深渊。我们知道万科一直在搞住宅工业化试验，三四年后，试验成功，那么万科建房就象工业化流水线一样操作，可能科技含量提高、质量稳定、售后服务水平提高，到那个时候万科再定价卖房子，正合了老王的“性价比高”的言论，岂不是给自己卖高价找到一个合理的解释。如果不卖高价，卖平价或低价，那是不是也要逼着那些非工业化的开发商降低利润、甚至亏本卖。其次，仍然假设那么一拨人现在不买房，会不会有一拨实力不济的开发商死掉，万科不仅少了竞争对手，而且还能从中拣到很多“便宜货”。再次，此轮圈地运动中，万科不是拿地最多的企业，如果宏观调控收紧，加之市场惨淡，成交量萎缩，价格下跌，那些圈地多的企业又遭遇融资瓶颈，无力开发，是不是象冯仑说的某些开发商被迫“卖儿卖女”呢？不可否认，未来房地产开发的优势资源将向大型、上市公司集中，大部分开发商恐无力维系，倘若如此，是不是又有很多开发商又要出局，万科再拣大便宜呢？

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