戴德梁行中国大陆行政总裁张国正表示，从投资角度来看，中国当局限制外资流入商业地产市场后，去年境外资金占物业市场整体交易的比重稍为减少，由2006年的21%，降至12%，然而境外资金积极参与去年多项重大交易，推高交易金额。他表示，许多外资投资者选择收购中国大陆拥有物业的公司，或与中国本土发展商合作投资。统计显示，2006年中国只有323件单一金额逾一千万美元的房地产投资交易，去年有658件，增幅为103.7%，反映中国房地产市场的投资依然活跃。

中国楼市自去年年底开始陷入低迷，国内拐点论的讨论一如2004年泡沫论的讨论一样热烈异常。包括投资大师罗杰斯在内的境外人士开始发出中国房地产市场以及房地产公司将面临危机的警告，情形类似于当年摩根士丹利亚洲区首席经济学家谢国忠忧心忡忡地作出中国处于房地产泡沫即将破裂前夜的预警。

不过，经济学家的悲观预言似乎并没有让投资者望而却步，在国内限制外商投资房地产市场政策步步收紧的同时，这一时期的低迷似乎开始被一些外资机构看成又一次进入良机。从去年年底开始，外资资金却是更加积极地参与市场，这一幕和当年外资“唱空做多”的一幕似曾相识。

 一边唱空一边做多

今年年初开始，境外机构对中国楼市又一次开始传出唱空言论。量子基金的共同发起人之一、著名投资大师吉姆·罗杰斯继去年“建议不要到上海买房”之后，日前在新加坡召开的IMAS投资会议上又发出唱空言论，称中国房地产市场将出现调整，会有部分投资客在2008年破产。同时，花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，由于受到严重的资金压力，大量房地产公司将会因为融资困难而陷入倒闭困境。

虽然部分外资机构纷纷发布看空中国楼市言论，但外资机构对国内房地产市场的投资并没有因此停止。

荷兰国际投资管理公司（ING）宣布了一项新的房地产基金计划。ING表示，此次成立的基金将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金。ING投资管理亚太房地产证券投资经理贾斯丁·帕克表示，期望这一基金能够募集到约三亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。

就在ING的证券基金建立前不久，瑞银集团与金地集团签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集三亿美元资金，而这笔原始资本将带来约十亿美元的购买力。去年年底，北欧的金融机构SEB也曾宣布，和复地集团共同组建两亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。

抄底机会显现？

由于股市持续萎缩，大量在香港上市的中国地产股被认为充分显露出其投资潜力。《华尔街日报》称，一些投资机构认为，大量中国地产上市公司开始进入价值低估阶段，这些地产公司包括天安中国投资有限公司，公司目前的股价为7港元左右，而其每股净资产为15港元，去年11月高盛集团曾以每股9港元的价格买进该股。类似的股票还有汤臣集团，上周该股的交易价格为2.38港元，而其每股净资产为10港元。

ING的帕克认为，亚洲房地产市场还不够成熟，因此拥有较大的成长空间。ING预期新加坡和香港上市的房地产公司的股价到2013年将分别增长61%和46%。

花旗集团亚洲房地产业主管何艾文也指出，若干大型的中国地产开发商如果上市计划失败，可能会沦为竞争对手或基金的收购对象。何艾文说，由于资本成本太高，那些公司正承受巨大压力，从今年下半年开始，一些公司可能需要将自己出售给拥有更多资本的上市开发商或者私募基金。

海外资本大鳄的盛宴

另一方面，从实际物业市场来看，包括广州、深圳等南方城市房价下跌，部分城市房价与高峰时期差距超过30%。土地成交价格的降幅则更加明显，以上海为例，1月份成交的最新土地价格和去年9月份相比最高缩水一半以上。

美国最大的房地产开发商铁狮门首先品尝到了楼市遇冷后的甜头。该公司今年1月份砸下70亿元，将上海新江湾地区90万平方米建筑面积的土地纳入囊中。铁狮门这笔交易虽然总额巨大，但其折合楼板地价只有7500元/平方米，只是新江湾地价最高时的1/3左右。一场境外资本大鳄的盛宴似乎正在拉开。